不動産投資の瑕疵担保責任の注意点｜契約不適合責任に変わって何が変わったか

収益物件の売買契約書を読んでいると、「契約不適合責任」という項目が必ず出てきます。かつて「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものが、民法改正によって名称も中身も変わった条項です。

ここは、引渡し後に雨漏りやシロアリが見つかったときに、誰がいくら負担するのかを決める非常に重要な条文です。にもかかわらず、契約当日に読み上げられるのを聞き流してしまう方が少なくありません。買主として物件を取得するときも、いずれ売主として出口を迎えるときも、押さえておく価値のある論点です。この記事では、不動産投資の実務目線で注意点を整理します。

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ

2020年4月1日の民法改正で呼び方も考え方も変わった

改正前の民法では、売買の目的物に「隠れた瑕疵」があった場合に売主が責任を負う、という枠組みでした。ここでいう「隠れた」とは、買主が通常の注意を払っても気づけなかった、という意味です。

改正後は、引き渡された目的物が「種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しない」場合に売主が責任を負うという整理に変わりました。隠れていたかどうかではなく、契約でどう約束したかが基準になったわけです。改正の全体像は法務省のサイトで確認できます（法務省 民法（債権関係）の改正）。

適用の分かれ目は契約の締結日です。2020年4月1日より前に結ばれた契約には改正前の規定が、それ以降に結ばれた契約には改正後の規定が適用されます。

買主が使える手段が4つに増えた

実務上、最も大きな変化は買主が取れる手段が増えたことです。改正前は損害賠償請求と契約解除が中心でしたが、改正後は次の4つが認められています。

手段	内容
追完請求	修補・代替物の引渡しなど、契約どおりの状態にするよう求める
代金減額請求	追完がされない場合などに、不適合の程度に応じて代金を減らすよう求める
損害賠償請求	不適合によって生じた損害の賠償を求める
契約の解除	契約自体を白紙に戻す（軽微な不適合の場合は不可）

「まず直してほしい」と言える追完請求が明文化されたことで、買主にとっては現実的な解決を求めやすくなりました。

契約書の条項を自分で読み解くには、不動産売買契約の基本を解説した本が手元にあると確認しやすくなります。

通知の期限は「知った時から1年以内」

種類・品質に関する不適合については、買主がその事実を知った時から1年以内に売主へ通知しなければ、原則として権利を失います。ここで求められているのは「通知」であって「請求の完了」ではない点が重要です。1年以内に不適合の内容を具体的に伝えておけば、その後の交渉に時間をかけることはできます。

なお、売主が引渡しの時点でその不適合を知っていた場合や、重大な過失で知らなかった場合には、この1年の制限は適用されません。

投資物件で問題になりやすい不適合

建物の物理的な不具合

実務でトラブルになりやすいのは、雨漏り、シロアリによる木部の腐食、給排水管の漏水・詰まり、建物構造上主要な部位の腐食といった項目です。売買契約書では、この4項目に限って一定期間だけ責任を負う、という形で範囲が絞られることがよくあります。

特に築年数の経った収益物件では、給排水管の状態が読みにくいのが厄介です。壁や床の中を通っているため、内見では判断できません。引渡し後に漏水が発覚し、階下の入居者への補償まで発生するケースもあります。修繕そのものより、入居者対応と工事日程の調整に神経をすり減らすという声もよく聞きます。

心理的な不適合（過去に人の死があった物件）

過去に自殺や他殺があった物件は、心理的な不適合として扱われることがあります。この論点については、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しています（国土交通省の報道発表）。

ガイドラインでは、老衰や病死などの自然死、日常生活のなかでの不慮の死（転倒事故や誤嚥など）については、原則として告げなくてもよいと整理されています。一方で、それ以外の死や、特殊清掃などが行われた場合には告知が必要とされています。賃貸借取引では、事案発生からおおむね3年間を目安とする考え方が示されています。

法的な不適合

建ぺい率・容積率オーバー、接道義務を満たしていない、増築部分が未登記、検査済証がないといった状態も、投資判断に直結する不適合です。再建築ができない土地は、融資も売却も大きく制限されます。重要事項説明書の記載を丁寧に読み、疑問点は契約前に解消しておきましょう。

数量に関する不適合

公簿売買と実測売買の違いも押さえておきたいポイントです。登記簿上の面積で取引する公簿売買では、実測してみたら面積が違っていたという事態が起こり得ます。土地の面積が価格に直結する物件では、実測売買にするか、境界確定の条件を契約に盛り込むかを検討してください。

買主として押さえておきたい注意点

免責特約の有無を必ず確認する

民法の規定は任意規定なので、当事者の合意で内容を変えることができます。個人の売主から物件を買う場合、「契約不適合責任は一切負わない」という全部免責の特約が入っていることは珍しくありません。築古物件では、むしろ免責が標準的とも言えます。

免責特約自体は違法ではありません。問題は、買主がその意味を理解しないまま署名してしまうことです。免責なら免責を前提に、修繕費を織り込んだ価格で買う、という判断が必要になります。

売主が宅建業者の場合は最低ラインが決まっている

宅地建物取引業者が自ら売主となる取引では、宅地建物取引業法により、引渡しの日から2年以上とする特約を除いて、民法の規定より買主に不利な特約はできないとされています。つまり、業者売主の物件では最低2年間は責任追及の余地が残ります。

