不動産に少額から投資したいと考えたとき、個別のJ-REIT銘柄と並んで候補になるのがREIT ETFです。1本買うだけで市場全体に分散でき、銘柄選びに悩む時間を大きく減らせます。
ただ、東証にはよく似た名前のREIT ETFが複数上場していて、どれも同じ指数に連動しているのに、コストも売買単位も分配のタイミングも違うという状況になっています。この記事では、REIT ETFを比較するときに見るべき項目と、Jリート型と海外型の違いを整理していきます。
この記事は特定の銘柄を推奨したり順位を付けたりするものではありません。ETFは価格も分配金も変動する金融商品であり、元本が保証されているものではありません。信託報酬や決算月などの情報は記事執筆時点の目安であり、最新の内容は各運用会社の交付目論見書でご確認ください。投資判断はご自身の責任でお願いします。
REIT ETFとは何か
REIT ETFは、複数のREITをまとめて組み入れた上場投資信託です。国内の場合は東証REIT指数に連動するタイプが主流で、この指数は東証に上場するJ-REIT全銘柄を対象にした時価総額加重型の指数として算出されています。
1本買えば市場全体に投資したのと近い状態になるため、個別銘柄の分析に自信がない段階でも始めやすいのが特徴です。株式と同じように市場が開いている時間帯にいつでも売買でき、指値注文も使えます。
個別のJ-REITとの違い
| 比較項目 | REIT ETF | 個別のJ-REIT |
|---|---|---|
| 分散 | 1本で市場全体に分散される | 複数銘柄を自分で買う必要がある |
| 必要な資金 | 銘柄によっては2,000円前後から | 1口で数万円から数十万円 |
| コスト | 売買手数料に加えて信託報酬がかかる | 売買手数料のみ |
| 選ぶ手間 | ETFを1本選ぶだけ | 用途タイプや財務の分析が必要 |
| 個別の当たり外れ | 市場平均に近い動きになる | 選んだ銘柄しだいで差が出る |
ETFには保有している間ずっと信託報酬がかかるという違いがあります。金額としてはわずかでも、長期で持つほど積み上がるため、比較の際は必ず確認したい項目です。
投資信託との違い
同じ指数に連動する投資信託（インデックスファンド）もあります。ETFは市場で売買するためリアルタイムの価格で取引でき、分配金がそのまま現金で支払われます。一方の投資信託は1日1回算出される基準価額での取引となり、分配金を自動で再投資するタイプを選べる商品もあります。ETFと投資信託の仕組みの違いは、投資信託協会のサイトでも基本から解説されています。
分配金を受け取って使いたいならETF、資産を増やす方向に自動で回したいなら再投資型の投資信託、という使い分けが1つの目安になります。
仕組みを一冊で押さえておくと、商品ごとのリスクを比べやすくなります。
比較するときに見るポイント
1. 信託報酬
東証REIT指数に連動する国内のETFのうち、コストが低い部類の銘柄は年0.16％前後（税込0.1595％〜0.1705％程度）に収まっています。この範囲であれば銘柄間の差は小さいのですが、同じ指数に連動していても年0.3％程度と高めに設定されている銘柄もあり、そこは差が開きます。数値は改定されることがあるため、購入前に必ず目論見書で確認してください。
2. 売買単位と最低投資金額
ここは銘柄によって差が出ます。1口単位で買える銘柄なら2,000円前後から始められる一方、10口単位の銘柄では2万円前後をまとめて用意する必要があります。少額から積み立てたい方や、分配金を再投資に回したい方にとっては、1口単位で買えるかどうかが実務上の違いになります。
なお、売買単位は運用会社の判断で変更されることがあります。過去に100口単位だった銘柄が1口単位に変わった例もあるため、購入前に証券会社の銘柄情報で最新の単位を確認してください。
3. 純資産総額と出来高
規模が大きく取引が活発な銘柄ほど、売買したいときに希望する価格で取引が成立しやすくなります。逆に出来高の少ない銘柄では、売り買いの価格差が広がり、思ったより不利な価格で約定することがあります。
4. 決算月と分配の回数
年4回の決算とする銘柄が多く、決算月は銘柄ごとに異なります。記事執筆時点では2月・5月・8月・11月を決算月とする銘柄、3月・6月・9月・12月を決算月とする銘柄などがあり、隔月で分配を行うタイプも存在します。
