物件を買って、いよいよ募集をかける段階。ここで最初に決めるのが家賃です。高く設定すれば収益は上がりますが、決まらなければ収入はゼロ。安くすれば早く埋まりますが、その水準が何年も続きます。
家賃設定は、一度決めると簡単には戻せない判断です。しかも、その部屋の収益力だけでなく、将来の売却価格にも影響します。この記事では、家賃を決めるための考え方、相場の調べ方、そして実務で使われる算出方法を整理します。
家賃を決める3つの算出方法
賃貸事例比較法｜実務でいちばん使われる
周辺にある条件の近い物件の賃料を集め、自分の物件と比較して調整していく方法です。実務ではこれが基本になります。市場の需要を直接反映するため、空室リスクを抑えた現実的な設定ができるのが利点です。
比較する際は、駅からの距離、築年数、専有面積、間取り、階数、設備の有無をそろえます。完全に同条件の物件は存在しないため、違う部分をプラスマイナスで補正していく作業になります。
積算法｜投資額から逆算する
投資した元本に対してどれだけの収益を得たいかから家賃を算出する方法です。基本の考え方は「基礎価格 × 期待利回り ＋ 必要諸経費等」で、オーナー側の採算ラインを把握するのに使います。
ただし、この方法で出した金額が市場で通用するとは限りません。積算法で出た数字は「これ以下だと採算が合わない」という下限の目安であって、市場価格ではないと理解しておく必要があります。
収益分析法｜事業用物件向け
その不動産を使って得られる事業収益から賃料を導く方法です。ホテルや店舗といった事業用の物件に用いられるもので、居住用のマンションやアパートには適用されません。
実務では、賃貸事例比較法で市場水準をつかみ、積算法で自分の採算ラインを確認し、その両方が重なる範囲で設定するという進め方が現実的です。
家賃設定の考え方は、賃貸経営の本で一度押さえておくと、管理会社の査定を比べるときの物差しになります。
相場の調べ方は3ステップ
ステップ1｜ポータルサイトで募集賃料を集める
まずは誰でもできる方法から。不動産ポータルサイトで、同じ駅、同じ間取り、近い築年数、近い面積という条件を指定して検索します。出てきた物件を10件ほど一覧にして、賃料と共益費、初期費用の条件を並べてみてください。
このとき注意したいのが、ポータルサイトに出ているのは「募集賃料」であって「成約賃料」ではないという点です。長く掲載されている物件は、その価格では決まっていないという情報でもあります。掲載開始日が分かる場合は、あわせて記録しておきましょう。
ステップ2｜公的なデータで地域の傾向をつかむ
個別物件の情報だけでなく、エリア全体の傾向も押さえておくと判断が安定します。国土交通省の不動産情報ライブラリでは、地価や取引価格の情報を地図上で確認できます。
世帯数や住宅ストックの動きは、総務省統計局の住宅・土地統計調査で把握できます。単身世帯が増えているのか、供給が過剰なのか。こうした背景が、数年先の家賃水準に効いてきます。
ステップ3｜管理会社に成約賃料を聞く
最も精度が高いのがこれです。不動産会社は業者間の情報網を通じて、実際にいくらで決まったかというデータを持っています。募集賃料と成約賃料には差があることが多く、その差を知らずに設定すると、実勢より高い水準からスタートしてしまいます。
複数の管理会社に査定を依頼して、提示された賃料と根拠を比べるのも有効です。高い数字を出してきた会社が良いとは限りません。その金額で何日くらいで決まる見込みかを、必ずセットで聞いてください。
賃料に影響する主な要素
変えられない条件と変えられる条件
家賃を左右する要素は、後から変えられるものと変えられないものに分かれます。ここを整理しておくと、どこに手を打つべきかが見えてきます。
| 要素 | 変更の可否 | 影響の大きさ |
|---|---|---|
| 駅からの距離 | 不可 | 大きい |
