一戸を複数人に貸すことで、同じ建物からより多くの家賃を得る。シェアハウス経営が高い利回りを狙える手法として語られるのは、この単純な仕組みによるものです。ただし実際には、運営コストの重さと建築基準法上の扱いという2つの壁があり、そこを理解しないまま始めると数字が合わなくなります。
この記事では、シェアハウス経営の利回りがどのくらいの水準で語られるのか、収入と費用の内訳、用途変更をはじめとする法規制、そして運営方式の選び方までを整理します。
シェアハウス経営の利回りはどう語られているか
一般的な水準
シェアハウスの利回りは、平均で10〜15%程度という水準が語られることが多くあります。一般的なアパート・マンション経営が7〜10%程度とされることを踏まえると、数字の上では高めに見えます。
ただしこれは表面利回りに近い数字であることが多く、運営コストを差し引いた実質利回りは大きく目減りします。後述するように、シェアハウスは運営費が家賃収入の20〜30%程度かかるとされる業態です。ここを織り込まずに10%台の数字だけを見ると、判断を誤ります。
利回りの数値をどう扱うか
利回りの数値は、物件の立地、部屋数、家賃設定、入居率、運営方式によって大きく変わります。同じ建物でも、5部屋にするか7部屋にするかで収入は変わり、その分だけ共用部が狭くなって入居者の満足度が下がる、というトレードオフもあります。
したがって、他人の事例に出てくる利回りをそのまま自分の計画に当てはめるのは避けるべきです。自分の物件で取れる部屋数と、その地域で通用する家賃から積み上げて計算してください。
実質利回り＝（年間家賃収入 − 年間運営費）÷（物件価格＋改装費＋購入諸費用）× 100
シェアハウスは分子の運営費が大きくなる業態です。表面利回りだけで比較すると、通常の賃貸より有利に見えすぎます。
収支を手元で試算するときは、関数電卓があると数字の確認がしやすくなります。
収入の内訳
家賃と共益費
シェアハウスの収入は、1室ごとの家賃と、共用部の維持や光熱費に充てる共益費で構成されます。個室の家賃は同エリアのワンルームより低く設定されるのが一般的で、そのぶん初期費用の安さや家具付きであることが入居の動機になります。
部屋数を確保しやすいのがシェアハウスの強みです。同じ延床面積の建物を一世帯に貸すより、区切って複数人に貸すほうが総額は大きくなります。1部屋あたりの単価は低いが、合計では上回るという構造です。
入居期間は短めになりやすい
シェアハウスの入居者は、上京直後の若年層、短期の滞在者、外国人留学生などが中心になりやすく、ファミリー向け賃貸に比べて入居期間が短い傾向があります。回転が速いということは、募集と入退去の手続きが常に発生し続けるということでもあります。
費用の内訳
運営費は家賃収入の2〜3割
シェアハウスを運営してからかかる費用は、毎月の家賃収入の20〜30%程度が相場とされています。内訳は次のようなものです。
| 費目 | 内容 |
|---|---|
| 管理委託費 | 入居者対応・募集・トラブル処理。家賃収入の20%程度が目安とされる |
| 水道光熱費 | 共用部と各室の分。オーナー負担とするのが一般的 |
| 通信費 | 共用のインターネット回線 |
| 共用部の消耗品 | トイレットペーパー、洗剤、電球など |
| 清掃費 | 共用部の定期清掃 |
| 修繕・入替 | 家具家電の故障対応と入替 |
通常の賃貸経営では入居者が負担する光熱費や消耗品が、シェアハウスではオーナー側の負担になります。ここが利回りを押し下げる最大の要因です。
初期費用は家具家電の分だけ重い
シェアハウスは家具家電付きで貸すのが前提になるため、開業時にまとめてそろえる必要があります。各居室にはシングルサイズの収納付きベッドフレームと薄型のマットレス、コンパクトなデスクとチェア、鍵付きの個人用クローゼット。共用部には大容量の縦型洗濯機、2ドア以上の大型冷蔵庫、電子レンジ、IH調理器あたりが標準です。
