購入時のシミュレーションでは、たいてい家賃が横ばいのまま計算されています。ところが実際に数年運用してみると、退去のたびに募集賃料を下げざるを得ない場面が出てきます。家賃下落は「起きるかもしれないリスク」ではなく、時間の経過とともに基本的には進んでいくものと考えたほうが、計画は現実に近づきます。
とはいえ、下がり方は物件によって大きく違います。同じ築年数でも、下げずに埋まる部屋と、下げても決まらない部屋がある。この差はどこから生まれるのか。この記事では、家賃下落の目安と、オーナー側で打てる対策を整理します。
家賃はどのくらいのペースで下がるのか
年率1％前後という目安
三井住友トラスト基礎研究所の調査によると、東京23区の賃貸マンションでは、築0〜25年における家賃の下落率が年率で平均1％程度とされています。25年で単純計算すると、当初の家賃の7〜8割程度の水準になる計算です。
ただしこれは平均です。築3〜10年の時期は下落幅が大きく、築11〜20年は逆に緩やかになるという傾向が報告されています。新築プレミアムが剥がれる時期に一気に落ち、その後は市場価格に収れんしていくという動きです。
新築ワンルームで起きやすいこと
新築の区分マンションを購入した場合、この初期の下落は特に効いてきます。新築時の家賃には「誰も住んだことがない」という付加価値が乗っており、最初の入居者が退去した時点でそれが消えます。
購入時のシミュレーションが新築時の家賃で30年間固定されていたら、その計画は現実と乖離します。収支計画は、家賃が年1％ずつ下がる前提でも回るかどうかで検証するのが安全です。家賃下落を織り込んだ収支の組み方は、シミュレーションを扱った本で一度確認しておくと判断しやすくなります。
地域とタイプによる差
下落のスピードは、立地の需給バランスに強く左右されます。人口が増えている地域、単身世帯が増えているエリア、大学や大規模事業所が近いエリアでは、下落が緩やかになる傾向があります。逆に、供給過多のエリアでは築浅でも競争にさらされます。
自分の物件があるエリアの世帯数や住宅ストックの動きは、総務省統計局の住宅・土地統計調査などの公的統計で大まかな傾向をつかめます。
下落率の平均値をそのまま自分の物件に当てはめるのではなく、周辺の同条件物件の募集賃料を定期的に見ることが最も精度の高い把握方法です。
家賃を下げる前に確認したい5つのこと
1. 募集条件が相場とずれていないか
家賃そのものは適正でも、敷金・礼金・保証会社の条件・入居可能日といった付帯条件が周辺より厳しいと、内見までたどり着きません。家賃を3,000円下げるより、礼金をゼロにするほうが反応が良いこともあります。
初期費用の総額でいくらかかるのかを、周辺物件と並べて比べてみてください。入居希望者が見ているのは月額家賃だけではありません。
2. 募集の露出は足りているか
ポータルサイトに掲載されている写真が暗い、間取り図が古い、設備の記載が漏れている。こうした基本的な部分で機会損失が出ているケースは珍しくありません。
自分の物件を検索して、他の物件と並んだときにどう見えるかを確認してみましょう。写真の枚数、明るさ、掲載順位。ここは家賃を下げなくても改善できる領域です。
3. 内見時の印象はどうか
空室が長引いている部屋は、空気がこもり、水回りに水垢が出ています。内見の直前に清掃が入っているか、電気が通っていて明るい状態で見せられるかは、決まりやすさに直結します。
季節によっては、内見時に冷暖房が効かない部屋は敬遠されます。ブレーカーを落としたままにせず、内見できる状態を保っておくのが基本です。
4. 管理会社が本気で動いているか
管理会社にとって、多数抱える物件の一つに過ぎない場合、優先度が下がることがあります。募集状況の報告が来ない、問い合わせ件数を把握していない、といった状態なら、見直しのタイミングかもしれません。
「今月の問い合わせは何件、内見は何件、決まらなかった理由は何か」を毎月報告してもらうだけで、動きが変わることがあります。
5. 既存入居者の満足度は保てているか
