「アパート経営って儲かるの？」「具体的にどうやって始めればいいの？」こんな疑問を持つ方は多いのではないでしょうか。
アパート経営には「土地を持っている人が建てるパターン」と「土地ごと一棟アパートを購入するパターン」の2通りがあります。どちらを選ぶかで必要な資金やリスクの構造が大きく変わってきます。
この記事では、アパート経営の始め方をステップ形式で解説し、収支計画の立て方から注意点までを網羅的に紹介していきます。初めてアパート経営に挑戦する方のための実践的なガイドです。
アパート経営の2つのパターン
パターン1：土地活用（土地持ちの人）
相続などで土地を持っている方が、その土地にアパートを建てて賃貸経営する方法です。土地代がかからない分、利回りが高くなりやすいのが特徴です。相続税対策としても有効です。
パターン2：一棟購入（投資家）
土地と建物をセットで購入する方法です。場所を自由に選べるのがメリットですが、投資額は大きくなります。中古なら新築より安く購入でき、利回りも高い傾向があります。
土地を持っている人は「土地活用」として、投資目的の人は「一棟購入」としてアパート経営を始めるケースが多いです。自分の状況に合ったパターンを選びましょう。
アパート経営の始め方5ステップ
ステップ1：市場調査
そのエリアの賃貸需要、家賃相場、競合物件を徹底的に調べます。需要がないエリアでアパートを建てても空室だらけになります。人口動態、最寄り駅の乗降客数、周辺の大学・企業の有無をチェックしましょう。
ステップ2：収支計画を立てる
家賃収入から経費（管理費、修繕費、税金、ローン返済など）を引いた手残りを計算します。空室率10〜20%を織り込んだ保守的な計画を立てるのが鉄則です。楽観的な計画は後で必ず痛い目にあいます。
ステップ3：融資の相談
金融機関に収支計画を持って相談します。融資額、金利、返済期間の条件を確認しましょう。複数の金融機関に相談するのが鉄則で、条件は金融機関によって大きく異なります。初期費用の詳細は以下の記事で解説しています。
ステップ4：建築または購入
土地活用なら建築会社選び、購入なら物件選びに入ります。どちらも複数社を比較して最良の選択をしましょう。建築会社は最低3社、物件は20件以上見るのが理想です。
ステップ5：管理体制を構築
管理会社を選定して、入居者募集・家賃回収・建物維持管理を任せます。自主管理も可能ですが、初心者は管理会社に任せた方が安心です。
アパート経営の収支例
6室のアパート（家賃6万円×6室＝月36万円）の場合の収支をシミュレーションしてみましょう。
- 年間家賃収入：432万円（空室率10%考慮で389万円）
- 年間経費：管理費19万円＋修繕費20万円＋固定資産税30万円＋保険10万円＝79万円
- ローン返済：年間200万円
- 手残り：389万円 − 79万円 − 200万円 ＝ 110万円（月約9万円）
これはあくまで一例ですが、空室率を保守的に見積もっても月9万円程度の手残りが期待できる計算です。ただし突発的な修繕費や金利上昇リスクも考慮しておく必要があります。
アパート経営で気をつけるポイント
- 立地選びが最重要：駅近、需要があるエリアを選ぶ
- 建築費を抑えすぎない：建物の質が下がると入居率に影響する
- 修繕費のプールを忘れない：家賃収入の5〜10%を積み立てる
- 保険は必ず加入：火災保険・地震保険は必須
- 出口戦略を考えておく：将来の売却も視野に入れる
よくある質問（Q&A）
Q. アパート経営は会社員でもできる？
管理会社に委託すれば会社員でも十分に可能です。実際にサラリーマン大家として成功している方は非常に多いです。
Q. 自己資金はいくら必要？
物件価格の10〜30%＋諸費用（7〜10%）が目安です。5,000万円の物件なら850〜2,000万円程度の自己資金を用意しましょう。
Q. アパート経営の利回りの目安は？
新築で表面利回り5〜7%、中古で7〜10%が一般的な目安です。実質利回り（経費差し引き後）は表面から2〜3%引いて考えましょう。
Q. 初めてのアパート経営で失敗しないためには？
市場調査を徹底する、保守的な収支計画を立てる、信頼できる管理会社を選ぶ、の3つが基本です。焦って物件を購入せず、じっくり比較検討する姿勢が大切です。アパート経営のメリット・デメリットは以下の記事で正直に解説しています。
「利回りが高いから」という理由だけで物件を選ぶのは危険です。高利回りの裏にはリスクがあります。立地・建物状態・管理体制を総合的に判断しましょう。
土地活用と一棟購入を比較する
アパート経営を始める2つのパターンには、それぞれ向き・不向きがあります。資金・リスク・自由度の観点で整理してみましょう。
