収益物件を探していると、同じエリア・同じ価格帯でも、1Kが8戸並んだアパートと2LDKが4戸の物件が並んで出てきます。どちらを選ぶべきか――この判断は、購入後の空室率にも、退去のたびに発生するコストにも、そして売却時の買い手の広さにも影響します。
間取りに絶対的な正解はありません。大切なのは、そのエリアに住んでいる人の世帯構成と、物件の間取りが噛み合っているかどうかです。この記事では、間取りごとの特徴を投資家目線で整理し、選ぶときの判断軸を解説します。
間取りを決める前に、エリアの世帯構成を調べる
需要のないところに供給しても埋まらない
大学とオフィスが集まるエリアなら単身者向け、郊外の住宅地でファミリー層が多いなら広めの間取り――と言葉にすれば当たり前ですが、実際には「利回りが高いから」という理由だけで間取りが選ばれていることが少なくありません。
物件を検討する段階で、まずはそのエリアの世帯構成を確認してください。市区町村単位の世帯人員別の統計は、政府統計の総合窓口（e-Stat）で公開されている国勢調査のデータから調べられます。単身世帯が多いのか、2人以上の世帯が中心なのかがわかれば、供給すべき間取りは自然と絞られます。
周辺の募集状況も見る
統計に加えて、賃貸情報サイトで周辺の募集物件を眺めておくのも有効です。同じ間取りの空室が何十件も出ているエリアは、供給過多になっている可能性があります。逆に、募集が少ない間取りは、需要に対して供給が足りていないのかもしれません。
あわせて、募集家賃と成約までの期間もチェックしておきましょう。掲載され続けている物件があれば、その家賃設定では決まっていないという事実がわかります。エリアと間取りの考え方は、不動産投資の入門書で一通り押さえておくと判断の軸ができます。
間取り別の特徴を比較する
| 間取り | 主な入居者層 | 入居期間の傾向 | 1戸あたりの利回り | 原状回復の負担 |
|---|---|---|---|---|
| ワンルーム・1K | 学生・単身社会人 | 短め（2〜4年） | 高くなりやすい | 1回あたりは小さい |
| 1DK・1LDK | 単身・DINKS | 中程度（3〜5年） | 中程度 | 中程度 |
| 2LDK | DINKS・小家族 | 長め（4〜8年） | やや低め | 大きい |
| 3LDK以上 | ファミリー | 長い（6年以上） | 低くなりやすい | 大きい |
ワンルーム・1K｜利回りは高いが回転が速い
単身者向けの間取りは、専有面積が小さい分だけ建築コストや取得価格を抑えられ、面積あたりの家賃を高く設定できます。同じ敷地により多くの戸数を詰め込めるため、表面利回りが高く出やすいのが特徴です。
一方で、入居期間は短めです。進学・就職・転勤・結婚といったライフイベントのたびに退去が発生するため、仲介会社への広告料と原状回復費が繰り返しかかります。1回あたりの金額は小さくても、回数が多ければ年間の負担は無視できません。
また、単身者は駅からの距離と家賃にシビアです。駅から徒歩10分を超えると、単身向け物件の競争力は目に見えて落ちるとされており、郊外の1Kは苦戦しやすい傾向があります。
1DK・1LDK｜幅広い層に対応できる
1LDKは、単身者から2人暮らしまで受け止められる間取りです。在宅勤務が定着した影響で、寝室と作業スペースを分けたいという需要も生まれました。1Kより家賃は高く設定でき、ファミリー向けほど広さを必要としないため、バランスが取りやすい選択肢と言えます。
ただし、供給が増えているエリアでは競合も多くなります。設備や内装で差別化できないと、価格競争に巻き込まれます。
2LDK以上｜長く住んでもらえるが出費は大きい
ファミリー向けの間取りは、入居が決まれば長期間住んでもらえるのが最大の利点です。子どもの学区が変わることを避けたい世帯は、多少の不便があっても引っ越しを選びません。空室リスクが低く、運営が安定します。
その代わり、退去時の原状回復費は高額になります。部屋数が多く、面積も広いためです。また、次の入居者が決まるまでの期間も単身向けより長引きやすく、いったん空室になると影響が大きいのが難点です。