最も費用対効果が高いのが、いま住んでいる方に長く住んでもらうことです。1回の退去には、原状回復費・広告料・仲介手数料・空室期間の家賃損失がまとめてかかります。数万円の設備投資で退去を1回防げるなら、投資としては十分に見合います。
設備の不具合に素早く対応する、共用部を清潔に保つ、更新時に小さな設備の改善を提案する。地味ですが、効果は着実に積み上がります。
設備投資で家賃を維持する
入居者が求める設備は変化している
10年前は差別化になった設備が、いまは「あって当たり前」になっていることがあります。反対に、以前はなかったニーズが生まれてもいます。募集条件に書ける設備を一つ増やすだけで、検索結果に引っかかる回数が変わります。
| 設備 | 効果が出やすい物件 | 費用感 |
|---|---|---|
| 宅配ボックス | 単身向け全般 | 比較的軽い |
| 無料インターネット | 学生・若手社会人向け | 月額が発生 |
| モニター付きインターホン | 女性入居者が多い物件 | 中程度 |
| 温水洗浄便座 | 設置がない古い物件 | 軽い |
| 独立洗面台 | 3点ユニットの物件 | 重い |
小さな投資から試す
いきなり大規模なリノベーションに踏み切る必要はありません。まずは効果が読みやすく、費用の軽いものから試すのが定石です。
具体的には、据置型の宅配ボックス（耐荷重と施錠方式を確認したタイプ）、録画機能付きのワイヤレスTVドアホン、人感センサー付きのLEDシーリングライト、瞬間式の温水洗浄便座あたりが、単身向け物件では反応の出やすい定番です。共用部の照明を屋外用のLEDセンサーライトに替えるだけでも、夜間の内見時の印象が変わります。
インターネット環境は優先度が高い
在宅で仕事をする方が増えたことで、通信環境への要求は上がっています。全戸一括のインターネット導入が難しい場合でも、Wi-Fi 6対応のルーターを各戸に備え付けて「Wi-Fi完備」と表示できるようにする方法があります。
回線の速度が出ないと逆にクレームになるため、導入前に建物への引込状況を確認しておく必要があります。集合住宅向けのプランは、事業者によって上限速度や同時接続の考え方が異なります。
リノベーションは需要に合わせて
費用をかけたリノベーションでも、需要とずれていれば家賃は上がりません。オーナーの好みではなく、そのエリアで実際に決まっている物件の仕様に合わせるのが原則です。管理会社や仲介会社に、最近決まった競合物件の内装を聞いてみると、方向性が見えてきます。
設備投資の判断は、投じた費用が何年で回収できるかで見ます。家賃が2,000円上がる工事に40万円かけると、回収に16年以上かかる計算です。金額と効果を必ず並べて検討してください。
ターゲットを変えるという選択肢
入居条件の幅を広げる
これまで断ってきた層を受け入れることで、募集の間口が広がります。ペット可への変更、外国人入居の受け入れ、高齢者や生活保護受給者の受け入れ、法人契約の取り込みなど、いくつかの方向があります。外国人入居については、国土交通省が多言語の実務マニュアルを公開しており、契約書類の見本もそろっています。
ペット可にする場合は、敷金の積み増しや原状回復の特約、壁材の変更といった準備が必要です。ペット対応の傷に強いクッションフロアや爪とぎに強い腰壁シートを先に入れておくと、退去時の負担を抑えられます。
用途を変える
単身向けの需要が細っている立地では、事務所やSOHOとしての貸し出し、マンスリー運用への切り替えといった選択肢もあります。ただし、用途変更には管理規約や建築基準法上の制約が絡むため、事前に確認が必要です。
数字で下落を管理する
年に一度、賃料の棚卸しをする
感覚で「そろそろ下げないと決まらない」と判断すると、根拠のないまま収益を削ることになります。年に一度、全戸の現行賃料、契約開始時の賃料、周辺の募集賃料を1枚の表にまとめてみてください。どの部屋がどれだけ相場から離れているかが可視化されると、次に手を打つべき部屋が見えてきます。
表計算ソフトで十分ですが、紙で管理するならA4サイズのバインダーに年ごとの一覧を綴じていくと、推移が追いやすくなります。数年分並べると、下落のスピードが平均より速いのか遅いのかが自分の物件の実データで分かります。
