同じ立地・同じ広さでも、所有権の物件より価格が抑えられている。それが借地権付き物件です。土地を買わずに建物だけを取得する形なので、少ない資金で好立地に手を出せる可能性があります。一方で、地主の承諾が要る場面が多く、融資が付きにくく、出口が限られるという独特の難しさを抱えています。
この記事では、借地権の種類ごとの違いを整理したうえで、不動産投資として見たときのメリットと注意点、そして検討時に確認すべき項目をまとめます。
借地権の種類を整理する
旧法借地権
現在の借地借家法ができる前の法律に基づく借地権です。契約期間が満了しても更新されるのが原則で、地主側から正当な事由なく解約することはできません。借地人の立場が強く、場合によっては半永久的に借り続けられる性質を持ちます。古くからの住宅地には、この旧法借地権の物件が今も多く残っています。
普通借地権
平成4年8月に施行された借地借家法に基づく借地権です。旧法と同じく更新を前提とした制度ですが、貸す側の事情も考慮される規定が設けられました。存続期間は当初30年以上とされ、更新後の期間も法律で定められています。
定期借地権
契約期間が満了すると更新されず、土地を返還する借地権です。一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の3種類があります。期間満了時には原則として建物を取り壊して更地で返すことになるため、解体費用を最初から計画に入れておく必要があります。
| 種類 | 更新 | 期間満了後 | 投資での扱い |
|---|---|---|---|
| 旧法借地権 | 原則あり | 継続して利用可能 | 長期保有に向く |
| 普通借地権 | あり | 継続して利用可能 | 長期保有に向く |
| 定期借地権 | なし | 更地で返還 | 期間内の回収が前提 |
種類の見分けが最初のハードル
借地権は種類によって扱いがまったく違うにもかかわらず、物件広告には「借地権」とだけ書かれていることがあります。契約書を見ないと判断できないうえ、古い借地では書類が何十年も前のもので、手書きの契約書や覚書が束になって出てくることも珍しくありません。読み解く前に、まず書類を整理する作業で消耗するというのが、この分野に入った人が最初にぶつかる壁です。
実務的な備えとしては、契約書・覚書・地代の領収書をまとめて保管できるキングジムのキングファイルや、案件ごとに分けられるA4サイズのドキュメントスタンドを用意しておくと後々楽になります。原本を持ち歩かずに済むよう、富士通のScanSnapのようなドキュメントスキャナーで早めに電子化しておく方も多いようです。借地借家法の条文と裁判例をたどれる借地権の実務解説書を1冊手元に置いておくと、地主との交渉の場で足元がしっかりします。
借地権付き物件のメリット
取得価格を抑えられる
最大の利点は、土地を購入しなくてよいことです。同じエリアの所有権物件と比べて価格が抑えられるため、同じ資金でより条件のよい立地に手が届く可能性があります。都心部や駅前など、所有権では手が出ない場所に借地権物件が出ていることもあります。
税金の負担が軽い
土地を所有しないため、土地部分にかかる不動産取得税が発生しません。固定資産税と都市計画税も建物部分のみに課されます。土地の税負担がない分、保有期間中のランニングコストを抑えられるのは実務上のメリットです。
ただし、これらの税金の代わりに地主へ地代を支払います。税金がかからないから安く済む、という単純な話ではなく、地代を含めた総額で比較する必要があります。
注意すべき点
融資が付きにくい
金融機関にとって、借地権付き物件は担保として扱いにくい対象です。とくに定期借地権が設定されている物件は、期間の経過とともに残存期間が減っていくため担保価値が下がり、アパートローンの借入が難しい傾向にあります。融資を前提とした計画は立てにくく、自己資金の比率を高く見ておく必要があります。
また、借地の上に建つ建物に抵当権を設定する際、地主の承諾を求められることもあります。金融機関に相談する前に、地主との関係と契約内容を確認しておきましょう。
地主の承諾と承諾料
借地権付き物件では、さまざまな場面で地主の承諾が必要になります。そしてその多くに承諾料が伴います。
| 場面 | 承諾料の一般的な目安 |
|---|---|
| 借地権の譲渡（売却） | 借地権価格の10%程度が標準的とされる |
| 建物の建て替え | 更地価格の3〜5%程度とされる |
| 契約の更新 | 更新料が発生することがある |
譲渡承諾料は実務上、借地権価格の5〜15%程度に分布し、10%前後が多いとされています。承継予定の親族への譲渡であれば3%程度まで下がるという整理もあります。なお、親から子への相続の場合は承諾料は不要です。
これらは慣行に基づく目安であり、法律で決まった金額ではありません。実際の金額は個別の交渉で決まるため、購入前に地主の考え方を確認しておくことが欠かせません。
地代の改定
地代は固定ではなく、周辺の地価や公租公課の変動を理由に見直されることがあります。長期保有を前提とするなら、地代が上がる可能性を計算に入れておきましょう。契約書に改定に関する条項があるかを確認してください。
建物の解体費用
定期借地権の場合、期間満了時に建物を取り壊して更地で返すのが原則です。木造か鉄骨か、規模はどれくらいかによって解体費用は変わりますが、まとまった金額になります。期間中の収益から解体費用を積み立てておく計画が必要です。
検討時に確認したいこと
契約書と権利関係
まず、どの種類の借地権なのかを契約書で確認します。旧法か、普通借地権か、定期借地権か。契約日、存続期間、残存期間、地代の額と改定条項、承諾に関する取り決め。これらが書面で明確になっているかが出発点です。
古い借地では契約書が残っていないケースもあります。その場合は、これまでの地代の支払い記録や地主の認識を確認し、可能であれば契約内容を書面化しておくことが望ましいでしょう。