分配金がまとまって年数回しか入らないと、生活費に組み込みにくいと感じる方もいます。決算月の異なるETFを組み合わせれば、受け取りの時期を分散させることもできます。
5. 指数との乖離
ETFの価格は、連動を目指す指数とぴったり同じには動きません。運用の巧拙や需給の状況によってずれが生じます。運用報告書には指数との乖離の状況が記載されているため、長期で保有するつもりなら目を通しておく価値があります。
東証に上場している主なJリートETF
東証REIT指数に連動するETFとして取引されている代表的な銘柄を挙げます。順位付けではなく、比較の出発点として並べたものです。
| 銘柄コード | 名称 | 特徴 |
|---|---|---|
| 1343 | NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信 | 純資産総額の大きい銘柄。取引が活発 |
| 1345 | 上場インデックスファンドJリート（東証REIT指数）隔月分配型 | 奇数月決算で年6回の分配を行うタイプ。信託報酬は他の銘柄より高め |
| 1476 | iシェアーズ・コア Jリート ETF | 1口単位で購入できる。信託報酬が低めの水準 |
| 1488 | iFreeETF 東証REIT指数 | 1口単位で購入できる |
| 1597 | MAXIS Jリート上場投信 | 信託報酬が低めの水準 |
| 2556 | One ETF 東証REIT指数 | 同じ指数への連動を目指す銘柄の1つ |
いずれも同じ東証REIT指数への連動を目指しているため、値動きの方向性は基本的に似通います。違いが出るのはコスト、売買単位、分配の時期、そして取引のしやすさです。まず1口単位で買えるかどうかで絞り、その中でコストと出来高を比べるという手順にすると、迷う時間を短くできます。
海外のREITに投資するETF
不動産という資産クラスの中でも、日本だけに集中させたくない場合は海外REITに投資するETFという選択肢があります。東証に上場しているものであれば、円建てで日本の取引時間内に売買できます。
- 先進国REITに広く投資するタイプ：NEXT FUNDS 外国REIT・S&P先進国REIT指数（除く日本・為替ヘッジなし）連動型上場投信（2515）。米国の比率が高く、オーストラリアや英国、シンガポールなども組み入れられています。
- 米国REITに絞ったタイプ：iシェアーズ 米国リート ETF（1659）。米国のREIT市場に連動することを目指す銘柄です。
海外型で気をつけたいのが為替の影響です。為替ヘッジなしのタイプでは、現地通貨ベースで価格が上がっても円高が進めば円換算の評価額は伸びません。逆に円安が進めば、価格が横ばいでも評価額が増えます。不動産の値動きに加えて為替の変動も乗るという点は、購入前に理解しておく必要があります。
また、海外REITの分配金には現地で源泉徴収される税金がかかる場合があり、日本国内の課税とあわせた実質的な手取りは国内型より複雑になります。確定申告で外国税額控除を使える場合もあるため、金額が大きくなってきたら確認しておきましょう。
買い方と口座の準備
REIT ETFは証券会社の口座から、銘柄コードを入力して株式と同じように注文します。NISAの成長投資枠の対象になっている銘柄も多く、その枠内で購入すれば分配金や売却益の課税の扱いが変わります。対象かどうかは証券会社の一覧で確認できます。
売買手数料は証券会社によって異なり、条件を満たすと国内ETFの手数料が無料になるプランを用意しているところもあります。少額で回数を分けて買う予定なら、手数料の体系は事前に比べておくとよいでしょう。
買った後の記録も大切です。複数の銘柄を少しずつ買い足していくと、平均取得単価も分配金の入金月も把握しにくくなります。A5サイズの投資記録ノートに購入日と口数を書き留めておくか、インデックス投資の入門書で資産配分の考え方を先に押さえておくと、値動きに振り回されにくくなります。市場全体の動きを確認したいときは、日本取引所グループのETFページで銘柄一覧や基本情報を調べられます。
組み合わせ方の考え方
REIT ETFをポートフォリオのどこに置くかによって、選ぶ銘柄も金額も変わります。いくつかの考え方を挙げてみます。
資産全体の一部として不動産を組み入れる