空室日数を記録する
家賃だけを見ていると、下げれば決まるという結論に流れがちです。あわせて記録したいのが、退去から次の入居までにかかった日数です。空室日数が短いのに家賃を下げているなら、そもそも下げる必要がなかった可能性があります。
逆に、家賃が相場並みでも空室が3か月続くようなら、原因は価格ではなく設備や募集方法にあると考えられます。原因を切り分けないまま値下げを繰り返すのが、最も避けたいパターンです。
修繕の予算を先に確保する
設備を入れ替えたいときに手元資金がないと、必要な投資ができません。家賃収入の一定割合を修繕用に取り分けておくと、退去のタイミングで機動的に動けます。エアコンや給湯器は、寿命が来る時期がある程度読めるため、交換時期を逆算して積み立てておくのが現実的です。
よくある質問
Q. 既存入居者の家賃を上げることはできますか？
A. 借地借家法にもとづき、周辺相場との乖離など正当な理由があれば増額請求は可能です。ただし入居者の同意が得られなければ協議・調停へと進むことになり、実務上のハードルは高めです。退去のリスクと天秤にかけて判断することになります。
Q. フリーレントは家賃を下げるより有利ですか？
A. 表面上の家賃を維持したまま初期費用の負担感を下げられるため、収益還元で見た物件価値を保ちやすいという利点があります。ただし短期解約されると持ち出しになるため、一定期間の居住を条件とする特約を付けるのが一般的です。
Q. 家賃を下げたら、あとで戻せますか？
A. その入居者が住み続ける限り、いったん下げた家賃を戻すのは容易ではありません。次の募集で相場が回復していれば設定を戻せますが、下げた実績はレントロールに残ります。売却時の評価にも影響するため、慎重に判断してください。
Q. 相場はどうやって調べればいいですか？
A. 不動産ポータルサイトで、同じ駅・同じ間取り・近い築年数の物件を並べて見るのが基本です。より実態に近い成約賃料は、管理会社や仲介会社が持っています。半年に一度は相談して、募集賃料と成約賃料の差を教えてもらいましょう。
Q. 築何年から下落が止まりますか？
A. 完全に止まることはありませんが、築20年を超えたあたりから下落は緩やかになる傾向があります。この段階では、家賃水準より稼働率と修繕費のコントロールが収益を左右します。
Q. 仲介会社への広告料を積むのは有効ですか？
A. 仲介会社に支払う広告料を上乗せすると、紹介の優先度が上がることがあります。家賃を下げると毎月の収入が恒久的に減るのに対し、広告料は一度きりの支出です。同じ金額を使うなら、家賃の値下げより広告料のほうが長期の収支への影響は小さいという考え方もできます。ただし積めば必ず決まるわけではないため、募集条件の見直しとセットで検討してください。
Q. 繁忙期を逃すと不利になりますか？
A. 進学や転勤が集中する時期は問い合わせ数そのものが増えるため、条件を維持したまま決まりやすくなります。この時期を外すと成約まで時間がかかり、結果として値下げに追い込まれることがあります。退去予告を受けた時点で、次の繁忙期に間に合うかを逆算して原状回復の日程を組みましょう。
Q. 管理会社を変えると家賃は改善しますか？
A. 募集力や提案力に差があるのは事実です。ただし変更には引き継ぎの手間があり、入居者への通知や敷金の引き渡しなど実務も発生します。まずは現在の管理会社に改善を求め、それでも動かない場合に検討するのが順序です。
まとめ｜下がる前提で計画し、下げない工夫を積む
家賃下落は避けられない前提として計画に織り込み、そのうえで下げるタイミングを一年でも遅らせる工夫を重ねる。これが賃貸経営の現実的な向き合い方です。
やることは大きく3つ。募集条件と露出を見直すこと、既存入居者に長く住んでもらうこと、需要に合った設備を小さく足していくことです。どれも家賃を下げるより先に試せます。
まずは自分の物件をポータルサイトで検索し、競合と並んだときにどう見えるかを確認するところから始めてみてください。写真を撮り直すだけで反応が変わることもあります。
