円安が続くなかで、資産の一部を海外に置きたいと考える方が増えています。なかでもアメリカは、中古住宅の取引が活発で、物件情報の開示ルールも整っているため、日本から投資する対象として名前が挙がりやすい国です。
ただし、日本の不動産投資とは仕組みがかなり違います。売買の進め方、税金の扱い、管理の体制、そして為替。どれか一つでも見落とすと、想定と結果が大きくずれます。この記事では、日本に住みながらアメリカの物件を購入する場合の流れと、事前に把握しておきたいリスクを整理します。
アメリカ不動産の基本ルール
外国人でも所有できる
アメリカでは、日本の居住者であっても土地・建物を所有できます。アジアの一部の国のように「外国人は土地を持てない」「区分所有の外国人枠がある」といった全国一律の制限は設けられていません。この点は、日本の投資家にとって取り組みやすい要素です。
ただし、不動産に関するルールは州ごと・郡ごとに異なります。登記の方法、取引の慣行、税率、賃貸借に関する規制も州法の領域です。「アメリカでは」と一括りに語られる情報は、実際にはどこかの州の話であることが多いため、購入を検討する州の制度を個別に確認する必要があります。
中古住宅の取引が中心
アメリカの住宅市場は中古の流通量が大きく、築年数が古くても状態がよければ取引されます。日本のように築22年で木造の価値がほぼゼロと見なされる慣行とは異なり、建物に価値が残りやすい市場構造になっています。
その反面、購入前の建物調査（ホームインスペクション）が実務として定着しており、屋根・配管・電気系統・シロアリなどの状態を確認したうえで価格交渉に入るのが一般的な流れです。
現地の取引慣行は、アメリカ不動産投資を扱った本で全体像を押さえておくと、エージェントの説明を理解しやすくなります。
購入までの一般的な流れ
ステップ1：エリアと投資方針を決める
アメリカは州によって人口動態も税負担もまったく違います。人口が増えている地域か、雇用を生む産業があるか、賃貸需要の担い手は誰か。「アメリカだから」ではなく「その都市だから」という理由を説明できるかを、自分に問いかけてみてください。投資先を国ごとに比べたい方は、外国人が買える範囲を整理した以下の記事も参考になります。
ステップ2：現地のエージェントを探す
アメリカの売買は、買主側のエージェントと売主側のエージェントが付いて進むのが一般的です。物件情報はMLSと呼ばれる共同のデータベースに集約されており、エージェントを通じて閲覧します。日本語で対応する会社もありますが、仲介する会社が日本側と現地側のどちらの立場なのかを確認しておくことが重要です。
ステップ3：オファーとインスペクション
物件を決めたら購入申込（オファー）を出し、条件が合えば売買契約に進みます。契約後にインスペクション期間が設けられ、その結果によって修繕の要求や価格の再交渉、あるいは契約解除が行われます。
ステップ4：エスクローとクロージング
アメリカでは、売買代金や書類を第三者機関（エスクロー会社）が預かり、条件が揃った段階で決済する仕組みが一般的です。あわせて、権利関係のトラブルに備えるタイトル保険に加入するのが通例となっています。この第三者を挟む構造が、遠隔地からの取引を成立させている土台です。
ステップ5：資金の準備
日本の金融機関が海外の物件に対して融資するケースは限られており、現金での購入を前提に検討する方が多くなります。米国内の金融機関には非居住者向けのローン商品もありますが、頭金の割合が大きく、金利も居住者向けより高く設定されるのが通常です。為替が動くと、円換算の必要額は簡単に数百万円単位で変わります。送金のタイミングまで含めて計画してください。
税金まわりで押さえておきたいこと
アメリカ側で申告が必要になる
アメリカにある不動産から家賃収入を得ると、非居住者であってもアメリカ側での所得税申告が必要になります。申告には米国納税者番号（ITIN）が必要で、取得手続きから始めることになります。日米両国で申告する体制を作るところが、最初の実務的なハードルです。
売却時の源泉徴収（FIRPTA）
外国人がアメリカの不動産を売却する際は、FIRPTAという制度に基づき、原則として売却価格の15%が源泉徴収されます。注意すべきは、課税されるのが「売却益」ではなく「売却価格」に対してであるという点です。売却損が出る場合でも、原則として源泉徴収は行われます。
徴収された金額は、アメリカで確定申告を行うことで精算・還付されますが、その間は資金が拘束されます。ハワイ州のように、州独自の源泉徴収制度（HARPTA）を持つ州もあります。制度の概要はIRSのFIRPTA Withholdingの解説で確認できます。
日本側の税制改正で節税の前提が変わった
かつては、アメリカの中古木造住宅を購入し、日本の簡便法で短い耐用年数を設定して減価償却費を大きく計上し、その赤字を給与所得と損益通算するという手法が語られていました。
しかし現在は、個人の場合、国外中古建物の減価償却による赤字は、他の所得と損益通算できないことになっています。詳細は国税庁「No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」に記載があります。古い記事や書籍がこの手法を前提に書かれている場合があるため、情報の日付を必ず確認してください。
固定資産税とランニングコスト
アメリカの固定資産税（プロパティタックス）は、州や郡によって税率が大きく異なり、日本の感覚より重く感じる地域もあります。これに加えて、火災・災害保険料、HOA（管理組合）費用、管理会社への手数料、修繕費がかかります。