専有面積のラインを知っておく
25㎡という基準
単身向け物件を検討するとき、専有面積は重要な判断材料になります。東京23区の多くでは、いわゆるワンルーム条例により新築時の最低住戸面積が25㎡と定められています。渋谷区のように28㎡と広めに設定している区もあり、地域によって基準は異なります。
この規制があるため、23区内で新たに20㎡前後の狭小ワンルームが大量供給されることは考えにくくなっています。裏を返せば、既存の20㎡前後の物件は「今後同じものが増えにくい」という側面もありますが、居住性で25㎡以上の物件に見劣りするのも事実です。
18〜20㎡の物件をどう見るか
条例の対象外エリアや条例施行前に建てられた物件には、18〜20㎡程度の住戸が存在します。家賃を抑えられるため学生需要には応えられますが、社会人からは敬遠されやすく、入居者層が限られます。売却時にも買い手が絞られる可能性があるため、価格が相応に安いかどうかで判断してください。
40㎡以上の扱い
ワンルーム条例では、一定戸数以上のマンションを建てる場合にファミリー向け住戸の設置を義務づける規定を設けている区もあります。40㎡以上の住戸は、単身者から2人暮らしまで対応でき、賃貸としても売却時の実需層にも訴求できる面積帯です。
ワンルーム条例の内容は自治体ごとに異なり、改正されることもあります。新築や建て替えを検討する場合は、必ず物件所在地の自治体の窓口で現行の条例を確認してください。
間取り以上に効いてくる設備条件
単身者が気にするポイント
同じ1Kでも、設備の違いで決まりやすさは大きく変わります。単身者向けで重視されやすいのは次のような項目です。
- バス・トイレ別（3点ユニットは敬遠されやすい）
- 室内洗濯機置き場（屋外置きは大きなマイナス）
- 独立洗面台
- モニター付きインターホン
- 宅配ボックス
- インターネット無料またはWi-Fi環境
- 2口以上のコンロ
特に室内洗濯機置き場とバス・トイレ別は、家賃の妥協ラインとして挙げられることが多い条件です。築古物件を購入して間取り変更を検討する際は、この2点を優先的に改善すると入居付けが変わることがあります。
後付けできる設備もあります。集合住宅向けの据え置き型の宅配ボックスや、玄関周りの人感センサー付きLED照明は、大規模な工事なしで導入でき、募集条件に一行追加できる投資です。室内の照明を調光機能付きのLEDシーリングライトに替えるだけでも、内見時の印象は変わります。荷物の受け取りに困っている単身者は多く、宅配ボックスの有無が決め手になることは珍しくありません。
ファミリー層が気にするポイント
ファミリー向けでは、収納量、駐車場の台数、周辺の学校・スーパーとの距離が重視されます。さらに、追い焚き機能付きの浴室や、洗濯物を干せるバルコニーの広さも比較対象になります。
収納が足りない物件では、奥行45cm程度の押入れ用収納ケースが置けるかどうかで住み心地が変わります。内見時にメジャーで採寸する入居希望者もいるため、収納の内寸を募集資料に書いておくと親切です。
エリア別の考え方
都心・ターミナル駅の近く
単身者と2人暮らしの需要が厚いエリアです。1K〜1LDKが主戦場になりますが、供給も多いため、駅距離と築年数、設備で競争することになります。土地値が高いため利回りは低くなりがちで、値上がり益や資産保全を目的に据える投資家が多い領域です。
地方都市の中心部
県庁所在地クラスの中心部では、単身向けとファミリー向けの両方に一定の需要があります。ただし車社会のエリアが多く、駐車場の確保が入居条件として重くのしかかります。駐車場が1戸1台確保できるかどうかは、間取り以上に効く要素です。
郊外・住宅地
ファミリー層が中心となるエリアでは、2LDK以上の間取りに需要があります。戸建て賃貸という選択肢も検討価値があり、競合が少ないぶん長期入居につながることがあります。周辺の取引動向は不動産情報ライブラリで確認できるので、購入前に相場感をつかんでおきましょう。
間取りは出口戦略にも影響する
売却時の買い手が変わる
