「不動産投資に興味はあるけれど、20代の自分に始められるのだろうか」。そう感じて情報を集めている方は多いはずです。周囲に同世代の大家さんはほとんどいませんし、相談できる相手も見つかりにくい。ネットには成功談と失敗談が入り混じっていて、どれを信じればいいのか分からなくなります。
結論を先に言えば、20代で不動産投資を始めることは可能です。ただし、30代・40代と同じやり方は通用しません。年収も勤続年数も自己資金も、上の世代より不利なところからのスタートになるからです。
この記事では、20代が不動産投資に取り組むときのハードルがどこにあるのか、そして何から手をつければいいのかを、順を追って整理します。
20代で不動産投資を始める強み
不利な点もありますが、20代だからこそ持てる強みも確かにあります。
返済期間を長く取れる
投資用ローンの返済期間は、物件の法定耐用年数の残りと、借りる人の年齢の両方で決まります。多くの金融機関は完済時の年齢に上限を設けているため、若いほど長期のローンを組める余地が生まれます。
返済期間が長くなれば、毎月の返済額は下がります。月々の返済が軽いほど、空室が出たときに耐えられる期間が長くなるということです。この差は、運用が長期化するほど効いてきます。
返済期間を変えたときの月々の返済額は、手元で計算して比べておくと違いが実感しやすくなります。
失敗しても取り返す時間がある
これは精神論ではなく、実務的な話です。仮に1件目の判断を誤っても、20代なら本業の収入で補填しながら立て直し、次の判断に活かす時間があります。50代で同じ失敗をすると、リカバリーの選択肢は大きく狭まります。
本業の収入がある間に経験を積める
給与という安定した収入源がある状態で不動産の運用を学べるのは、大きな利点です。家賃収入だけで生活を成り立たせようとすると判断が焦りますが、本業があれば冷静に構えられます。
20代がぶつかりやすい融資のハードル
最も大きな壁が融資です。ここを理解しないまま物件探しを始めると、気に入った物件が見つかっても資金が調達できず、時間だけが過ぎていきます。
勤続年数が足りない
多くの金融機関は勤続年数を審査項目に置いています。目安として3年程度を求めるところが多く、就職して間もない場合は候補となる金融機関が絞られます。転職したばかりの時期も同様です。
年収の水準
投資用ローンの審査では年収が重視されます。金融機関ごとに基準は異なりますが、一定の年収がないと取り扱いの対象にならないケースがあります。20代は年収がまだ上がりきっていないため、この点で不利になりやすいのが実情です。
年収が基準に届かない状態で無理に借りようとすると、金利の高い借入先に流れることになり、収支が最初から苦しくなります。ここは急がず、条件が整うのを待つ判断も必要です。
自己資金の少なさ
働き始めて数年では、まとまった貯蓄を作るのは簡単ではありません。しかし自己資金が薄いほど借入額は膨らみ、月々の返済も重くなります。頭金を入れられるかどうかで、審査の通りやすさも金利条件も変わります。
金利の水準も確認しておく
記事執筆時点では日本銀行が政策金利の引き上げを進めており、投資用ローンの金利も上昇傾向にあります。金融機関の種類によって水準は大きく異なり、都市銀行、地方銀行、ノンバンクの順に高くなるのが一般的です。若い世代は取引実績が乏しく、条件の良い金融機関に届きにくい傾向があります。適用される金利は個々の審査で決まるため、必ず借入先に直接確認してください。
20代が最初にやるべき準備
物件を探す前に、やっておくべきことがあります。順番を間違えると、遠回りになります。
1．与信を汚さない
クレジットカードの支払い遅延、携帯電話の分割払いの滞納、奨学金の返済遅れ。これらはすべて信用情報に記録されます。数千円の延滞が、数千万円の融資を止めることがあります。心当たりがある方は、まず信用情報を自分で開示して確認しておきましょう。
2．自己資金を貯める
地味ですが、これが一番効きます。頭金と諸費用、そして購入後の予備費。これらを自力で用意できていることは、金融機関に対する説得力にもなります。
貯蓄と並行して、証券口座での積立を進めておくのも一つの手です。NISA制度では、つみたて投資枠が年間120万円、成長投資枠が年間240万円、合わせて年間360万円まで投資でき、生涯で使える非課税保有限度額は1,800万円と定められています（うち成長投資枠は1,200万円まで）。制度の詳細は金融庁のNISA特設サイトで確認できます。
3．勤続年数を積む
転職を考えている方は、不動産投資のタイミングとの兼ね合いを意識しておくとよいでしょう。融資を受けた直後の転職は避けたいところですし、逆に転職直後に融資を申し込むのも不利になります。
4．知識を体系的に入れる
20代は営業のターゲットになりやすい層です。「若いうちから資産形成を」という切り口で節税や年金対策を持ちかけられ、内容を理解しないまま契約してしまうケースが後を絶ちません。
防御策は知識しかありません。玉川陽介氏の『不動産投資 1年目の教科書』（東洋経済新報社）のような入門書を1冊通読するだけでも、提示された条件の妥当性をある程度は判断できるようになります。売り手側の論理を知っておきたいなら、大村昌慶氏の『完全版 不動産投資の嘘』（幻冬舎）も併せて読んでおくと、営業トークの構造が見えてきます。
ただし、入門書のなかには刊行から年数が経っているものもあります。物件の見方や交渉の考え方は今も通用しますが、税制・金利・融資基準といった数字にかかわる部分は、国税庁や金融機関の最新情報で確認しながら読むことが前提です。
20代の物件選びで意識したいこと
小さく始めて実績を作る
いきなり一棟物件を狙うより、区分マンションや小規模な物件から入る方が現実的です。融資額が小さければ審査のハードルも下がりますし、運用の実績を作れば次の融資で評価されます。
金融機関が見ているのは、年収や勤続年数だけではありません。きちんと返済を続けてきたという実績は、若さという弱点を補う材料になります。
