アパート経営の始め方を初心者向けに解説！基礎知識から収支計画まで

「アパート経営って儲かるの？」「具体的にどうやって始めればいいの？」こんな疑問を持つ方は多いのではないでしょうか。

アパート経営には「土地を持っている人が建てるパターン」と「土地ごと一棟アパートを購入するパターン」の2通りがあります。どちらを選ぶかで必要な資金やリスクの構造が大きく変わってきます。

この記事では、アパート経営の始め方をステップ形式で解説し、収支計画の立て方から注意点までを網羅的に紹介していきます。初めてアパート経営に挑戦する方のための実践的なガイドです。

アパート経営の2つのパターン

相続などで土地を持っている方が、その土地にアパートを建てて賃貸経営する方法です。土地代がかからない分、利回りが高くなりやすいのが特徴です。相続税対策としても有効です。

土地と建物をセットで購入する方法です。場所を自由に選べるのがメリットですが、投資額は大きくなります。中古なら新築より安く購入でき、利回りも高い傾向があります。

ポイント

土地を持っている人は「土地活用」として、投資目的の人は「一棟購入」としてアパート経営を始めるケースが多いです。自分の状況に合ったパターンを選びましょう。

そのエリアの賃貸需要、家賃相場、競合物件を徹底的に調べます。需要がないエリアでアパートを建てても空室だらけになります。人口動態、最寄り駅の乗降客数、周辺の大学・企業の有無をチェックしましょう。

家賃収入から経費（管理費、修繕費、税金、ローン返済など）を引いた手残りを計算します。空室率10〜20%を織り込んだ保守的な計画を立てるのが鉄則です。楽観的な計画は後で必ず痛い目にあいます。

金融機関に収支計画を持って相談します。融資額、金利、返済期間の条件を確認しましょう。複数の金融機関に相談するのが鉄則で、条件は金融機関によって大きく異なります。

土地活用なら建築会社選び、購入なら物件選びに入ります。どちらも複数社を比較して最良の選択をしましょう。建築会社は最低3社、物件は20件以上見るのが理想です。

管理会社を選定して、入居者募集・家賃回収・建物維持管理を任せます。自主管理も可能ですが、初心者は管理会社に任せた方が安心です。

ナビ助

ステップ1の市場調査を飛ばす人が多いけど、ここが一番重要だよ。需要のないエリアで始めたら、どんなに頑張っても空室は埋まらないからね。

6室のアパート（家賃6万円×6室＝月36万円）の場合の収支をシミュレーションしてみましょう。

これはあくまで一例ですが、空室率を保守的に見積もっても月9万円程度の手残りが期待できる計算です。ただし突発的な修繕費や金利上昇リスクも考慮しておく必要があります。

ナビ助

アパート経営は正しい計画と準備があれば、安定した収入源になるよ。焦らず一歩ずつ進めていこう。

管理会社に委託すれば会社員でも十分に可能です。実際にサラリーマン大家として成功している方は非常に多いです。

物件価格の10〜30%＋諸費用（7〜10%）が目安です。5,000万円の物件なら850〜2,000万円程度の自己資金を用意しましょう。

新築で表面利回り5〜7%、中古で7〜10%が一般的な目安です。実質利回り（経費差し引き後）は表面から2〜3%引いて考えましょう。

市場調査を徹底する、保守的な収支計画を立てる、信頼できる管理会社を選ぶ、の3つが基本です。焦って物件を購入せず、じっくり比較検討する姿勢が大切です。

注意

「利回りが高いから」という理由だけで物件を選ぶのは危険です。高利回りの裏にはリスクがあります。立地・建物状態・管理体制を総合的に判断しましょう。

土地活用の情報は国土交通省の土地・建設産業ページが参考になります。建築費の相場はSUUMOでもチェックしてみてください。