戸建て投資に興味はあるものの、何から手をつければいいのか分からない。そう感じている方は多いはずです。区分マンションのように「ポータルサイトで探して、営業担当に任せる」という流れに乗りにくく、自分で動く部分が多いのが戸建ての特徴だからです。
この記事では、物件を探し始めるところから、リフォームを終えて入居者が決まるまでを、順番に追っていきます。それぞれの工程で何を確認し、誰に相談するのかまで書いていくので、最初の一件目を進める際の地図として使ってください。
始める前に決めておく3つのこと
1｜使える資金の上限を決める
物件価格だけでなく、購入諸費用とリフォーム費、そして入居が決まるまでの生活費までを含めた総額で考えます。貸せる状態にするまでの総額が、実質の投資額です。物件価格が安くても、リフォームで同額かかることは珍しくありません。
手元資金をすべて使い切る買い方は避けてください。購入後に想定外の修繕が出たとき、動けなくなります。
2｜エリアを絞る
戸建て投資は現地に足を運ぶ回数が多くなります。自宅から通える範囲か、少なくとも日帰りできる距離に絞ると、その後の運営が現実的になります。エリアを決めたら、そこの家賃相場と売買相場を頭に入れます。
3｜どんな入居者に貸すかを決める
ファミリー向けなのか、単身の社会人向けなのか。学区、駐車場の台数、スーパーまでの距離。誰に貸すかが決まると、見るべき物件の条件が絞れます。ここが曖昧なまま探し始めると、判断の基準が定まりません。
探し始める前に、戸建て投資の流れを一冊で押さえておくと、物件を見るときの基準が定まりやすくなります。
ステップ1｜物件を探す
探す経路は3つある
不動産投資向けのポータルサイト、一般の売買サイト、そして地元の不動産業者への直接の相談。この3つを並行して回すのが基本です。ポータルに出てくる物件は誰でも見られるぶん競争があり、条件の良いものは早く決まります。
地元の業者に顔を出して、探している条件を具体的に伝えておくと、表に出る前の情報に触れられることがあります。宅地建物取引業者の所在は業界団体のサイトからも確認できます（全国宅地建物取引業協会連合会）。
資料の段階で見るポイント
接道の状況、土地の形、建物の構造と築年数、そして現況（空き家か、賃貸中か）。ここで再建築不可や接道義務を満たさない物件かどうかを確認します。価格が相場より明らかに安い物件には、必ず理由があります。築古で価格の低い戸建てを探す場合の進め方は、以下の記事でも解説しています。
候補が出たら、住所からハザードマップを確認する習慣をつけてください。浸水想定区域や土砂災害警戒区域に入っていると、保険料や将来の売却に影響します（国土交通省 ハザードマップポータルサイト）。
ステップ2｜現地を見に行く
建物より先に、周辺を歩く
現地に着いたら、まず物件の周りを歩きます。最寄りのスーパー、小中学校、バス停までの距離。夜の街灯の有無。道の狭さと車の入れやすさ。こうした情報は写真では分かりません。可能であれば、平日と休日、昼と夜で印象がどう変わるかも見ておきたいところです。
建物で確認する場所
雨漏りの跡、床の傾き、基礎のひび割れ、シロアリの痕跡、給排水の状態。この5点を優先して見ます。天井のシミ、和室の畳の沈み、水回りの床のぶよつきは、いずれも修繕費に直結します。
自分の目に自信がなければ、既存住宅状況調査（インスペクション）を依頼してください。費用はかかりますが、購入判断の材料としては十分に見合います。
登記と権利関係を確認する
登記事項証明書を取得し、所有者、抵当権、地役権などを確認します。オンラインの登記情報提供サービスを使えば、法務局に行かずに内容を確認できます（登記情報提供サービス）。境界標の有無と越境の状況も、この段階で見ておくべき事柄です。
ステップ3｜収支を組んで、価格を決める