間取りを選ぶときに見落とされやすいのが、売却時の視点です。単身向けの区分マンションは、買い手が投資家に限られます。投資家は利回りで価格を判断するため、家賃が下がれば売却価格もそのまま下がります。
一方、40㎡を超えるファミリー向けの物件には、自分で住むために買う実需層という買い手が加わります。実需層は利回りではなく住み心地や立地で価格を判断するため、収益還元で計算した金額より高く売れる可能性があります。出口の選択肢が増えるという意味で、面積の広い物件には独自の強みがあります。
戸建て賃貸という選択肢
郊外エリアでは、中古戸建てを購入して賃貸に出す手法もあります。ファミリー層が中心の住宅地では競合となる賃貸戸建てが少なく、長期入居につながりやすいのが特徴です。売却時には実需の買い手を狙えるため、出口が広いのも利点です。
ただし、建物の管理はすべて自分の責任になります。屋根・外壁・給湯器・シロアリ対策など、区分マンションでは管理組合が担っていた部分を一手に引き受けることになる点は理解しておきましょう。修繕の判断ができるかどうかが、戸建て賃貸を選べるかの分かれ目です。
間取り変更のしやすさも見ておく
木造や軽量鉄骨造のアパートは、壁を抜いて間取りを変える工事が比較的しやすい構造です。対して、鉄筋コンクリート造の壁式構造では、構造壁を撤去できないため間取り変更の自由度が下がります。将来的にリノベーションで需要に合わせる可能性を考えるなら、構造も確認しておきたいポイントです。
よくある質問
Q. 初心者はどの間取りから始めるのがよいですか？
一概には言えませんが、価格が抑えられ管理の手間も少ない単身向けの区分マンションから始める方が多い傾向にあります。ただし、そのエリアに単身需要があることが前提です。地元にファミリー需要が厚いなら、戸建て賃貸から入る選択肢もあります。
Q. 3点ユニットバスの物件は避けるべきですか？
都市部の単身向けでは敬遠されやすく、家賃を下げないと決まりにくい傾向があります。ただし、家賃の安さを最優先する層には一定の需要が残っています。価格が十分に安く、リフォームでバス・トイレを分離できる余地があるなら、検討する価値はあるでしょう。分離工事には配管の移設が伴うため、事前に見積もりを取ってください。
Q. 2DKを1LDKにリノベーションするのは有効ですか？
間取り変更で家賃を上げられるケースはありますが、工事費を家賃の上昇分で回収できるかを計算する必要があります。月3,000円の家賃アップのために200万円かけると、回収に55年かかる計算です。工事の規模と効果は、必ず数字で確認してください。
Q. 単身向けとファミリー向け、どちらが空室リスクは低いですか？
入居期間はファミリー向けのほうが長い一方、空室になった際に次が決まるまでの期間は単身向けのほうが短い傾向があります。戸数の多い単身向け物件では、1戸空いても収入全体への影響が小さいという分散効果もあります。どちらが低いかは、物件の規模とエリアの需要で変わります。
Q. メゾネットタイプは投資に向いていますか？
階段の分だけ室内面積が減り、上下移動を嫌う層には敬遠されますが、独立性の高さから根強い人気もあります。ファミリー向けや、ペット可物件として差別化する使い方に向いています。物件数が少ないため、競合が限られる点は利点です。
Q. 間取り図に「S（サービスルーム）」とある部屋は居室として数えられますか？
建築基準法の採光基準を満たさない部屋はサービスルーム（納戸）として表記され、居室には数えません。実際には物置や書斎として使われますが、募集の際に居室として案内することはできない点に注意してください。
まとめ
不動産投資における間取り選びは、「利回りが高い間取り」ではなく「そのエリアで求められている間取り」を選ぶ作業です。単身向けは利回りが出やすい代わりに入退去が多く、ファミリー向けは安定する代わりに1回の空室が重い。この性格の違いを理解したうえで、自分の運営スタイルに合うほうを選ぶことになります。
判断に迷ったら、国勢調査の世帯構成データと周辺の募集状況という2つの材料に立ち返ってください。数字を見ながら考えれば、営業トークに流されずに自分で結論を出せるようになります。
