一棟アパート投資の利回りは？相場と計算方法をわかりやすく解説

「一棟アパート投資の利回りってどのくらいが普通なの？」「表面利回り10%って書いてあったけど、本当にそんなに儲かるの？」こんな疑問を持つ方は多いのではないでしょうか。

一棟アパートはワンルームマンションより利回りが高い傾向があります。しかし利回りの数字だけで判断すると、思わぬ落とし穴にハマることもあります。

この記事では、一棟アパートのエリア別利回り相場と、正しい利回りの見方・計算方法を解説していきます。利回りに惑わされない判断力を身につけましょう。

一棟アパートの利回り相場

地方ほど利回りは高いですが、空室リスクも高くなります。利回りの数字だけで「地方の方が儲かる」と判断するのは危険です。高利回りの裏には必ず理由があります。

ポイント

利回りの「相場」を知っておくと、割高な物件を掴むリスクを減らせます。エリアの相場と比較して、その物件が適正価格かどうかを判断しましょう。

年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

例えば月家賃合計40万円のアパートを5,000万円で購入した場合、480万円 ÷ 5,000万円 × 100 = 9.6%になります。

（年間家賃収入 − 年間経費）÷（物件価格 + 諸費用）× 100

経費には管理費、修繕費、固定資産税、保険料、管理委託料が含まれます。表面利回りから2〜3%引いたくらいが実質利回りの目安です。先ほどの例なら実質6.6〜7.6%程度になります。

ナビ助

投資判断は必ず「実質利回り」で行おう。表面利回りだけを見て購入すると、経費を差し引いた手残りが想像以上に少なくてガッカリすることがあるよ。

利回り15%の物件があったら、なぜそんなに安いのかを疑いましょう。立地の悪さ、建物の劣化、空室の多さなど、高利回りには必ず理由があります。「表面利回り15%」でも半分空室なら実質利回りは大幅に下がります。

木造アパートの法定耐用年数は22年です。築15年の木造アパートだと残り7年しか減価償却できませんし、融資期間も短くなります。融資期間が短いと月々の返済額が大きくなり、キャッシュフローが圧迫されます。

空室があるのに「満室想定」で計算された利回りは当てになりません。現在の入居状況に基づいた「現行利回り」で判断しましょう。

ナビ助

一棟アパートは利回りが高い分、しっかりリスク管理すれば大きなリターンが期待できるよ。利回りの数字に踊らされず、中身を見る目を養おう。

エリアや築年数によりますが、首都圏の中古なら実質利回り5%以上が一つの目安です。ただし利回りだけでなく立地・建物状態・空室率も含めて総合判断しましょう。

管理費や修繕費が高い物件は差が大きくなりやすいです。経費の内訳を詳しく確認し、削減の余地がないか検討しましょう。

初心者にはおすすめしません。修繕費がかさみ、融資も受けにくくなります。経験を積んでから挑戦する方が安全です。

空室の増加、家賃の下落、修繕費の増加、管理費の上昇などが主な原因です。定期的に収支を見直し、早めに対策を打つことが大切です。

注意

不動産会社の広告に載っている利回りは「表面利回り」かつ「満室想定」であることがほとんどです。実際の手残りは広告の数字よりかなり低くなることを理解しておきましょう。

不動産市場のデータはレインズで確認できます。建物の耐用年数は国税庁の減価償却ページを参考にしてください。