不動産投資の物件選びで絶対チェックすべき10のポイント

「物件情報を見ても、何を基準に選べばいいのかわからない…」「不動産会社の営業マンが勧める物件をそのまま買って大丈夫？」こんな悩みを持つ方は多いです。

不動産投資の成否は物件選びでほぼ決まると言っても過言ではありません。良い物件を選べば放っておいても安定した収益が得られますし、悪い物件を掴むと何をしても赤字が続くことになります。

この記事では、物件選びで絶対にチェックすべき10のポイントを重要度順に解説していきます。物件情報を前にしたとき、何を見ればいいかが明確になるはずです。

ポイント1：立地（最重要）

不動産は「立地が全て」と言われるほど場所が重要です。駅からの距離（徒歩10分以内が理想）、周辺の利便施設、治安、将来的な開発計画をチェックしましょう。立地が良ければ多少のデメリットはカバーできますが、立地が悪いと他の条件がどんなに良くても入居者が集まりません。

人口が増えているか、大学や企業が近くにあるか、交通の便が良いか。入居者の需要がなければ、どんな良い物件でも空室になります。自治体の人口統計や将来推計をチェックしましょう。

表面利回りだけでなく、管理費・修繕費・税金を差し引いた実質利回りで判断します。実質利回りが3%以下なら投資として厳しい可能性が高いです。

新耐震基準（1981年以降）の物件を選ぶのが基本です。構造はRC造が最も耐久性が高く、融資期間も長く取れます。木造は利回りは高いですが耐用年数が短いです。

共用部の清掃状況、エントランスの状態、郵便受けの管理など、内見時にしっかりチェックしましょう。管理が行き届いていない物件は入居者も敬遠します。「管理状態は物件の将来を映す鏡」です。

ナビ助

ポイント1〜5が特に重要だよ。この5つをしっかり確認するだけで、物件選びの失敗リスクは大幅に減るからね。

過去の大規模修繕の記録と、今後の修繕計画を確認しましょう。修繕積立金が適正額かどうかも重要です。積立金が不足していると、将来一時金の徴収があります。

現在の入居状況だけでなく、過去の空室率も確認しましょう。常に満室に近い物件は需要がある証拠です。逆に空室が多い物件には何か理由があるはずです。

同じエリアに新築物件が大量供給される予定はないか、競合物件の家賃相場はいくらかを調べましょう。供給過多のエリアは空室リスクが高まります。

将来売却する時に「売れる物件」かどうかも購入時に考えておきます。駅近・需要エリア・適正価格の物件は流動性が高いです。

その物件に対してどのくらいの融資が出るか、金利はいくらか。融資条件が悪い物件は銀行の評価も低い可能性があります。融資の出やすさも物件の価値を測る一つの指標です。

注意

10のポイントを全て完璧に満たす物件はほぼ存在しません。重要なのは「どのポイントで妥協できるか」を自分の中で整理しておくことです。立地と需要は絶対に妥協しないようにしましょう。

10のポイントをチェックリスト化して、物件ごとに評価しましょう。複数の物件を同じ基準で比較できるので、判断が楽になります。

ネットの情報だけで判断しないでください。現地に足を運んで、周辺環境・日当たり・騒音・管理状態を自分の目で確認しましょう。

最初の数件で決めず、最低20物件は情報を比較しましょう。相場観が身につくと「この物件は割安」「この物件は割高」が自然にわかるようになります。

ナビ助

一つの項目だけで判断せず、10のポイントを総合的に見て判断すること。それが物件選びで失敗しないコツだよ。感情ではなく数字で判断しよう。

断トツで「立地」です。立地が良ければ他のデメリットはカバーできますが、立地が悪いと何をしても入居者は集まりません。

参考にはなりますが、必ず自分でも調査しましょう。特に利回り、管理状態、修繕計画は自分で確認してください。

必ず確認しましょう。洪水・地震・土砂災害のリスクが高いエリアは、災害時に大きな被害を受ける可能性があります。

焦る必要はありません。3〜6ヶ月程度かけてじっくり探すのが理想的です。相場観を養う時間も含めて、最低3ヶ月は情報収集に充てましょう。

物件の相場はレインズマーケットインフォメーションで確認できます。ハザードマップは国土交通省のポータルサイトでチェックしてみてください。