株式と債券を中心に運用していて、その一部を不動産に振り向けたいというケースです。この場合は国内型のETFを1本、資産全体の数％から10％程度の範囲で保有するというシンプルな形になりやすいでしょう。銘柄選びに時間をかけるより、コストの低い銘柄を選んで放置するほうが手間に見合います。資産全体の中で不動産をどう置くかというポートフォリオの考え方は、以下の記事でまとめています。
分配金の受け取りを目的にする
定期的な収入を増やしたいという目的なら、決算月の異なる銘柄を組み合わせて受け取り時期を分散させる方法があります。ただし、分配金の金額は市況によって変わるため、生活費の固定部分をこれで賄う設計にすると苦しくなる場面が出てきます。あくまで補助的な収入として位置づけるのが無難です。
現物の不動産投資と併用する
すでに現物の物件を所有している方の場合、保有している物件の用途や地域とETFの中身が重なりすぎていないかを見ておくとよいでしょう。国内の住宅系物件を持っている方が国内型ETFを大量に買うと、不動産市況の変動を二重に受けることになります。海外型を組み合わせたり、比率を抑えたりといった調整が考えられます。
知っておきたいリスク
金利の上昇に弱い場面がある
REITは借入を使って物件を保有しているため、金利が上がると利払いが増えて分配の原資が圧迫されます。加えて、他の金利商品の魅力が相対的に高まることで価格が下がりやすくなる傾向があります。ETFは市場全体に投資するため、この影響を丸ごと受けます。
分散していても不動産市況からは逃げられない
ETFは複数銘柄に分散されていますが、投資先はすべて不動産です。不動産市況そのものが悪化する局面では、分散していても値下がりを避けられません。株式や債券など、性格の異なる資産と組み合わせて全体のバランスを取る発想が必要になります。
分配金は一定ではない
組み入れているREITの分配金が減れば、ETFの分配金も減ります。過去の分配実績がこの先も続くとは限らないという前提で、生活に必要な資金とは切り離して投資することが基本です。
よくある質問
Q. REIT ETFと個別のJ-REIT、初心者はどちらがよいですか
銘柄選びに時間をかけたくない、まず不動産という資産に触れてみたいという段階であれば、ETFのほうが扱いやすいでしょう。個別銘柄は、用途タイプや財務を自分で判断したい方に向いています。銘柄タイプの違いやチェックしたい指標は、以下の記事でまとめています。
Q. 毎月分配金を受け取ることはできますか
1本のETFで毎月受け取ることはできませんが、決算月の異なる複数のETFや個別銘柄を組み合わせれば、受け取り時期を分散させることは可能です。ただし分散のために不要な銘柄まで買うと、コストが増える点には注意してください。
Q. 積立投資はできますか
証券会社によっては国内ETFの積立に対応しているところもあります。対応していない場合は、自分のタイミングで買い足す形になります。定期的に一定額を投資したいなら、同じ指数に連動する投資信託を使う方法もあります。
Q. 分配金にかかる税金はどうなりますか
上場株式等の配当と同様に源泉徴収されます。NISAの成長投資枠で購入した場合は非課税の対象になります。海外REITに投資するETFでは、現地での課税が生じる場合があるため、交付される書類で内容を確認しましょう。
Q. どのくらいの金額から始めればよいですか
1口単位で買える銘柄なら数千円程度から始められます。まずは値動きと分配のリズムを体感できる金額で始め、慣れてから金額を調整していくのが無理のない進め方です。
Q. 国内型と海外型はどう配分すればよいですか
決まった正解はありません。為替リスクを取りたくないなら国内型を中心に、地域分散を重視するなら海外型を組み合わせるという考え方になります。自分がどの程度の変動なら落ち着いていられるかを基準に決めてください。
まとめ
REIT ETFを比べるときに見るべきなのは、信託報酬、売買単位、純資産総額と出来高、決算月、そして指数との乖離です。国内の東証REIT指数連動型は中身がよく似ているため、実務的には売買単位とコストで絞り込むのが現実的な進め方になります。
海外型を組み合わせる場合は、為替の影響と現地課税という要素が加わります。まずは自分がどこまでの値動きを受け入れられるかを決め、その範囲で少額から試してみてください。銘柄ごとの最新の情報は各運用会社の目論見書と月次レポートで確認し、投資判断はご自身で行うようお願いします。