キャッシュフローが出る物件を選ぶ
「節税になります」「将来の年金代わりになります」という説明で、毎月の収支がマイナスになる物件を勧められることがあります。20代で毎月の持ち出しが発生する物件を抱えると、生活そのものが圧迫されます。
手残りが出る物件を選ぶこと。これは20代に限った話ではありませんが、体力のない時期ほど重要になります。
出口を考えておく
買う前に、売るときのことを考えます。買い手がつきにくい物件は、状況が変わったときに身動きが取れなくなります。立地が良く、面積や間取りが一般的で、管理状態の良い物件は、売却時の選択肢が残ります。
物件を探し始めたら
資料請求を始めると、あっという間に紙とPDFが増えていきます。物件ごとにA4サイズのファイルボックスを用意して、資料・収支表・現地写真をまとめておくと、比較検討がはかどります。融資相談に行くときも、そのまま持っていけます。
現地調査では、間取り図に直接メモを書き込めるクリップボードがあると便利です。何件も見て回ると記憶が混ざるので、その場で書き残す習慣をつけておきたいところです。
物件情報の相場感をつかむには、国土交通省が公開している不動産情報ライブラリが役に立ちます。実際の成約価格を地域と時期で絞り込めるので、提示された価格が相場からどれだけ離れているかを自分で確かめられます。
20代で避けたい進め方
・電話営業やSNSのDMから話が始まり、その流れで契約する
・自己資金ゼロのフルローンで、毎月の収支がマイナスになる物件を持つ
・節税や年金対策という説明だけで判断する
・「今だけ」「あなただけ」といった言葉で急かされて即決する
・複数の物件を比較しないまま1件目を決める
特に、契約を急がせる相手には注意が必要です。良い条件の物件であれば、数日検討する時間を渡しても問題は起きません。急かす理由があるとすれば、それは買い手ではなく売り手側の事情です。
よくある質問
Q. 年収400万円でも不動産投資は始められますか
金融機関によって取り扱いの基準が異なるため、一概には言えません。年収の水準が低いほど選べる金融機関は限られ、条件も厳しくなります。自己資金を厚くする、価格帯の低い物件から始めるといった工夫で可能性は広がりますが、無理に借りて収支が回らなくなる状態は避けるべきです。
Q. 20代のうちは投資信託だけにしておくべきでしょうか
どちらが正しいという話ではありません。投資信託は少額から始められて流動性も高く、不動産は借入によって自己資金以上の規模を動かせます。性質が違うので、両方を並行して進める方も多くいます。まずは非課税制度を使った積立で資産形成の土台を作りつつ、不動産の勉強を進めるという順序は現実的です。
Q. 親に反対されています
借入を伴う以上、家族の懸念は当然です。反対を押し切るより、収支シミュレーションと、空室や金利上昇が起きた場合の想定を数字で示して説明する方が建設的です。説明できないうちは、自分の理解もまだ足りないというサインかもしれません。
Q. 不動産会社はどう選べばいいですか
宅地建物取引業の免許番号を確認し、行政処分の履歴がないかを調べます。免許情報は国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムで確認できます。デメリットやリスクをきちんと説明してくれるかどうかも、判断材料になります。
Q. 区分マンションと戸建て、20代にはどちらが向いていますか
どちらにも一長一短があります。区分マンションは管理組合が建物全体を管理してくれるため手間が少なく、本業が忙しい方でも回しやすい形です。一方で管理費と修繕積立金が毎月かかり、その額は築年数とともに上がっていくのが一般的です。戸建ては土地ごと自分のものになり、リフォームの自由度も高いのですが、屋根や外壁の修繕をすべて自己負担で判断する必要があります。時間に余裕があり、自分で手を動かすことが苦にならない方であれば戸建ても選択肢になりますが、最初の1件で修繕の見積もりを読む経験がないと判断が難しい場面も出てきます。
Q. 中古のワンルームを勧められましたが、判断できません
提示された収支表を、自分で作り直してみてください。管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税・賃貸管理料・火災保険料・空室損を差し引いて、手元に何が残るかを計算します。ここで毎月マイナスになる場合、その物件は「節税商品」として売られている可能性があります。加えて、退去時の原状回復費と、10年から15年おきに発生する設備交換費も見込んでおきましょう。計算した結果を営業担当者に見せて、認識の違いがどこにあるかを詰めていくと、相手の姿勢もよく分かります。
Q. 物件を探す時間が取れません
働きながら物件を探すのは、想像以上に骨が折れます。平日は内見に行けず、休日は不動産会社の定休日と重なるという方も多いはずです。まずは条件を絞ってメール配信を受け取る形にして、資料の段階でふるいにかけるのが現実的です。実際に足を運ぶのは、収支計算をして候補に残った物件だけにする。この進め方なら、月に数件のペースでも比較の母数は着実に増えていきます。
Q. 不動産投資と並行して資格を取るべきですか
必須ではありませんが、宅地建物取引士やファイナンシャル・プランニング技能士の学習範囲は、不動産と税金と融資の基礎に重なります。契約書や税務の話が理解しやすくなるという意味で、遠回りにはなりません。
まとめ
20代の不動産投資は、融資という点では確かに不利です。勤続年数も年収も自己資金も、上の世代に及びません。しかし返済期間を長く取れること、失敗を取り返す時間があることは、若さでしか手に入らない条件です。
急いで物件を買うことより、借りられる状態を整えることを優先する。信用情報をきれいに保ち、自己資金を積み、書籍で基礎を固める。この準備期間は無駄になりません。条件が整ったときに、迷わず動けるようになります。
