不動産投資の税金と節税テクニック！知らないと損する基礎知識

この記事のナビゲーター

ナビ助

お金のことならおまかせ！ナビ助がわかりやすくガイドするよ

「不動産投資の税金って複雑すぎてよくわからない…節税できるって本当？」

不動産投資と税金は切っても切れない関係。でも税金の仕組みを理解すれば、合法的に節税できるポイントがたくさんある。今回は不動産投資にかかる税金と節税テクニックをまとめて解説するよ。

不動産投資にかかる税金の種類

建物は年数とともに価値が下がる。この「価値の下がり分」を経費として計上できるのが減価償却だ。実際にお金を払ってないのに経費にできるから、帳簿上の赤字を作りやすい。

耐用年数は構造によって違う：

築古の木造物件は耐用年数が短いから、1年あたりの減価償却費が大きくなる。節税効果を狙うなら木造の築古物件が有利だ。

不動産所得が赤字になったら、給与所得と合算できる。年収600万円のサラリーマンが不動産所得で100万円の赤字なら、課税所得は500万円に下がる。

結果として所得税と住民税が下がり、確定申告で差額が還付される。これが「不動産投資で節税」の正体だ。

個人の所得税は累進課税で最大45%。一方、法人税の実効税率は約23〜33%程度。不動産所得が一定額を超えたら法人化した方が有利になる。

一般的な目安として、不動産所得が年間800〜1,000万円を超えたら法人化を検討する価値がある。

節税効果があっても、物件自体が赤字なら本末転倒。あくまで「投資として利益が出る物件」を選んだ上で、節税はボーナスとして考えよう。

減価償却が終わると経費にできる額が減り、帳簿上の利益が急増する。ローン返済は続くのに税金が増える「デッドクロス」状態になる。事前に対策を考えておこう。

不動産投資に詳しい税理士に年間10〜20万円で依頼すれば、それ以上の節税効果が見込める。税金のプロに任せるのも立派な戦略だよ。

税金の知識は不動産投資の利益に直結する。面倒がらずにしっかり勉強して、手取り収入を最大化しよう。

税金の基礎は国税庁タックスアンサーで確認できるよ。法人化の検討はfreee会計なども参考にしてみてね。

※2026年4月時点の情報です。最新の情報は各公式サイトでご確認ください。