逆に言えば、個人売主の物件ではこの保護が働きません。売主が個人か業者かで、契約後のリスクの重さがまったく違うことは覚えておいてください。

物件状況報告書と付帯設備表を読み込む

売買契約では、売主が知っている不具合を記載する「物件状況報告書（告知書）」と、設備の状態を記す「付帯設備表」が添付されます。ここに「雨漏りなし」と書かれているのに実際は雨漏りがあった、という場合は、契約内容との不適合を主張しやすくなります。

形式的な書類だと思って流し読みしてしまう方が多いのですが、後から交渉するときの主要な武器になる書類です。

ホームインスペクションを検討する

建物の状態を専門家に見てもらうホームインスペクション（既存住宅状況調査）は、費用こそかかりますが、免責物件を買うときの判断材料になります。調査を行う技術者の要件については、国土交通省が既存住宅状況調査技術者講習制度として情報を公開しています。

調査の当日には、指摘された箇所を自分でも記録しておきたいところです。スマートフォンのカメラに加えて、床下や天井裏を照らせるLEDハンディライトと、部屋の寸法を測るレーザー距離計（ボッシュのZAMOシリーズなど）を持って行くと、その場で情報を残せます。物件ごとの調査結果や見積書は、A4サイズのファイルボックスで案件別にまとめておくと、後から比較するときに混乱しません。

売主になったときの注意点

知っている不具合を黙っていると免責が効かない

民法では、担保責任を負わない旨の特約をしていても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れないとされています。つまり、免責特約を入れたうえで不具合を隠す、という手は通用しません。

物件状況報告書には、把握している不具合を正直に書くのが結果的に安全です。書いたことで価格交渉になったとしても、後から訴訟になるコストに比べれば、はるかに軽い負担で済みます。

期間を限定する特約が実務では一般的

個人間の売買では、「引渡しから3か月以内に通知されたものに限る」「対象は雨漏り・シロアリ・給排水管の故障・構造上主要な部位の腐食に限る」といった形で、期間と範囲を限定する特約がよく使われます。全部免責が難しい場合の落としどころとして機能します。

引渡し前の現況確認を丁寧に行う

契約から引渡しまでの間に建物の状態が変わることもあります。引渡し直前に買主と一緒に現地を確認し、設備の稼働状況を写真に残しておくと、後々の言った言わないを防げます。

よくある質問

Q. 「瑕疵担保責任」という言葉はもう使わないのですか

A. 法律上の用語としては契約不適合責任に置き換わりましたが、実務の会話では今も瑕疵という言葉が使われています。また、住宅瑕疵担保履行法など、瑕疵という語が残っている法律もあります。文脈で判断してください。

Q. 引渡しから半年後に雨漏りが見つかりました。請求できますか

A. 契約書の特約次第です。全部免責であれば原則として請求は難しく、期間限定の特約なら期間内かどうかが分かれ目になります。特約がない場合は民法の原則に従い、知った時から1年以内の通知が必要です。まずは契約書の該当条項を確認し、通知だけは早めに行っておきましょう。

Q. 中古の区分マンションでも契約不適合責任は問題になりますか

A. なります。不動産投資で区分マンションを扱う場合も、専有部分の給排水管や設備の不具合は典型的な論点です。加えて、管理費・修繕積立金の滞納が引き継がれるケースもあるため、重要事項調査報告書で滞納状況を確認しておいてください。

Q. 競売や任意売却の物件はどうなりますか

A. 競売では、種類・品質に関する契約不適合責任は原則として追及できません。内覧も限定的なため、リスクを織り込んだ入札価格を設定する必要があります。任意売却は通常の売買ですが、売主の資力の問題から免責となることが多い取引です。

Q. インスペクションで指摘されなかった不具合が後から出たら

A. インスペクションは目視を中心とした非破壊の調査なので、壁の中や床下の隅々まで確認できるわけではありません。調査報告書には調査範囲と限界が記載されているので、契約前に読んでおくことをおすすめします。

Q. 免責物件を買うときの価格の考え方は

A. 想定される修繕項目を洗い出し、それぞれの概算費用を積み上げたうえで、価格に反映できるかを交渉するのが基本です。屋根・外壁・給排水管・電気設備は費用が大きくなりやすいため、優先的に確認しておきましょう。

Q. 引渡し後に発覚した不具合は、どこまで自分で直すべきですか

A. 入居者の生活に直結する給排水・電気・空調は最優先で対応してください。放置すると退去や家賃減額の要求につながり、修繕費より大きな損失になります。一方で、外観の傷や古い設備の更新は、次の空室のタイミングにまとめると効率的です。優先順位を決めて、少しずつ手を入れていく発想が現実的です。

Q. 契約書の内容が難しくて理解できません

A. 分からないまま署名するのが最も危険です。宅地建物取引士に「この条項は、どういう場面で誰が何を負担するという意味ですか」と具体的に聞いてください。それでも不安が残る規模の取引であれば、契約前に弁護士のリーガルチェックを受ける選択肢もあります。書籍で全体像をつかんでおきたい場合は、石原博光氏の『まずはアパート一棟、買いなさい！』のような実務寄りの入門書が、契約まわりの前提知識を補ってくれます。

まとめ

不動産投資において、契約不適合責任は、物件を買った後に起きる想定外の出費を、誰がどこまで負担するのかを決めるルールです。改正民法によって買主の選択肢は広がりましたが、実際の取引では特約によって範囲が絞られることが大半です。

契約書の数行に目を通す時間が、将来の大きな出費を防いでくれます。次に契約書を受け取ったら、まず契約不適合責任の条項から読み始めてみてください。