借地権が登記されているか
借地権そのものの登記は義務ではなく、建物の登記があれば第三者に対抗できるという仕組みになっています。建物の登記名義が売主と一致しているか、未登記の増築部分がないかを確認してください。制度の基本は法務局のサイトで確認できます。
地主との関係性
数字には表れませんが、実務上とても重要な要素です。承諾が必要な場面が繰り返し訪れるため、地主が話の通じる相手かどうかで運営のしやすさが変わります。仲介会社を通じて、これまでの経緯や地主の対応について聞いておきましょう。
地主が法人か個人か、相続が発生した場合に誰が引き継ぐのかも、長期保有では意識しておきたい点です。
出口をどう描くか
売却する際には、譲渡について地主の承諾が要り、承諾料も発生します。買い手側も融資が付きにくいため、所有権物件に比べて売却の難易度は上がります。安く買えるということは、売るときも安くしか売れないという前提で、保有期間中の収益で回収する計画を立てておきましょう。
なお、地主が土地を売却したいと考えるタイミングで、借地人が底地を買い取って所有権にまとめるという展開もあります。この形が実現すれば資産価値は大きく変わりますが、相手のある話なので当てにして計画を組むものではありません。地主側の権利である底地の仕組みは、以下の記事でやさしく解説しています。
借地権と底地の関係を理解しておく
ひとつの土地に2つの権利がある状態
借地権付き物件では、土地に対して借地人の借地権と、地主の底地（そこち）という2つの権利が並んで存在します。更地としての価格を100とすると、その内訳が借地権と底地に分かれているイメージです。配分の割合は地域によって異なり、路線価図に借地権割合として示されています。都心の商業地では借地権の割合が高く、郊外に行くほど低くなる傾向があります。
この割合は、譲渡承諾料の算定や相続税の評価の場面で使われます。検討中の物件がどの割合の地域にあるかを知っておくと、承諾料の見当がつけやすくなります。
底地の買い取りと借地権の売却
借地人が地主から底地を買い取れば、土地と建物の両方を所有する完全な所有権になります。逆に、借地人が地主へ借地権を売る形もあります。どちらも当事者双方の合意が前提で、価格の折り合いがつくかどうかがすべてです。
また、借地権と底地を同時に第三者へ売却し、代金を割合に応じて分ける「同時売却」という方法もあります。これができれば双方が市場価格に近い水準で手放せますが、地主の協力が欠かせません。出口の選択肢は、いずれも地主の同意なしには成立しないという点が、借地権投資の本質的な制約です。
すでに借地権付きの物件を持っていて手放すことを考えているなら、まず査定で現実的な価格帯を知っておくと、地主との話し合いも進めやすくなります。いえカツLIFEの公式サイトでは、借地権や底地も査定の対象として挙げられています。仲介・業者買取・リースバックの査定を一度の入力で取り寄せられ、査定は無料と案内されています。
よくある質問
Q. 借地権付きのアパートを買っても問題ありませんか
契約内容が明確で、地主の承諾関係が整理されていれば選択肢になります。ただし融資が付きにくいこと、承諾料が随所で発生すること、売却時の買い手が限られることを織り込んだうえで判断してください。初めての投資物件としては、確認すべき項目が多い部類に入ります。
Q. 地代の相場はどのくらいですか
地域や土地の評価額、契約の経緯によって大きく異なるため、一律の目安は示せません。固定資産税額の何倍という形で語られることもありますが、実際には個別の契約で決まっています。検討中の物件について、現在の地代と過去の改定履歴を確認するのが確実です。
Q. 地主の承諾が得られないときはどうなりますか
譲渡や建て替えについて地主が承諾しない場合、裁判所に対して借地非訟という手続きを申し立て、承諾に代わる許可を得る道があります。ただし時間と費用がかかり、地主との関係も悪化しがちです。実務上は、まず交渉で折り合いをつけるのが基本になります。
Q. 借地権の相続はどうなりますか
借地権は相続の対象となり、相続人がそのまま引き継ぎます。相続の場合は地主の承諾も承諾料も不要です。ただし名義が変わったことを地主に通知しておかないと、後の手続きで混乱します。相続税の評価においても借地権は財産として計上されるため、国税庁のサイトで評価方法を確認し、税理士に相談するとよいでしょう。
相続時の評価や手続きの流れは、相続と不動産を扱った本で事前に押さえておくと落ち着いて対応できます。
Q. 建物のリフォームにも承諾が要りますか
内装の模様替え程度であれば通常は不要ですが、増改築にあたる工事は契約で制限されていることが多く、承諾と承諾料が必要になる場合があります。契約書の条項を確認したうえで、工事に着手する前に地主へ相談してください。事後報告はトラブルの原因になります。
Q. 定期借地権の残存期間はどのくらいあれば投資対象になりますか
残存期間が短いほど回収の余地は狭まり、融資も付きにくくなります。期間内に投資額と解体費用を回収できるかを計算し、その答えが出ない物件は見送るという判断が現実的です。表面利回りだけで比較すると、残存期間の短い物件が有利に見えてしまう点に注意してください。
まとめ
借地権付き物件は、取得価格を抑えられ、土地部分の税負担がないという明確なメリットを持っています。同じ資金でより条件のよい立地を狙えるのは、投資として無視できない魅力です。
一方で、融資が付きにくいこと、譲渡や建て替えのたびに地主の承諾と承諾料が発生すること、定期借地権では解体費用と期限があることが注意点になります。契約書でどの種類の借地権かを確認し、地代と承諾料を含めた総コストで所有権物件と比較する。この2つを押さえれば、判断の軸がぶれません。
利回りや価格の見通しは物件や運営状況によって大きく変わります。契約内容が複雑になりやすい分野でもあるため、購入前に不動産に詳しい専門家へ相談したうえで進めてください。
