ワンルーム投資の利回り相場は？エリア別の目安と計算方法

「ワンルーム投資の利回りってどのくらいが普通なの？」「利回り8%の物件を見つけたけど、これは高いの？低いの？」こんな疑問を持つ方は多いです。

利回りの相場を知らないと、割高な物件を掴んでしまったり、逆にお買い得な物件を見逃してしまったりします。エリアごとの相場感を身につけることが、正しい投資判断の第一歩です。

この記事では、ワンルーム投資のエリア別利回り相場と、正しい利回りの見方・計算方法を解説していきます。利回りに惑わされない目を養いましょう。

ワンルーム投資の利回り相場

地方ほど利回りは高いですが空室リスクも高いです。利回りの数字だけで判断するのは危険です。

ポイント

利回りは「エリアの相場」と比較して判断しましょう。相場より高い物件は「なぜ高いのか」を確認。相場より低い物件は「割高」の可能性があります。

ワンルームの場合、表面利回りから実質利回りを出すと、だいたい1〜2%下がります。表面利回り5%なら実質は3〜4%くらいが現実的です。

差し引かれる経費の内訳は以下の通りです。

ナビ助

投資判断は必ず「実質利回り」で行おう。不動産会社の広告に載っているのは「表面利回り」がほとんどだから、そのまま信じないでね。

利回りが高いのは「物件価格が安い」からです。安い理由が「立地が悪い」「築古で修繕が必要」「空室が多い」なら、見かけの利回りは全く意味がありません。

空室なのに「満室想定」で計算された利回りは当てになりません。現在の入居状況に基づいた「現行利回り」で判断しましょう。

ナビ助

利回りの数字に踊らされず、実質的な収益をしっかり見極めることが大事だよ。「なぜこの利回りなのか」を常に考える習慣をつけよう。

エリアの相場と比較して判断しましょう。東京23区なら実質利回り3%以上、大阪なら4%以上が一つの目安です。

利回りが低い＝物件価格が高い＝立地が良い場合が多いです。空室リスクが低く、資産価値が維持されやすいメリットがあります。

新築プレミアムで物件価格が高いからです。同じ家賃でも購入価格が高い分、利回りは低くなります。

退去時の原状回復費、入居者募集時の広告費、固定資産税、空室期間中の管理費・修繕積立金などです。これらを含めると実質利回りはさらに下がります。

注意

不動産会社の広告に載っている「利回り」は、ほぼ全て「表面利回り」かつ「満室想定」です。実際の手取りは広告の数字よりかなり低くなることを理解しておきましょう。

不動産市場データはレインズマーケットインフォメーションで確認できます。利回り計算はLIFULL HOME’S投資のツールも便利です。