サブリース契約の注意点7つ！トラブルを防ぐために知っておくべきこと

「サブリース契約で失敗した人が多いって聞くけど、何に気をつければいいの？」「家賃保証って聞こえはいいけど、落とし穴はないの？」そんな不安を感じている方は少なくないでしょう。

サブリースのトラブルは実際に社会問題にもなりました。「30年家賃保証」と謳われて契約したのに、数年後に大幅な家賃減額を求められて収支が破綻した…というケースが後を絶ちません。

この記事では、サブリース契約で絶対に押さえておくべき7つの注意点と、トラブルを未然に防ぐための具体的な対策を解説していきます。サブリース契約を検討している方はもちろん、すでに契約済みの方にも役立つ内容です。

注意点1：家賃保証は永久じゃない

「30年家賃保証」と謳っていても、契約書には「2年ごとに家賃見直し」の条項が入っているのが一般的です。借地借家法により、サブリース会社は賃料減額請求ができる権利を持っています。つまり「保証」という言葉の印象とは裏腹に、保証家賃は下がる可能性が常にあります。

過去には契約から5年で10〜20%の減額を求められたケースも珍しくありません。「保証」という言葉に安心しすぎないことが大切です。

新築時や入居者退去後に1〜3ヶ月の「免責期間」が設定されていることが多いです。この期間は保証家賃が支払われません。つまり年間で見ると実質的な保証期間は10〜11ヶ月程度になることもあります。この免責期間の存在を知らずに契約している方も多いので注意が必要です。

サブリース会社は借地借家法で「借主」として保護される立場にあります。オーナーから解約するには「正当事由」が必要で、簡単には解約できません。「やっぱりサブリースをやめたい」と思っても、違約金を請求されたり、そもそも解約に応じてもらえなかったりするケースがあります。

ナビ助

「入るのは簡単だけど出るのは難しい」のがサブリース契約の特徴だよ。契約前に解約条件を必ず確認しておこう。

サブリース会社指定の業者で修繕を行うと、相場より高い費用を請求されるケースがあります。修繕業者の選定権がオーナーにないことが多く、相見積もりも取れません。修繕費の上限設定や相見積もりの権利を契約書に盛り込んでおきましょう。

転貸形式のため、実際の入居者の情報がオーナーに共有されないケースがあります。自分の物件にどんな人が住んでいるか把握できないのは、オーナーとして不安を感じるポイントです。入居者情報の共有について契約前に確認しておきましょう。

サブリース会社が倒産したら家賃保証は消えます。「大手だから安心」と思っていても、経営状況は常に変化します。会社の財務状況や経営安定性を定期的にチェックしておくことが大切です。特に非上場のサブリース会社は情報が限られるため、より慎重な判断が求められます。

サブリース付き物件は、買い手からすると家賃収入が低く見えます（保証家賃は相場の80〜90%のため）。その結果、売却価格が下がる可能性があります。さらにサブリース契約の引き継ぎが条件になることもあり、買い手が見つかりにくくなるケースもあります。

注意

サブリース契約は一度結ぶと解約が非常に難しくなります。契約前に全ての条件を把握し、減額されても収支が成り立つかシミュレーションしてから判断しましょう。

ナビ助

サブリース契約の契約書は、必ず弁護士にチェックしてもらおう。数万円の弁護士費用で、数百万円のトラブルを防げる可能性があるよ。

注意点ばかり挙げましたが、サブリースが全て悪いわけではありません。以下のようなケースでは有効に機能します。

ただし、上記のケースでも7つの注意点を踏まえた上で契約することが前提です。注意点を理解せずに契約するのと、理解した上で活用するのでは結果が大きく異なります。

まず契約書の解約条項を確認し、契約に定められた手続きで解約通知を行います。正当事由が必要な場合は弁護士に相談するのが確実です。

管理委託の方が柔軟性は高いです。家賃の3〜5%の管理費で入居者募集から日常管理まで任せられますし、解約も自由にできます。空室リスクを自分で負えるなら管理委託の方がおすすめです。

まず契約書を再確認し、減額条項や解約条件を把握しましょう。不利な条件があれば、サブリース会社との交渉や弁護士への相談を検討してください。

2020年に施行された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」のことです。サブリース業者に対する規制が強化され、誇大広告の禁止や重要事項説明の義務化が盛り込まれました。

サブリースの注意喚起は消費者庁でも発信されています。法的な相談は法テラスも利用してください。