入居者同士の生活音や生活時間のずれは、シェアハウスで最も多いトラブルの種です。各居室に吸音材入りのドア下すきまテープを貼る、共用の廊下に防音マットを敷くといった小さな対策で、苦情が減ることもあります。冷蔵庫の中身をめぐる揉め事を避けるために、名前を書ける仕切り付きの収納ケースを人数分用意している運営者もいます。
建築基準法と用途変更の注意点
シェアハウスは「寄宿舎」扱い
ここがシェアハウス経営で最も見落とされやすい部分です。シェアハウスは建築基準法上、一般に「寄宿舎」として扱われます。既存の戸建て住宅やアパートをシェアハウスとして使う場合、寄宿舎への用途変更に伴う改修工事が必要になります。
用途変更をしないままシェアハウスとして運用すると建築基準法違反となり、いわゆる「脱法ハウス」に該当してしまいます。是正指導を受ければ営業を続けられなくなるため、事業計画そのものが崩れます。
200平方メートルの線引き
用途変更の確認申請については、床面積200平方メートルを超える場合に手続きが必要とされています。200平方メートル以下であれば建築確認申請の手続きは不要ですが、申請が不要であることと、基準を満たさなくてよいことは別の話です。寄宿舎としての技術基準そのものは適用されるため、間仕切り壁を準耐火構造にするなどの対応が求められる場合があります。
建築確認や用途変更の考え方については、国土交通省の建築行政に関するページで制度の枠組みを確認できます。実際の判断は自治体の建築指導課に確認するのが確実です。
消防法と自治体の条例
寄宿舎として扱われると、消防設備の基準も住宅とは変わります。自動火災報知設備や誘導灯が求められることがあり、規模によってはさらに追加の設備が必要です。あわせて、自治体が独自の条例で居室面積の下限や設備の数を定めていることもあります。
また、寝具を提供して宿泊料を受け取る形になると、名称がシェアハウスでも実態が宿泊施設とみなされ、旅館業法の許可が必要になる可能性があります。短期滞在を受け入れる設計にする場合は、この線引きに注意してください。宿泊を伴う運営の許可の取り方は、ゲストハウスの運営方法を扱った以下の記事でまとめています。
運営方式の選び方
自主管理
オーナー自身が募集から入居者対応まで行う方式です。管理委託費がかからないため利回りは高く出ますが、入居者同士のトラブル対応、深夜の連絡、ルール違反への注意といった業務が発生します。物件の近くに住んでいて、時間を割ける方でないと続きません。
管理委託
運営会社に日常業務を任せる方式です。費用は家賃収入の20%程度が目安とされます。入居者の募集チャネルを持っている会社であれば、空室期間の短縮も期待できます。委託の範囲がどこまでか、共用部の清掃や消耗品の補充が含まれるかを契約前に確認しましょう。
サブリース（一括借り上げ）
運営事業者が物件を一括で借り上げ、オーナーは入居状況にかかわらず一定の賃料を受け取る方式です。受け取れる賃料は市場家賃より15〜20%程度低くなるのが一般的とされています。安定と引き換えに収益の上振れを手放す構図で、契約期間や賃料の見直し条項をよく読む必要があります。
| 方式 | 手取りの水準 | 手間 | 向いている人 |
|---|---|---|---|
| 自主管理 | 高い | 大きい | 近隣に住み時間が取れる |
| 管理委託 | 中程度 | 小さい | 本業がある兼業投資家 |
| サブリース | 低め・安定 | ほぼなし | 収支を読みやすくしたい |
入居率を保つための工夫
コンセプトを決める
「女性専用」「外国人歓迎」「楽器演奏可」「在宅ワーク向け」といったコンセプトを設定すると、募集の際に届く相手が絞れます。広く一般に向けた物件より、特定の層に刺さる物件のほうが問い合わせが入りやすいというのは、シェアハウスでよく言われることです。
共用部の質が決め手になる
個室の広さでは通常の賃貸に勝てません。シェアハウスが選ばれる理由は、初期費用の安さと共用部の充実です。キッチンとリビングが使いやすいかどうかが内見時の印象を左右します。作業できるテーブル、十分な収納、明るい照明を用意しておきましょう。
