不動産投資で耐用年数超過の物件を買うリスクは？融資と出口を解説

物件検索サイトを眺めていると、「利回り15%」「表面利回り18%」といった数字の物件が目に飛び込んでくることがあります。よく見ると築35年の木造アパート、つまり法定耐用年数をとっくに超えている物件だった――不動産投資を始めた方の多くが、一度は通る道です。

耐用年数を超過した物件は、価格が安く利回りが高く見える一方で、融資・税務・売却のそれぞれに独特のクセがあります。この記事では、耐用年数超過物件に潜むリスクを整理したうえで、それでも購入を検討する場合に何を確認すべきかを解説します。

そもそも耐用年数超過の物件とは何か

法定耐用年数は「税金の計算ルール」であって寿命ではない

不動産投資で使われる「耐用年数」は、正式には法定耐用年数といい、国税庁が減価償却費を計算するために定めた年数です。建物の物理的な寿命を表したものではありません。

住宅用建物の法定耐用年数は、国税庁の耐用年数表で構造ごとに定められています。代表的なものは以下の通りです。

構造	住宅用の法定耐用年数	市場での扱われ方
木造・合成樹脂造	22年	築20年を超えると融資期間が短くなりやすい
軽量鉄骨造（骨格材3mm以下）	19年	ハウスメーカー系アパートに多い
重量鉄骨造（骨格材4mm超）	34年	木造より長期の融資を引きやすい
鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造	47年	区分マンションの多くがこれに該当

具体的な区分は国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」で公開されています。用途によって年数が変わるため、購入前に該当する行を自分の目で確認しておくと安心です。

耐用年数を超えても賃貸経営は続けられる

築30年の木造アパートに人が住んでいるのは、珍しいことではありません。適切な修繕を重ねていれば、法定耐用年数を超えた建物でも賃貸経営は継続できます。「耐用年数超過＝住めない建物」ではないという点は、まず押さえておきたいところです。

問題は建物の物理的な状態ではなく、金融機関・税務・買い手という「お金にまつわる三者」が、耐用年数を基準に判断してくることにあります。ここからが本題です。

耐用年数と減価償却の関係は、解説書で基本を押さえておくと、この先の融資や税務の話が理解しやすくなります。

耐用年数超過物件に潜む4つのリスク

リスク1：融資期間が短くなり、返済負担が重くなる

多くの金融機関は、融資期間を決めるときに「法定耐用年数 − 築年数」という残存年数を目安にします。築25年の木造アパートであれば残存年数はすでにマイナスで、この考え方をそのまま当てはめると融資期間がほとんど取れない、あるいは融資自体を断られることになります。

融資期間が短いと、毎月の元金返済額が大きく膨らみます。表面利回りが高くても、返済が家賃収入を圧迫して手残りがほとんど出ない、いわゆる「返済のための賃貸経営」に陥りやすいのがこのパターンです。

リスク2：減価償却が短期間で終わり、デッドクロスが早く来る

法定耐用年数を超過した中古建物は、簡便法により「法定耐用年数 × 20%」という短い年数で減価償却します。木造住宅なら22年の20%で4年です（1年未満の端数は切り捨て、最短2年）。

この4年間は多額の減価償却費を計上できるため、帳簿上の利益が圧縮され、税負担が軽くなります。高所得の方が築古木造を好むのはこの効果を狙ってのことです。

しかし、償却が終わった5年目からは景色が一変します。経費にできる減価償却費がゼロになる一方で、ローンの元金返済は現金として出ていき続けるため、帳簿上は黒字なのに手元にお金が残らない「デッドクロス」が発生します。耐用年数超過物件では、この局面が購入から数年で訪れるのが特徴です。

リスク3：修繕費の発生タイミングが読みにくい

築古物件では、給排水管の劣化、屋根や外壁の防水切れ、シロアリ被害といった修繕が現実的な検討事項になります。木造アパートの外壁塗装や屋根の改修は、規模によっては百万円単位の出費になることもあり、購入直後にまとまった支出が発生すると資金繰りが一気に苦しくなります。

入居者からの「お湯が出ない」「雨漏りがする」といった連絡が、想定していないタイミングで飛んでくるのは、築古物件を運用するうえでの現実的な負担です。家賃収入の5〜10%程度を修繕積立として別口座に残しておくなど、あらかじめ備えを作っておく発想が欠かせません。

リスク4：売却時に買い手が絞られる

自分が融資に苦労したということは、次に買う人も同じ壁にぶつかるということです。耐用年数超過物件は、融資を使わない現金購入層や、独自の審査基準を持つ一部の金融機関と取引がある投資家に買い手が限られます。

結果として、売り出してから成約までの期間が長引いたり、想定より価格を下げざるを得なくなったりすることがあります。購入時点で「誰に、いくらで売るのか」という出口を描いておくことが、築古物件では特に重要になります。

それでも耐用年数超過物件が選ばれる理由

価格が抑えられ、利回りを確保しやすい

耐用年数超過物件の最大の魅力は、価格の安さです。建物の評価がほぼ乗らない分、実質的に土地値に近い価格で取得できるケースがあります。家賃が周辺相場並みに取れていれば、表面利回りは新築より高く出ます。

減価償却による所得圧縮が使える

前述の通り、短い償却年数は「デッドクロスが早い」というデメリットと表裏一体ですが、償却期間中の節税効果という面ではメリットにもなります。給与所得が高い方が短期集中で所得を圧縮する手法として活用されてきました。

ただし、この手法は所得水準・保有期間・売却時の譲渡所得まで含めて計算しないと、所得税で軽くなった分が売却時の税金で戻ってくるということも起こり得ます。税理士に相談したうえで判断する領域です。

