共働き夫婦が不動産投資を検討するとき、「二人の収入を合わせれば、もっと大きな物件が買えるのでは」という発想が出てきます。その方法のひとつがペアローンです。
ペアローンは夫婦がそれぞれ債務者として別々のローン契約を結び、物件を共有名義で持つ借り方です。借入可能額を伸ばせる一方で、契約が2本になることによる固有の注意点もあります。
この記事では、ペアローンの仕組みと、収入合算・連帯債務との違い、メリットと注意点、そして不動産投資で使う場合の特有の論点までを整理します。
ペアローンとはどういう仕組みか
契約が2本、債務者も2人
ペアローンでは、夫と妻がそれぞれ独立したローン契約を結びます。契約が2本あるということは、審査も2回、契約書も2通、事務手数料も2本分ということです。
そして、物件は原則として共有名義になります。持分割合は、それぞれが負担する金額に応じて決めるのが基本です。出資割合と持分割合がずれていると、差額が贈与とみなされる可能性があるため、ここは慎重に設定する必要があります。
収入合算・連帯債務との違い
夫婦で借りる方法には、ペアローン以外にも選択肢があります。混同されやすいので整理しておきます。
| 方式 | 契約本数 | 債務者 | もう一方の立場 |
|---|---|---|---|
| ペアローン | 2本 | 2人 | 互いに連帯保証人 |
| 連帯債務 | 1本 | 2人 | 連帯債務者 |
| 収入合算（連帯保証） | 1本 | 1人 | 連帯保証人 |
| 単独名義 | 1本 | 1人 | 関与しない |
ペアローンは契約が完全に分かれているため、金利タイプや返済期間をそれぞれ別に設定できます。一方、収入合算（連帯保証型）は契約が1本で、合算者はあくまで保証人という位置づけです。どの方式が使えるかは金融機関の商品設計によるため、相談時に確認してください。
借り方ごとの違いは、不動産投資のローンを解説した本で一度整理しておくと、金融機関との相談でも比較しやすくなります。
不動産投資での使われ方
ここは押さえておきたい重要な前提です。ペアローンという商品名は、もともと自宅を買うための住宅ローンで広く使われてきたものです。投資用物件の購入で「ペアローン」という名称の商品が用意されているケースは限られます。
不動産投資の文脈で夫婦二人の力を使う場合、実際には次のような形になることが多くなります。
- 夫婦それぞれが投資用ローンを組み、物件を共有名義で持つ
- 一方が債務者、もう一方が連帯保証人となる
- 賃貸併用住宅を建て、自宅部分に住宅ローン、賃貸部分に別の融資を充てる
- 資産管理法人を設立し、夫婦が役員として関与する形にする
特に賃貸併用住宅は、建物の一定割合以上を自宅として使うことで住宅ローンの利用が検討できる手法として知られています。適用条件は金融機関ごとに異なるため、必ず個別に確認してください。
住宅ローン控除は、原則として自分が居住する住宅が対象です。純粋な投資用物件の購入では適用されません。賃貸併用住宅の場合も、居住部分の割合など細かい条件があります。税務上の取り扱いは国税庁の案内と税理士への確認が必須です。
ペアローンのメリット
1. 借入可能額を伸ばせる
最大のメリットはこれです。夫婦それぞれの収入をもとに審査されるため、一人で申し込む場合より借入総額を大きくできます。単独では手が届かなかった規模の物件が検討範囲に入ってきます。
ただし、借入可能額が増えることと、借りるべき金額が増えることは別問題です。返済比率が上がれば、収入が減ったときの耐性は落ちます。
2. 借入条件を個別に設計できる
契約が別々なので、夫は固定金利で長期、妻は変動金利で短期といった組み方ができます。年齢差がある夫婦や、片方が数年内に働き方を変える予定がある場合、それぞれの事情に合わせた設計が可能です。
金利タイプを分散させておくと、金利が上昇したときに影響を受けるのが片方だけで済むという考え方もあります。
3. 団体信用生命保険をそれぞれ設定できる
ペアローンでは、夫婦それぞれが自分の契約に対して団信に加入します。どちらかに万一のことがあった場合、その人の契約分の残債が完済されます。
