「一棟アパート投資の利回りってどのくらいが普通なの？」「表面利回り10%って書いてあったけど、本当にそんなに儲かるの？」こんな疑問を持つ方は多いのではないでしょうか。
一棟アパートはワンルームマンションより利回りが高い傾向があります。しかし利回りの数字だけで判断すると、思わぬ落とし穴にハマることもあります。
この記事では、一棟アパートのエリア別利回り相場と、正しい利回りの見方・計算方法を解説していきます。利回りに惑わされない判断力を身につけましょう。
一棟アパートの利回り相場
首都圏
- 新築：表面利回り5.0〜7.0%
- 中古：表面利回り7.0〜10.0%
地方都市
- 新築：表面利回り7.0〜9.0%
- 中古：表面利回り9.0〜15.0%
地方ほど利回りは高いですが、空室リスクも高くなります。利回りの数字だけで「地方の方が儲かる」と判断するのは危険です。高利回りの裏には必ず理由があります。
利回りの「相場」を知っておくと、割高な物件を掴むリスクを減らせます。エリアの相場と比較して、その物件が適正価格かどうかを判断しましょう。
表面利回りと実質利回りの計算
表面利回りの計算方法
年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
例えば月家賃合計40万円のアパートを5,000万円で購入した場合、480万円 ÷ 5,000万円 × 100 = 9.6%になります。
実質利回りの計算方法
（年間家賃収入 − 年間経費）÷（物件価格 + 諸費用）× 100
経費には管理費、修繕費、固定資産税、保険料、管理委託料が含まれます。表面利回りから2〜3%引いたくらいが実質利回りの目安です。先ほどの例なら実質6.6〜7.6%程度になります。
利回りが高い一棟アパートの注意点
高利回り＝リスクの裏返し
利回り15%の物件があったら、なぜそんなに安いのかを疑いましょう。立地の悪さ、建物の劣化、空室の多さなど、高利回りには必ず理由があります。「表面利回り15%」でも半分空室なら実質利回りは大幅に下がります。
木造の耐用年数に注意
木造アパートの法定耐用年数は22年です。築15年の木造アパートだと残り7年しか減価償却できませんし、融資期間も短くなります。融資期間が短いと月々の返済額が大きくなり、キャッシュフローが圧迫されます。アパート経営の初期費用については以下の記事で詳しく解説しています。
「想定利回り」に要注意
空室があるのに「満室想定」で計算された利回りは当てになりません。現在の入居状況に基づいた「現行利回り」で判断しましょう。
一棟アパートで利回りを維持するコツ
- 退去時のリフォームで物件の魅力を維持する
- 家賃設定を定期的に見直す（相場に合わせる）
- 管理会社の募集力を活用して空室期間を最短にする
- 入居者の満足度を高めて退去を減らす
- 経費の見直しで手取り利回りを改善する
よくある質問（Q&A）
Q. 一棟アパートの利回り、何%以上なら買い？
エリアや築年数によりますが、首都圏の中古なら実質利回り5%以上が一つの目安です。ただし利回りだけでなく立地・建物状態・空室率も含めて総合判断しましょう。
Q. 表面利回りと実質利回りの差が大きい物件は危険？
管理費や修繕費が高い物件は差が大きくなりやすいです。経費の内訳を詳しく確認し、削減の余地がないか検討しましょう。
Q. 築古の高利回り物件はおすすめ？
初心者にはおすすめしません。修繕費がかさみ、融資も受けにくくなります。経験を積んでから挑戦する方が安全です。
Q. 利回りが下がる原因は？
空室の増加、家賃の下落、修繕費の増加、管理費の上昇などが主な原因です。定期的に収支を見直し、早めに対策を打つことが大切です。アパート経営の始め方は以下の記事で詳しくまとめています。
不動産会社の広告に載っている利回りは「表面利回り」かつ「満室想定」であることがほとんどです。実際の手残りは広告の数字よりかなり低くなることを理解しておきましょう。
エリア別・構造別に利回りをもう少し掘り下げる
木造・鉄骨・RCで利回りは変わる
同じ一棟アパートでも、建物構造によって価格と利回りの傾向は変わります。木造は建築コストが安いため表面利回りが高く出やすい一方、法定耐用年数が22年と短く、融資期間が伸ばしにくいという特徴があります。軽量鉄骨造は耐用年数がおおむね19〜27年、重量鉄骨造は34年、RC造（鉄筋コンクリート）は47年と長く、融資期間を長く取れる分、月々の返済負担を抑えやすくなります。表面利回りが高い＝手残りが多い、とは限らないという点を意識しておきましょう。
駅からの距離で入居の安定度が変わる
首都圏の一棟アパートは、最寄り駅から徒歩10分以内かどうかで空室の埋まりやすさが大きく変わります。徒歩15分を超えるエリアは利回りが高く提示されがちですが、これは空室リスクを織り込んだ価格である場合が少なくありません。表面の数字だけで判断せず、周辺の募集状況や実際の平均入居年数まで確認する姿勢が大切です。