土地の価値が下支えになる

建物の評価がゼロに近づいても、土地の価値は残ります。立地の良い土地であれば、最終的に更地にして売却する、あるいは建て替えるという選択肢を持てる点は、区分マンションにはない強みです。

購入前に確認したいチェックポイント

耐用年数超過物件を検討するなら、内見の段階から見るべきポイントが変わります。以下は最低限おさえておきたい項目です。

特に再建築不可の土地は出口が極端に狭くなるため、重要事項説明書の記載を確認したうえで判断してください。また、災害リスクは国土交通省のハザードマップポータルサイトで無料で確認できます。土地に価値を見出す投資であるほど、その土地が水害・土砂災害の想定区域に入っていないかは重要です。

築古物件の現地調査は、意外と装備がものを言います。小屋裏や床下点検口をのぞくためのマグネット付きのLEDハンディライト、部屋の寸法や敷地の間口を測る測定範囲30m程度のレーザー距離計、傾きをざっくり確認するデジタル水平器があると、内見の精度が上がります。何度も現地に足を運ぶ手間を考えると、初回で見るべきものを見ておく価値は大きいでしょう。

あわせて、購入時に受け取る建築確認済証・検査済証・修繕見積といった書類は散逸しやすいので、A4サイズのポケットファイル（40ポケット以上）で物件ごとにまとめておくと、売却時の資料提出がぐっと楽になります。

耐用年数超過物件で融資を受けるための考え方

耐用年数以外の物差しを持つ金融機関を探す

すべての金融機関が「法定耐用年数 − 築年数」だけで融資期間を決めているわけではありません。建物の状態や収益性を独自に評価し、耐用年数を超えていても一定の融資期間を設定する金融機関もあります。地方銀行・信用金庫・信用組合など、地域に密着した金融機関ほど個別事情を見てくれる傾向があります。

ただし、条件は金融機関ごとに大きく異なり、同じ銀行でも支店や担当者によって判断が変わるのが実情です。金利や期間の具体的な数字はここでは断定できないため、複数の窓口で相談し、最新の条件を直接確認してください。

自己資金の比率を高める

融資期間が短くなる分、借入額そのものを抑えるという発想も有効です。自己資金を厚めに入れれば毎月の返済額は下がり、キャッシュフローに余裕が生まれます。フルローンにこだわるほどデッドクロスの衝撃が大きくなる点は意識しておきたいところです。

建物と土地の価格配分を確認する

売買契約書における土地と建物の価格配分は、減価償却費の計算に直結します。配分の考え方には合理的な根拠が必要で、恣意的に決められるものではありません。契約前に、売主側がどのような根拠で配分しているのかを確認しておきましょう。

よくある質問

Q. 耐用年数を超過していると、減価償却費は計上できないのですか？

いいえ、計上できます。法定耐用年数の全部を経過した中古資産は、簡便法により「法定耐用年数 × 20%」の年数で償却します。木造住宅用建物であれば4年です。ただし償却期間が短いため、終了後のデッドクロスに備えた資金計画が必要になります。

Q. 築何年から「耐用年数超過」と呼ばれるのですか？

構造によって異なります。木造住宅なら築22年超、軽量鉄骨造（骨格材3mm以下）なら築19年超、鉄筋コンクリート造なら築47年超が該当します。市場では、木造の場合は築20年を超えたあたりから融資条件が厳しくなる傾向があります。

Q. 耐用年数超過物件は初心者に向いていますか？

一般的には難易度が高い分類に入ります。融資が付きにくく、修繕の判断や業者手配といった実務が発生するため、賃貸経営の経験がある方向けと言われることが多いジャンルです。初めての1棟目に選ぶ場合は、自己資金に余裕を持たせたうえで、修繕費を含めた収支シミュレーションを保守的に組むことをおすすめします。

Q. 表面利回り15%の築古物件は買いですか？

表面利回りだけでは判断できません。管理費・修繕費・固定資産税・火災保険料・空室損を差し引いた実質利回りと、返済後に手元に残る金額（キャッシュフロー）で見る必要があります。融資期間が10年しか取れなければ、表面利回り15%でも手残りがほとんど出ないという計算になることもあります。

Q. 耐用年数超過物件でも火災保険には入れますか？

築年数が古くても加入できるのが一般的ですが、建物の状態によって保険料や引き受け条件が変わることがあります。特に水濡れ・風災の補償範囲は保険会社ごとに差が出やすい部分です。複数社から見積もりを取り、補償内容を並べて比較してください。

Q. 売却しにくいと聞きましたが、どう対策すればよいですか？

保有期間中に入居率と家賃水準を維持し、修繕履歴をきちんと記録して残しておくことが基本の対策です。買い手にとっては「あと何年、いくらの家賃で回るのか」が判断材料になります。あわせて、土地値がいくらかを把握しておけば、価格交渉の下限ラインを自分で持てます。

まとめ

耐用年数超過物件のリスクは、建物が古いことそのものではなく、融資期間が短くなり、減価償却が早く終わり、出口の買い手が絞られるという「お金の流れ」の制約にあります。この3点を理解したうえで、価格の安さと土地の価値をどう活かすかが判断の軸になります。

検討する際は、修繕履歴・再建築の可否・土地値・想定できる融資期間を先に洗い出し、保守的な前提で収支を組んでみてください。数字を並べたうえで、それでも成立するなら選択肢に入ります。なお、「利回りが高い」という説明だけで契約を急がされる場面もあります。実際の勧誘トラブルの事例と相談先は国民生活センターの解説ページにまとまっているので、判断に迷ったときの参考にしてください。