ここは注意も必要で、団信で完済されるのは亡くなった側の契約分だけです。もう一方の返済は残ります。世帯収入が減った状態で残りのローンを返し続けられるか、事前に確認しておく必要があります。
4. 資産と所得を分散できる
物件を共有名義にすることで、家賃収入も持分割合に応じて夫婦それぞれの所得になります。所得が分散されることで、累進課税の影響が変わる場合があります。ただし、これは所得水準や他の収入によって結果が変わるため、税理士に試算してもらったうえで判断すべき論点です。
ペアローンの注意点
1. 諸費用が2本分かかる
契約が2本ということは、印紙税・融資事務手数料・保証料・登記費用の一部が2本分発生するということです。借入総額が同じでも、単独名義より初期費用は増えます。金額は金融機関によって異なるため、事前に見積もりを取って比較してください。
2. 世帯収入が減ったときの影響が大きい
ペアローンは二人分の収入を前提に組む借り方です。産休・育休による収入減、片方の退職や転職、病気による休職といった事態が起きると、返済計画が一気に苦しくなります。
不動産投資の場合、家賃収入があるぶん給与だけに依存はしませんが、空室が重なれば結局は給与から補填することになります。片方の収入が一定期間ゼロになっても返済を続けられるかという視点で、購入前に試算しておくことをおすすめします。
3. 離婚時の処理が複雑になる
ペアローンで最も問題が起きやすいのがこの場面です。物件は共有名義、ローンは2本、互いに連帯保証人という状態は、関係を解消しようとしたときに大きな障害になります。
- 片方が単独で借り換えるには、その人単独で全額の審査に通る必要がある
- 連帯保証人から外れるには金融機関の承諾が必要で、代わりの保証人や担保を求められることがある
- 売却して清算する場合、残債が売却価格を上回れば差額を現金で埋めなければならない
投資用物件は自宅と違って住み続ける必要がないぶん売却しやすい面はありますが、それでも残債と時価の関係次第では簡単に手放せません。
4. 相続時に権利関係が分散する
共有名義の不動産は、相続が発生すると持分が相続人に分散していきます。世代を重ねるほど共有者が増え、売却や大規模修繕の意思決定に全員の同意が必要になります。長期保有を前提にするなら、この点も含めた設計が必要です。
ペアローンは「借入額を増やす手段」であると同時に「二人を長期間拘束する契約」でもあります。増えるのは借入可能額だけでなく、解消のしにくさでもあるという点を、契約前に夫婦で共有しておいてください。
検討する前にやっておきたいこと
持分割合と出資割合をそろえる
登記の持分割合は、実際に出したお金の割合に合わせるのが原則です。夫が7割、妻が3割の資金を出したなら、持分も7対3にします。ここがずれると贈与とみなされる可能性があるため、頭金の出所も含めて記録を残しておいてください。
贈与税の取り扱いについては、国税庁の贈与税に関するタックスアンサーで基本的な考え方が確認できます。判断に迷う場合は税理士に相談してください。
収入減シナリオで返済計画を作る
世帯収入が2割減った場合、3割減った場合の返済可能性を計算しておきます。あわせて、入居率が下がった場合の収支も見ておくと、二重のストレステストになります。
この計算を何度も回すなら、カシオの金融電卓 BF-750のようなローン計算・繰上返済計算・借換計算に対応した専用機を使うと、条件を変えた試算を手早く比較できます。夫婦で相談しながら数字を確認する場面では、画面を一緒に覗き込める道具のほうが話が進みやすいという声もあります。
夫婦で前提をそろえる
投資の目的、保有期間、想定する出口、どこまでリスクを取るか。この4点について夫婦の認識がずれていると、運営中の判断のたびに衝突します。契約前に一度、文章にして共有しておくとよいでしょう。
不動産投資の全体像を二人で同じ本から学ぶのも有効です。『めちゃくちゃ売れてるマネー誌ZAiが作った 恐る恐るの不動産投資』のようにマンガと文章で構成された入門書は、片方が不動産に詳しくない場合でも読み進めやすい作りになっています。実務まで踏み込むなら石原博光『まずはアパート一棟、買いなさい！』のようなロングセラーが定番です。
物件の立地とリスクを客観データで確認する