| 専有面積・間取り | ほぼ不可 | 大きい |
| 築年数 | 不可 | 中程度 |
| 階数・方角 | 不可 | 中程度 |
| 室内設備 | 可能 | 中程度 |
| 内装の状態 | 可能 | 中程度 |
| 募集条件・初期費用 | 可能 | 大きい |
変えられない条件で不利なら、変えられる条件で補うという発想になります。駅から遠い物件なら、その分の設備を充実させて、通勤に時間をかける層に刺さる条件を作るという具合です。
共益費をどう設定するか
賃料と共益費の合計が同じでも、内訳の切り方で見え方が変わります。ポータルサイトの検索は賃料の上限で絞り込まれることが多いため、共益費を分けることで検索結果に入りやすくなる場合があります。
ただし、共益費が極端に高いと不信感につながります。実際にかかる共用部の電気代、清掃費、水道代の水準に見合った金額に収めるのが基本です。
検索の区切りを意識する
入居希望者は「8万円以下」「10万円以下」といった区切りで検索します。8万1,000円と7万9,000円では、月々2,000円の差で検索結果に載るかどうかが変わってしまいます。設定した賃料が区切りのすぐ上に来ていないか、確認しておきましょう。
実際に比較表を作ってみる
集めた物件を1枚にまとめる
頭の中だけで比較しようとすると、条件の違いを見落とします。集めた10件を表にして、賃料、共益費、面積、築年数、駅からの徒歩分数、主要な設備を横並びにしてください。そのうえで、自分の物件がどのあたりに位置するかを書き込みます。
ここで見えてくるのが、「面積は広いのに賃料が安い物件」や「築年数が古いのに高く出している物件」といった外れ値です。外れ値の理由を調べると、そのエリアで何が評価されているかが分かります。角部屋なのか、駐車場付きなのか、リノベーション済みなのか。この理由こそが、自分の物件の設定根拠になります。
1平米あたりの単価で見る
間取りが違う物件を比べるときは、賃料を専有面積で割った単価に直すと比較しやすくなります。20平米で7万円なら1平米あたり3,500円、25平米で8万円なら3,200円という具合です。
単価で見ると、面積の大きい部屋ほど単価が下がる傾向がはっきり出ます。この傾向を踏まえずに面積比だけで賃料を決めると、広い部屋を割高に設定してしまいます。
設備の加点を数字にする
比較表に設備の欄を作り、宅配ボックス、独立洗面台、追い焚き機能、モニター付きインターホン、インターネット無料といった項目に印を付けていきます。その設備がある物件とない物件の賃料差を見れば、そのエリアでいくら分の価値があるかがおおよそ分かります。
この作業をしておくと、設備投資を検討するときにも判断が速くなります。追加費用に対して何円の賃料上昇が見込めるかを、実データで見積もれるようになるからです。
設定した家賃で決まらなかったときの動き方
まずは反応の数字を見る
問い合わせが来ない、内見に来ても決まらない。この2つは原因が違います。問い合わせがない場合は、掲載条件や写真といった入り口の問題。内見後に決まらない場合は、実際の部屋の状態や周辺環境が期待に届いていない可能性があります。
管理会社に、問い合わせ件数と内見件数、決まらなかった理由を毎月報告してもらいましょう。数字がないと、値下げ以外の打ち手を選べなくなります。
写真の質は反応に直結する
ポータルサイトの一覧で並んだとき、最初に目に入るのは写真です。暗い、狭く見える、生活感が残っているといった写真は、それだけで候補から外れます。
プロに依頼するのが確実ですが、自分で撮るなら道具である程度カバーできます。スマートフォン用の広角クリップレンズがあれば狭い室内も広く写せますし、スマホ用の小型三脚を使えば水平が取れて部屋が歪みません。曇りの日や北向きの部屋には、持ち運べるLEDライトパネルを1枚持っていくと明るさを補えます。
