不動産投資の確定申告やり方ガイド！必要書類から手順まで

不動産投資を始めたら避けて通れないのが確定申告です。「難しそう」「面倒くさそう」と感じるかもしれませんが、やってみると意外とシンプルな作業です。

確定申告を正しく行えば、減価償却や経費計上によって税金が還付されるケースも多く、むしろ「やらないと損」な手続きとも言えます。特にサラリーマン大家の場合、損益通算で所得税・住民税が減る可能性が高いです。

この記事では、不動産投資の確定申告に必要な書類の準備から、具体的な手順、おすすめのソフトまで、初めての方にもわかりやすく解説していきます。

不動産投資で確定申告が必要な人

以下のいずれかに該当したら確定申告が必要です。

サラリーマン大家の場合、ほとんどの方が確定申告の対象になります。特に最初の数年は減価償却で赤字になることが多いため、損益通算して税金を取り戻すチャンスです。

ポイント

不動産所得がマイナスでも確定申告をすれば、給与から天引きされた所得税が還付されます。サラリーマン大家にとって確定申告は「節税の入口」です。面倒でも必ず行いましょう。

項目	白色申告	青色申告（10万円控除）	青色申告（65万円控除）
特別控除	なし	10万円	65万円
帳簿	簡易帳簿	簡易帳簿	複式簿記
届出	不要	青色申告承認申請書	青色申告承認申請書
損失の繰越	不可	3年間繰越可能	3年間繰越可能

ワンルーム数戸の規模なら青色申告の10万円控除が現実的です。65万円控除は事業的規模（5棟10室基準）を満たす必要があります。

ナビ助

青色申告承認申請書は、その年の3月15日まで（新規開業の場合は開業から2ヶ月以内）に税務署に提出する必要があるよ。出し忘れると白色になってしまうから注意してね。

不動産所得 = 総収入金額 – 必要経費

注意

ローンの「元金返済」は経費になりません。経費になるのは「利息部分」のみです。よくある間違いなので、返済予定表を見て利息部分と元金部分を正確に区別しましょう。

1月1日〜12月31日の家賃収入と経費を集計します。Excelなどで月ごとに管理しておくと、年末の集計作業が格段に楽になります。日頃から領収書を整理しておく習慣をつけましょう。

国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を使えば、画面の指示に従って入力するだけで申告書が完成します。不動産所得用の収支内訳書（白色）か青色申告決算書も一緒に作成できます。

e-Tax（電子申告）が最も簡単でおすすめです。マイナンバーカードがあればスマホからでも提出可能です。税務署への郵送や窓口提出もできます。提出期限は翌年の3月15日までです。

ナビ助

確定申告は最初の1回目が一番大変だけど、2回目以降はほぼ同じ作業の繰り返しになるよ。慣れてしまえば2〜3時間で終わるから、構えすぎなくて大丈夫。