共有名義で長く持つ物件だからこそ、立地の裏取りは丁寧に行いたいところです。国土交通省の不動産情報ライブラリでは取引価格や地価の動向を、ハザードマップポータルサイトでは災害リスクを確認できます。
よくある質問
Q. 投資用物件でペアローンを扱っている金融機関はありますか
「ペアローン」という商品名で投資用に提供されているケースは限られます。実務上は、夫婦それぞれが投資用ローンを組んで共有名義にする形や、収入合算・連帯保証で借入額を伸ばす形が中心です。取り扱いは金融機関ごとに異なるため、事前審査の段階で確認してください。
Q. 妻がパート収入でもペアローンは組めますか
金融機関によって基準が異なり、収入の安定性や勤続年数が見られます。一定の収入があっても、雇用形態によっては合算対象にならない場合があります。可否は個別の審査によるため、具体的な金額や条件を持って相談するのが確実です。
Q. 持分は必ず出資割合と同じにしなければいけませんか
税務上の観点からは、出資割合に合わせるのが基本です。異なる割合にする場合、差額が贈与と評価される可能性があります。夫婦間の贈与には特例が設けられている場合もありますが、条件が細かいため税理士への確認をおすすめします。
Q. 途中で片方の名義に一本化できますか
可能ですが、ハードルは高めです。単独で全額の融資審査に通る必要があり、持分の移転に伴う登記費用や税金も発生します。将来的に一本化する可能性があるなら、契約時に借り換えや繰り上げ返済の条件を確認しておくとよいでしょう。
Q. ペアローンと単独名義、どちらを選ぶべきですか
借入額を伸ばす必要があるならペアローン、解消のしやすさや手続きの簡便さを重視するなら単独名義という整理になります。どちらが正解というものではなく、家計の状況・キャリアプラン・投資の目的によって答えは変わります。金融機関が投資用不動産向け融資をどう見ているかは、金融庁が公表した投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果からも背景をつかめます。借入の妥当性は落ち着いて検討してください。
Q. 夫婦で法人を作って買う方法とはどう違いますか
資産管理法人を設立して物件を法人名義で購入する方法は、共有名義にせず一つの器にまとめられる点が大きな違いです。持分が分散しないため、相続や関係解消の場面で権利関係が絡みにくくなります。一方で、法人設立費用、赤字でも発生する法人住民税均等割、決算業務のコストといった負担が発生します。所有規模や所得水準によって有利不利が変わるため、税理士に試算してもらったうえで判断するのが現実的です。
Q. どちらか一方だけ団信に入らないことはできますか
ペアローンでは契約ごとに団信の加入可否が決まるため、健康上の理由で片方が加入できないケースもあります。その場合、加入できなかった側の残債は万一のときも残ります。収入保障保険や定期保険で残債相当額をカバーするという代替策を検討する方法もありますが、保険料の負担や必要保障額の設計は個別事情によって変わるため、保険の専門家に相談してください。
Q. 家賃収入の確定申告は夫婦それぞれ必要ですか
共有名義の物件から生じる不動産所得は、原則として持分割合に応じて各自の所得になります。したがって、それぞれが確定申告を行うのが基本です。経費も持分に応じて按分するため、帳簿の付け方は単独名義より手間が増えます。やよいの青色申告 オンラインやマネーフォワード クラウド確定申告といったクラウド会計を使うと、銀行口座やクレジットカードとの連携で記帳の負担を減らせます。料金プランは改定されることがあるため、詳細は各公式サイトをご確認ください。
まとめ
ペアローンは、夫婦それぞれが債務者となることで借入可能額を伸ばし、条件を個別に設計できる借り方です。団信をそれぞれに設定でき、所得を分散できるという利点もあります。
一方で、諸費用が2本分かかること、世帯収入の変動に弱いこと、離婚や相続の場面で権利関係が複雑になることは、契約前に必ず理解しておくべき点です。
不動産投資においては、そもそも「ペアローン」という商品が投資用に用意されていないことも多く、実務上は別の形をとることになります。夫婦で借りたいという目的から出発して、どの方式が使えるかを金融機関に確認するところから始めてください。