表面利回りではなく、これらを全部引いたあとの手残りで判断することが欠かせません。特に自然災害の多い州では、保険料が年々上がっているという指摘もあります。
税務の取り扱いは、日本とアメリカの両方の制度が関わる複雑な領域です。日米の税務に対応できる税理士や米国公認会計士に相談したうえで進めてください。この記事の内容は一般的な整理であり、個別の判断を保証するものではありません。
日米の税務の全体像は、海外不動産の税金を扱った本で事前に押さえておくと、専門家への相談を進めやすくなります。
知っておきたいリスク
為替リスク
家賃はドルで入り、費用もドルで出ていきますが、最終的に円に換える段階で為替が結果を左右します。円安のときに購入すると円換算の取得額は膨らみ、円高のときに売却すると円ベースの手取りは縮みます。物件そのものの成績が良くても、円で見た成績は別物になり得ます。ほかの国の制度やリスクの見方を知りたい方は、以下の記事も参考になります。
遠隔管理の難しさ
時差があり、言語も違い、現地に行くにも時間と費用がかかります。修繕の見積もりが妥当かどうかを日本から判断するのは簡単ではありません。管理会社の質が、そのまま運用成績になります。契約前に、報告の頻度と形式、修繕の承認フロー、送金の方法を確認してください。
修繕費と人件費の水準
アメリカでは職人の人件費が高く、日本では数万円で済むような修繕が桁違いの見積もりになることがあります。エアコンの交換、屋根の修理、給湯器の入れ替え。突発的な出費に備えた現金を、日本の物件より厚めに用意しておく必要があります。
訴訟と規制
入居者との紛争が訴訟に発展しやすい環境であり、州によっては立ち退きに関する規制が厳しく、家賃不払いの入居者を退去させるのに時間がかかることがあります。地域ごとの賃貸借規制は、購入前に確認しておくべき項目です。
流動性と出口
売りたいときにすぐ売れるとは限りません。市況が冷え込むと、買い手がつくまで数か月かかることもあります。「必ず値上がりする」という前提は置かず、価格が動かない場合の収支でも成立するかを確認してください。
準備しておくと役立つもの
英語の契約書に向き合う道具
売買契約書、インスペクションレポート、管理契約。目にする書類はすべて英語です。エージェントが日本語で要約してくれる場合でも、原文にあたる習慣を持っておくと安心できます。『英文契約書の基礎知識』のような契約英語の入門書を1冊持っておくと、頻出する言い回しの意味が分かるようになります。
スキャンした書類に注釈を入れながら読むなら、iPadとApple Pencilの組み合わせが扱いやすく、現地とのやり取りが増えたときにも書類の管理が楽になります。
収支と為替を記録する仕組み
ドル建ての収支と、円換算の推移を分けて記録しておくと、判断がぶれにくくなります。表計算ソフトで自分の管理表を作るのが基本ですが、『Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて』のような書籍を参考に、まず国内物件で型を作ってから海外に応用すると迷いにくくなります。
アメリカ不動産投資に関するQ&A
Q. いくらから始められますか
物件の価格帯は都市によって大きく異なり、一概には言えません。加えて、購入時の諸費用、当面の修繕予備費、そしてアメリカ側の税務対応にかかる費用も見込む必要があります。物件価格だけを見て資金計画を立てると、あとから足りなくなります。
Q. 現地を見に行かずに買えますか
制度上は可能で、実際に遠隔で購入している方もいます。ただし、周辺環境や治安、通りの雰囲気は写真では分かりません。可能であれば一度は現地を訪れ、少なくとも同じエリアの複数物件を比較したうえで判断することをおすすめします。
Q. 利回りはどれくらい期待できますか
都市・物件種別・時期によって幅が大きく、日本語の情報には古いものも混ざっています。数字を見かけたら、いつ時点の、どの都市の、どの計算方法（表面か実質か）による数値なのかを必ず確認してください。固定資産税と保険料を引いたあとの数字でなければ、判断材料になりません。
Q. 法人で買うのと個人で買うのはどちらがいいですか
減価償却の取り扱いや責任の切り離しという観点から法人を検討する方もいますが、設立・維持のコストや申告の手間も発生します。日米双方の税制が関わるため、税理士や米国公認会計士に個別に試算してもらったうえで判断してください。
Q. 日本の確定申告はどうなりますか
日本の居住者は、国内外を問わず所得を日本で申告する必要があります。アメリカで課された税については、二重課税を調整するための外国税額控除の仕組みがあります。手続きが複雑なため、海外不動産に対応した税理士への依頼が現実的です。
Q. 初心者が最初に持つ物件として向いていますか
国内で一度も賃貸経営を経験していない段階では、優先度は高くありません。空室対応・修繕判断・入居者トラブルといった基本を、言語と時差の壁がない環境で一度経験してから検討するほうが、判断の精度が上がります。
まとめ
アメリカ不動産投資は、外国人でも所有できるという入りやすさがある一方で、税務・管理・為替の3点で日本とは別の手間がかかります。特に、個人が国外中古建物の減価償却で損益通算する手法が使えなくなっている点は、古い情報との差が大きい部分です。
検討する際は、購入する州の制度を個別に確認し、日米の税務に対応できる専門家を確保したうえで、家賃収入だけで成立する収支かどうかを見極めてください。値上がりを前提にした計画は、市況が変わった瞬間に崩れます。