| 項目 | 土地活用（土地持ち） | 一棟購入（投資家） |
|---|---|---|
| 初期資金 | 建築費のみで済む | 土地＋建物で大きくなる |
| 利回り | 土地代がない分高くなりやすい | 物件により幅がある |
| 立地の自由度 | 所有地に限定される | 好きなエリアを選べる |
| 相続対策 | 評価減で有効なことが多い | 目的次第 |
| 始めやすさ | 土地がある人向け | 資金があれば誰でも |
所有地の立地に賃貸需要があるかどうかが、土地活用の成否を分ける大きなポイントです。需要の乏しいエリアでは、土地があるという理由だけで建てると空室に苦しむこともあります。一棟購入は立地を自由に選べる分、物件価格や利回りを見極める目が求められます。
建築会社・管理会社の選び方
アパート経営はパートナー選びで成否が大きく変わります。建築段階と運用段階、それぞれで信頼できる相手を見極めましょう。
建築会社を選ぶポイント
最低でも3社から相見積もりを取り、同じ条件で価格と提案内容を比べます。同じ規模でも会社によって数百万円の差が出ることがあるため、1社だけで決めないことが大切です。アパート建築の実績や、アフターメンテナンスの体制も確認しましょう。
管理会社を選ぶポイント
担当エリアでの入居率の実績、空室が出たときの募集の動き方、報告のわかりやすさを見比べます。管理委託費は家賃の3〜5%が相場ですが、安さだけでなく提案力や対応の早さを含めて総合的に判断しましょう。
空室を防ぐための工夫
アパート経営の最大の敵は空室です。長く安定して入居してもらうために、次のような工夫が効果を発揮します。
- 入居者ニーズに合った設備：インターネット無料や宅配ボックスは人気が高い設備です。
- 退去予兆の早期把握：更新時期の対応を丁寧にして、長期入居を促します。
- 募集条件の柔軟な見直し：繁忙期に合わせて条件を調整します。
- 物件写真の質を上げる：ポータルサイトでの第一印象を良くします。
空室期間を短くする工夫の積み重ねが、長期の収益を大きく左右します。管理会社と連携しながら、地域の需要に合った打ち手を選びましょう。
Q. 土地がなくてもアパート経営はできますか？
土地ごと一棟を購入する方法があるため、土地を持っていなくても始められます。中古の一棟アパートなら新築より初期費用を抑えやすく、立地も自由に選べます。
Q. 相続した土地で始める際の注意点は？
その土地に賃貸需要があるかを冷静に調べることが第一です。需要が乏しい場合は、建てるより売却や別の活用を検討したほうがよいこともあります。相続税対策と収益性は分けて考えましょう。
Q. 満室にならない前提で計画すべき？
その通りです。空室率10〜20%を織り込んだ保守的な収支計画を立てるのが基本です。満室想定の計画は、少しの空室で赤字に転じるリスクがあります。
長期で安定させる経営のコツ
アパート経営は建てて終わりではなく、その後の運用を何十年と続けていく事業です。長く安定させるための視点を持っておきましょう。
保守的な計画を守り続ける
空室率を高めに見積もり、修繕費も計画的に積み立てる姿勢を最初から最後まで貫きましょう。楽観的な計画は、少しの空室や想定外の出費で崩れやすいものです。
定期的に収支を点検する
年に一度は家賃相場や周辺の競合状況を確認し、募集条件や設備の見直しを検討します。市場の変化に合わせて手を打てば、入居率を保ちやすくなります。
出口も見据えておく
将来の売却や建て替え、相続まで含めて長期の絵を描いておくと、日々の判断がぶれません。目先の利回りだけでなく、数十年単位の視点で堅実に経営を続けることが成功への近道です。
Q. 大規模修繕や建て替えはいつ考えればいい？
外壁の塗装や屋根・防水の補修などは、十数年ごとに大きな修繕の時期がやってきます。建てた直後から家賃収入の一部を修繕用に積み立てておくと、その時期に慌てずに済みます。建て替えは、建物の老朽化や周辺需要の変化を見ながら、長期的な視点で検討する事柄です。購入・建築の段階から「いつ・どう手を入れるか」「最終的にどう出口を迎えるか」まで描いておくと、日々の運用判断がぶれにくくなります。
まとめ
- アパート経営には土地活用と一棟購入の2パターンがある
- 市場調査と収支計画を必ず行ってから始めよう
- 空室率を保守的に見積もった計画を立てるのが鉄則
- 管理会社選びも成功の重要ポイント
- 長期的な視点で堅実に経営することが成功の秘訣
土地活用の情報は国土交通省の土地・建設産業ページが参考になります。建築費の相場はSUUMOでもチェックしてみてください。