想定家賃を決め、そこからリフォーム費と諸費用を差し引いて、いくらまでなら買えるかを逆算します。売り出し価格から考えるのではなく、成立する収支から買える価格を出すという順序が大切です。
想定家賃は、周辺の戸建て賃貸の募集事例を集めて決めます。近くに事例がなければ、地元の管理会社に「この間取りでいくらで貸せるか」を聞くのが確実です。強気の家賃で計算すると、後で決まらずに苦しみます。
リフォーム費は、内見時に気づいた箇所を業者に見てもらって概算を取ります。契約前に業者を現地に連れていけるかどうかは売主次第ですが、交渉してみる価値はあります。
ステップ4｜買付から契約、決済まで
買付申込みを入れる
買いたい価格と条件を書いた買付証明書を提出します。指値をする場合は、根拠を示すほうが通りやすくなります。「修繕にこれだけかかるため」という具体的な理由があると、売主側も検討しやすくなります。
重要事項説明を読み込む
契約前に宅地建物取引士から重要事項説明を受けます。ここで、都市計画法上の制限、私道の負担、給排水の引き込み状況、そして契約不適合責任の取り扱いを確認します。中古物件では、契約不適合責任を免責とする特約が入ることが多いため、その場合は自分の調査で判断するしかありません。
決済と引き渡し
残代金を支払い、所有権移転登記を行い、鍵を受け取ります。司法書士が同席するのが通常です。引き渡しの当日に、水道と電気の開栓、そして残置物の状況を確認してください。
ステップ5｜リフォームして貸せる状態にする
優先順位をつける
限られた予算で貸せる状態にするには、優先順位が要ります。水回り、雨漏り、給湯器、鍵。ここが生活の可否を決める部分です。次に、内見時の印象を左右する床と壁。デザイン性より、清潔感と設備の動作が入居の判断を分けます。空き家を賃貸に出すまでの手順と費用の考え方は、以下の記事でまとめています。
自分でやる部分を決める
壁紙の張り替えや塗装は、時間を確保できれば自分でも進められます。床のワックスがけならリンレイのウルトラタフコートのような耐久性のある製品を使うと、仕上がりが変わります。ただし、電気・ガス・給排水の本管に関わる工事は資格が必要なので、業者に依頼してください。
設備で差をつける
ファミリー向けなら、宅配ボックスの需要があります。パナソニックの戸建て用宅配ボックス COMBOのような後付けできる製品なら、工事の規模を抑えて設置できます。玄関の鍵は入居前に交換が必要ですが、内見や工事の出入りが多い期間だけSwitchBotのスマートロックとキーパッドのような一時的に暗証番号を発行できる仕組みを使うと、鍵の受け渡しに追われずに済みます。複数の業者と時間を合わせて現地で鍵を渡すのは、想像以上に手間がかかります。
ステップ6｜客付けをする
募集を依頼する会社を選ぶ
地元で戸建ての取り扱い実績がある会社に依頼します。1社に絞らず、複数社に募集をかけてもらう方法もあります。管理まで委託するのか、募集だけを依頼するのかは、自分が現地にどれだけ行けるかで決めてください。
写真で決まる
入居希望者が最初に見るのは写真です。暗い写真、狭く写った写真、生活感の残る写真では、内見にすらつながりません。スマートフォン用の広角クリップレンズと小型のLEDライトがあれば、室内を明るく広く写せます。撮影は晴れた日の日中に、照明をすべて点けて行ってください。
庭付きの戸建てなら、外観と庭の写真も重要です。草が伸びたままの写真を載せると、それだけで候補から外れます。
条件を調整する
反響がない場合は、家賃、初期費用、ペット可の設定、駐車場の台数といった条件を見直します。3週間動きがなければ、募集条件のどこかが市場とずれていると考えるのが妥当です。管理会社に「どんな問い合わせがあったか」を具体的に聞くと、修正すべき点が見えてきます。
戸建て投資の始め方に関するよくある質問
Q. 最初の一件目はいくらくらいの物件がよいですか？