トラブル対応のルールを明文化する
ゴミ出し、共用部の掃除当番、来客、騒音、キッチンの使い方。これらを入居時の書面で明確にし、違反時の対応まで決めておきます。あいまいなまま運用すると、退去の連鎖を招きます。
開業までの流れ
需要のあるエリアを絞る
シェアハウスの入居者は、通勤や通学の利便性を重視します。単身者向けの需要があるエリア、大学や専門学校の近く、複数路線が使える駅の周辺などが候補になります。同じ市内でも駅ひとつで需要が変わるため、既存のシェアハウスがどこに集まっているかを調べると、地域の傾向がつかめます。学生向けの住まいの需要と運営の注意点は、以下の記事でまとめています。
建築士と自治体に相談する
候補物件が見つかったら、購入や契約の前に建築士へ相談します。寄宿舎への用途変更に何が必要か、消防設備はどこまで求められるか、想定している部屋数が基準に収まるか。ここで出てきた改修費を織り込んでから、初めて収支計算に進みます。
部屋割りと共用部の設計
部屋数を最大化すると1室が狭くなり、共用部も圧迫されます。逆に余裕を持たせると収入が落ちます。この配分がシェアハウス経営の設計そのもので、ターゲットとする層に合わせて決めていく部分です。長期滞在を狙うなら居室を広めに、短期の回転を狙うなら部屋数を優先する、といった判断になります。
募集を始めるタイミング
改装工事の目処が立った段階で、シェアハウス専門の検索サイトへの掲載を始めます。写真の質が問い合わせ数を左右するので、明るい時間帯に共用部と居室を撮影しておきましょう。内見の受け入れ体制も、開業前に決めておく必要があります。
よくある質問
Q. 新築と中古のどちらが向いていますか
中古を改装するほうが初期費用は抑えられますが、寄宿舎への用途変更に伴う改修費が読みにくいという難しさがあります。新築であれば最初から寄宿舎として設計できるため法的な整理は明快ですが、投資額は大きくなります。どちらの場合も、着手前に建築士へ相談するのが確実です。
Q. 一般のアパートより空室リスクは高いですか
入居期間が短くなりやすいぶん、募集の頻度は増えます。ただし1部屋が空いても他の部屋の家賃は入り続けるため、収入がゼロになるリスクは戸建て賃貸より低いといえます。空室の影響が分散するのはシェアハウスの利点です。
Q. 融資は受けられますか
金融機関によって評価が分かれる分野です。シェアハウスは事業性が高いと判断され、一般的なアパートローンとは別の枠組みで審査されることがあります。借入の可否や条件は物件と個人の状況によって異なるため、複数の金融機関に相談して確かめてください。
Q. 家具家電はどのくらいの頻度で買い替えますか
共用の洗濯機や冷蔵庫は使用頻度が高く、家庭用より早く傷みます。毎年一定額を修繕・入替の費用として積み立てておく運用が現実的です。故障のたびに臨時支出が発生すると、資金繰りが読みにくくなります。
Q. 確定申告での扱いは通常の賃貸と同じですか
規模や提供するサービスの内容によって、不動産所得と事業所得のどちらに区分されるかが変わることがあります。家具家電の減価償却や共用部の光熱費の按分など、判断が必要な項目も出てきます。国税庁のサイトで基本を確認したうえで、税理士に相談すると安心です。
まとめ
シェアハウス経営の利回りは10〜15%程度という水準で語られますが、家賃収入の20〜30%が運営費として出ていく点を織り込む必要があります。表面の数字ではなく、運営費を引いた後の手残りで比較するのが正しい見方です。
そして最大の注意点は、建築基準法上「寄宿舎」として扱われることです。用途変更と消防法への対応を怠ると、事業そのものが続けられなくなります。物件を買う前に建築士と自治体に確認する。この一手間が、シェアハウス経営で最も費用対効果の高い準備です。利回りの数値は物件や運営状況によって大きく変わりますから、自分の物件の数字で判断していきましょう。