撮影前に、マイクロファイバークロスで窓と鏡を拭いておくだけでも仕上がりが変わります。部屋の採寸をやり直すなら、レーザー距離計があると一人で正確な数字を取れます。
値下げは最後の手段にする
家賃を下げるのは、毎月の収入を恒久的に減らす判断です。しかも、下げた実績はレントロールに残り、売却時の評価にも影響します。値下げの前に、写真の差し替え、募集条件の緩和、仲介会社への広告料、設備の追加という順で試すのが定石です。
繁忙期を逃すと、次の需要が集まる時期まで空室が続くことがあります。退去予告を受けた時点で、原状回復の日程と募集開始日を逆算して組み立てましょう。
ターゲットを言葉にしておく
家賃設定は、誰に貸すかを決めることとほぼ同じです。学生なのか、単身の社会人なのか、カップルなのか、法人の社宅需要なのか。この想定が曖昧だと、設備の選択も募集条件も中途半端になります。
近隣の大学、事業所、病院、駅の利用者層といった要素から、そのエリアで最も厚い層を見定めます。ターゲットが決まれば、その層が支払える家賃の上限も見えてきます。家賃は手取り月収の3分の1程度が目安とされるため、想定する層の収入水準から逆算する方法も使えます。
よくある質問
Q. 新築物件の家賃はどう決めればいいですか？
A. 周辺の築浅物件の水準を基準に、新築であることの上乗せを乗せる形になります。ただしこの上乗せは最初の入居者が退去すると失われるため、収支計画では新築時の家賃が続く前提を置かないほうが安全です。
Q. 一棟物件で部屋ごとに家賃を変えてもいいですか？
A. 階数、方角、角部屋かどうか、リフォーム済みかどうかで差をつけるのは一般的です。同じ条件の部屋で大きな差があると入居者間で不公平感が生まれるため、差をつける根拠は説明できる形にしておきましょう。
Q. 敷金・礼金はどう設定するのが有利ですか？
A. 地域の慣行に合わせるのが基本です。礼金をゼロにすると初期費用の負担が下がり、問い合わせが増える傾向があります。一方で敷金をゼロにすると、退去時の原状回復費を回収しづらくなる面があります。
Q. 定期借家契約にすると家賃は下がりますか？
A. 期間が限定されるぶん、普通借家より低めに設定されることがあります。反対に、契約終了時期を確定できるという利点もあるため、売却や建て替えの予定がある物件では選択肢になります。
Q. 家賃はいつ見直せばいいですか？
A. 退去が出て次の募集をかけるタイミングが基本です。あわせて、年に一度は全戸の賃料と周辺相場を一覧にして棚卸ししておくと、下落の進み具合を数字で追えます。
Q. 家賃を高く設定すると売却価格も上がりますか？
A. 収益還元法で評価される投資用物件では、賃料が高いほど評価額も上がる関係にあります。ただし、実際に入居がついていない高い募集賃料には意味がありません。買主が見るのは成約している賃料であり、空室のまま高い設定を掲げても評価にはつながりません。
Q. 相場より高く設定してもいい場合はありますか？
A. 周辺にない設備がある、リノベーションで内装が明確に優れている、といった差別化ができていれば成立する余地があります。ただし、その差が写真と募集条件で伝わっていることが前提です。伝わらなければ、単に高い物件として比較されます。
まとめ｜市場から逆算し、根拠を持って決める
家賃設定でつまずくのは、自分の希望収入から金額を決めてしまうパターンです。市場が受け入れる水準を先につかみ、そこに自分の採算ラインを重ねる。この順序を守るだけで、空室期間は短くなります。
手順はシンプルです。ポータルサイトで募集賃料を集め、公的データで地域の傾向を確認し、管理会社に成約賃料を聞く。この3つをやったうえで、積算法で採算ラインを検算します。
そして、設定した金額で決まらなかったときに、値下げ以外の打ち手を持っておくこと。写真の撮り直しと募集条件の見直しは、今日からでも始められます。まずは自分の物件をポータルサイトで検索して、競合と並んだ姿を見てみてください。
