サブリースのメリット・デメリット！契約前に知るべき注意点

「サブリースなら家賃保証で安心」――そんなイメージでサブリース契約を検討している方も多いのではないでしょうか。確かにサブリースには空室リスクを軽減できるメリットがありますが、トラブルも少なくないのが現実です。

サブリースの仕組みを正しく理解しないまま契約すると、「聞いていた話と違う」という状況に陥りかねません。メリットだけでなくデメリットもしっかり把握した上で、冷静に判断することが重要です。

この記事では、サブリースの仕組みからメリット・デメリット、契約前に確認すべきポイントまでを網羅的に解説します。

サブリースの仕組み

サブリース会社がオーナーから物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する仕組みです。オーナーにはサブリース会社から保証家賃が支払われます。保証家賃は相場家賃の80〜90%程度が一般的です。

入居者がいなくても保証家賃が入るため、キャッシュフローが安定します。空室リスクをサブリース会社が負う形になります。

入居者募集、クレーム対応、修繕手配などすべてサブリース会社が行います。完全に手離れできるのが魅力です。

毎月一定の保証家賃が入るため、収支の見通しが立てやすくなります。融資の返済計画が立てやすいのもメリットです。

ナビ助

サブリースの最大のメリットは「安定感」だよ。ただし、その安定は「保証家賃が維持される限り」という条件付きだということを忘れないでね。

これが最大の問題です。「30年保証」でも、借地借家法に基づいてサブリース会社から減額請求が可能です。2年ごとの見直しで10〜20%下がることもあります。

保証家賃は相場の80〜90%です。残りの10〜20%はサブリース会社の取り分です。空室がなければ直接賃貸の方が収益は上です。

オーナーからの解約は「正当事由」が必要で、簡単にはできません。サブリース会社は借地借家法で保護される立場にあります。

サブリース会社が修繕を指定業者に発注し、割高な費用を請求するケースがあります。修繕の相見積もりが取れないことも。

注意

「家賃保証」という言葉の安心感に惑わされないようにしましょう。保証家賃は減額される前提で収支計画を立て、減額後もキャッシュフローがプラスになる物件を選ぶことが重要です。

ポイント

契約前に上記5つのポイントを確認し、不明点があれば弁護士に相談しましょう。特に減額条項と解約条件は、将来のトラブル回避のために最も重要なチェック項目です。