金額の正解はありませんが、失っても生活に影響しない範囲から始める方が多くなっています。現金で買える範囲であれば、融資の審査を待たずに動けるという利点もあります。ただし、安すぎる物件は修繕費が読めないため、総額で判断してください。
Q. 融資を使いたいのですが可能ですか？
築古の木造戸建ては、法定耐用年数を超えていると融資期間が短くなったり、取り扱い自体を断られたりすることがあります。日本政策金融公庫、信用金庫、地方銀行など、複数の窓口に相談してみてください。金融機関によって姿勢が異なります。審査の条件は年収や勤続年数、既存の借入状況によって変わるため、事前に自分の状況を整理しておくと話が早くなります。
Q. リフォーム業者はどう探せばよいですか？
地元の工務店、リフォーム専門業者、そして知人の紹介。相見積もりを取るのが基本ですが、金額だけで決めないでください。工事範囲の書き方が具体的か、追加費用が発生する条件を説明してくれるかが、後のトラブルを避ける判断材料になります。
Q. どのくらいの利回りを目指せばよいですか？
地域や物件の状態によって水準はまったく異なります。利回りの数字は物件や運営状況によって大きく変わりますので、他人の事例をそのまま目標にするのは避けてください。自分の物件で、空室期間と修繕費を差し引いた後にいくら残るかを計算し、それが納得できる金額かどうかで判断するほうが実践的です。
Q. 遠方の物件でも運営できますか？
管理会社に委託すれば運営自体は可能です。ただし、購入前の現地調査、リフォーム中の確認、退去後の状況把握といった場面で足を運ぶ必要が出てきます。移動の時間と費用も収支の一部だと考えて、無理のない範囲で選んでください。
Q. 入居者が決まらない期間はどう考えればよいですか？
年間の収支を組むときに、あらかじめ空室期間を織り込んでおくのが基本です。満室想定で計算すると、実際の手残りとの差に驚くことになります。決まらない期間が続く場合は、条件、写真、募集を依頼している会社の3つを順に見直してください。
Q. 契約前に必ず確認しておくべき書類は何ですか？
登記事項証明書、公図、測量図、建物図面、そして重要事項説明書です。あわせて、固定資産税の課税明細で年間の税額を確認しておきます。私道に接している物件では、その私道の持分と通行・掘削の承諾がどうなっているかも確認事項です。給排水管が他人の土地を通っている場合、将来の工事で承諾が必要になります。図面だけでは分からない部分なので、売主か仲介会社に確認してください。
Q. 残置物が多い物件はどう扱えばよいですか？
売主に撤去してもらうのが原則ですが、価格を下げる代わりに現況引き渡しとなるケースもあります。その場合、処分費が自分の負担になります。家財の量によっては数十万円規模になることもあるため、値引き額と処分費を並べて判断してください。使える家電や家具が残っている場合でも、勝手に処分すると後でもめることがあるので、引き渡し条件を契約書に明記しておきます。
Q. 火災保険はいつまでに入るべきですか？
引き渡しの日から補償が始まるように手配します。賃貸に出す物件は住宅物件として扱われますが、空き家の期間が長いと条件が変わることがあります。水災を付けるかどうかは、ハザードマップで浸水想定を確認したうえで判断してください。あわせて、入居者に借家人賠償責任保険への加入を求めるのが一般的です。
まとめ
戸建て投資の始め方は、資金とエリアと入居者像を決めることから始まり、物件探し、現地調査、収支の組み立て、契約、リフォーム、客付けという順で進みます。区分マンションと違って自分で判断する場面が多く、その一つひとつが収支に跳ね返ってきます。
特に効いてくるのは、現地調査の丁寧さと、募集時の写真です。前者は想定外の支出を防ぎ、後者は空室期間を短くします。どちらも自分の手間をかければ改善できる部分なので、最初の一件目こそ丁寧に進めてください。数字は物件ごとに大きく変わるため、他人の成功例をそのまま当てはめないことも忘れずに。