返済まで含めたキャッシュフローの考え方
利回りを語るうえで見落としがちなのが、ローン返済後に手元へ残るお金、いわゆるキャッシュフローです。実質利回りが高くても、返済比率が高いと手残りはほとんど残らないことがあります。
たとえば5,000万円の中古アパート（表面利回り9.6%、年間家賃収入480万円）を、自己資金1,000万円・借入4,000万円・金利2%・期間25年で購入したケースを考えてみます。年間の返済額はおよそ200万円前後、管理費や修繕費・税金などの経費を年100万円と見積もると、手残りは「480万円 − 200万円 − 100万円 ＝ 約180万円」という計算になります。同じ利回りでも借入条件しだいで手残りは大きく変わるため、購入前に必ず返済込みで試算しておきましょう。
返済比率（家賃収入に対する年間返済額の割合）は50%以下を一つの目安にすると、空室や金利上昇が起きても耐えやすくなります。返済比率が60%を超える計画は、少しの想定外で赤字に転じやすいので慎重に見積もりましょう。
融資期間と利回りのバランス
木造の築古アパートは表面利回りが高く見えますが、残存耐用年数が短いと融資期間も短くなり、月々の返済が重くなります。逆に、耐用年数の長いRC造や築浅物件は融資期間を長く取れるため、表面利回りが低くてもキャッシュフローが安定しやすい傾向があります。「高利回りだが短期返済」と「低利回りだが長期返済」のどちらが自分の資金計画に合うかを見極めることが、一棟投資では重要になります。長期の返済シミュレーションは住宅金融支援機構の返済シミュレーションのような公的ツールでイメージをつかんでおくと安心です。
一棟アパート投資でよくある追加の疑問
Q. 新築と中古、利回り重視ならどちら？
利回りだけを見れば中古の方が高くなります。ただし新築は当初の修繕リスクが小さく、融資も付きやすいという利点があります。手残りの多さを優先するなら中古、運営の手間や当面の安定を優先するなら新築、という整理が分かりやすいでしょう。
Q. 満室想定利回りと現況利回りの違いは？
満室想定利回りは「全室が埋まった前提」で計算した数字で、広告に載るのはほとんどこちらです。現況利回りは「今の入居状況」で計算した実際の数字です。空室が多い物件ほど両者の差が開くため、購入判断は現況利回りを基準にするのが安全です。
Q. 利回りのほかに確認すべき指標は？
返済後キャッシュフロー、返済比率、自己資金に対する利回り（自己資金利回り）などを合わせて見ると、物件の実力がより立体的に把握できます。利回り単体で判断せず、複数の視点でチェックする習慣をつけましょう。
Q. 地方の高利回り物件は本当に狙い目？
地方は利回りが高く出やすい反面、人口減少による空室リスクや、売却時に買い手が付きにくいという難しさがあります。表面の利回りだけで飛びつかず、そのエリアの賃貸需要と人口の推移を確認したうえで判断することが大切です。高利回りの裏にある理由を必ず突き止めましょう。
Q. 利回りは購入後どう変化していく？
築年数が進むと家賃は緩やかに下がる傾向があり、同時に修繕費は増えていくため、実質利回りは時間とともに低下しやすくなります。購入時点の利回りが続く前提ではなく、数年ごとに家賃や経費を見直した収支計画を立てておくと安心です。
空室率を利回りに反映して考える
広告に載る利回りの多くは満室を前提にしています。しかし実際の運営では、退去のたびに数週間から数か月の空室期間が発生するのが普通です。ここで役立つのが「稼働率」という考え方です。10室のアパートで年間を通じて平均1室が空いていれば、稼働率はおよそ90%となり、家賃収入も想定の9割に目減りします。表面利回り9.6%の物件でも、稼働率90%なら実質的な収入ベースの利回りは8.6%前後まで下がる計算です。
さらにここから経費と返済を差し引くと、手残りはもっと圧縮されます。だからこそ、購入前のシミュレーションでは稼働率を90〜95%程度に設定し、満室前提の甘い数字で判断しないことが大切です。地方や駅から遠いエリアほど空室期間は長引きやすいため、エリアの募集状況に合わせて稼働率の見込みを調整しましょう。空室を数字として織り込んでおけば、実際に空きが出ても慌てずに対応できます。
まとめ
- 首都圏中古の表面利回りは7.0〜10.0%が相場
- 必ず実質利回りで判断する（表面から2〜3%引く）
- 高利回り物件はリスクの裏返しであることを忘れない
- 木造の耐用年数を考慮して投資判断しよう
- 購入後も利回り維持の努力を継続することが大切
不動産市場のデータはレインズで確認できます。建物の耐用年数は国税庁の減価償却ページを参考にしてください。
