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購入から年数がたった投資用のワンルームや一棟アパートを、そろそろ手放したい。そう考えたとき、最初に迷うのが「いまの物件はいくらで売れそうか」「どこの不動産会社に相談すればよいか」という2点です。1社だけに相談すると、その会社の見立てが相場なのかどうか判断できません。
そこで役立つのが、一度の入力で複数の不動産会社から査定額を取り寄せられる一括査定サービスです。この記事では、NTTデータグループの株式会社NTTデータ・ウィズが運営する「HOME4U不動産売却査定」について、公式サイトで確認できた内容をもとに、サービスの特徴・費用・流れ・注意点を整理します。
HOME4Uは投資用に特化したサービスではなく、一般の不動産売却向けの一括査定です。ただし、入力フォームでは一棟物件や「賃貸中」の状況も選べます。そこで本記事では、賃貸中の収益物件を売りたいオーナーが、査定をどう使い、結果をどう見るかという視点で解説します。
HOME4U不動産売却査定とは？サービス概要
HOME4U（ホームフォーユー）は、不動産の売却を考える人が、複数の不動産会社へまとめて査定を依頼できるサービスです。公式サイトでは、2001年に始まった国内初の一括査定サービスと案内されています。売却査定数は累計75万件（2025年11月現在）と掲載されています。
| サービス名 | HOME4U（不動産売却HOME4U） |
|---|---|
| 運営会社 | 株式会社NTTデータ・ウィズ（NTTデータグループ） |
| 利用料金 | 無料（公式サイトに「ご利用0円」と記載） |
| 依頼できる会社数 | 最大6社 |
| 参加している不動産会社 | 全国約2,500社（公式サイトの案内） |
| 入力の目安 | 1分程度（公式サイトの案内） |
| 選べる物件種別 | マンション一室・一戸建て・土地・ビル一室・店舗・事務所・倉庫・マンション一棟・アパート一棟・ビル一棟・その他 |
確認日は2026年10月29日です。件数や社数、キャンペーンの有無は変わることがあるため、申し込む前に公式サイトの最新の表示も見ておくと安心です。
収益物件を入力するときの確認ポイント
公式サイトの入力フォームを見ると、投資用の物件を入力しやすい項目がそろっています。ここでは、オーナーが入力前に押さえておきたい点をまとめます。
物件種別：一室から一棟まで選べる
物件種別の選択肢には、マンション一室、ビル一室、店舗・事務所、倉庫のほか、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟があります。区分所有のワンルームを1戸だけ持っている人も、一棟アパートを持っている人も、同じ入口から依頼できます。なお、投資用不動産に絞った専用ページは公式サイトでは確認できなかったため、「投資用に特化したサービス」とは言えません。収益物件ならではの事情は、入力の備考欄や不動産会社とのやり取りで伝える形になります。
物件の状況：「賃貸中」を選べる
現在の物件の状況は、居住中・賃貸中・空きから選ぶ形式です。入居者がいる状態で売るのか、退去を待ってから売るのかで、見込み客や評価の考え方が変わります。入居中のまま売る方法は「オーナーチェンジ」と呼ばれ、購入者は今の家賃収入をそのまま引き継げるのが特徴です。一方、空室にしてから売る場合は、自分で住みたい人にも売りやすくなります。どちらが合うかは、複数社の見解を聞いて比べるのが近道です。
売却希望時期：「売却の意思がない」は対象外
売却希望時期の欄には「条件があえばいつでも良い」「なるべく早く売りたい」「3ヶ月以内」「6ヶ月以内」「1年以内」「売却の意思はない」といった選択肢があります。公式サイトには、売却意思のない価格調査だけの目的や、物件所有者の委託を受けていない人は利用を控えるよう書かれています。「いつか売るかもしれない」程度でも、時期の選択肢に「条件があえばいつでも良い」があるので、検討段階の人は自分の状況に近いものを選びましょう。
- 投資用の専用ページは確認できず、一般の売却査定として使う形
- 物件種別に一棟アパート・一棟マンション・ビル一棟などがある
- 物件の状況は「賃貸中」を選べる
- 売却意思のない価格調査だけの利用は想定されていない
HOME4U不動産売却査定の料金・費用
公式サイトのトップには「ご利用0円」と表示されており、査定の依頼自体にお金はかかりません。複数社に依頼しても、査定の段階で費用は発生しないと案内されています。
ただし、実際に売却が決まると費用はかかります。仲介で売る場合は、不動産会社に支払う仲介手数料のほか、売買契約書の印紙代、抵当権を抹消する費用などが一般的に必要です。利益が出たときは譲渡所得に対する税金も考える必要があり、国税庁のNo.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)で仕組みを確認できます。投資用物件は減価償却を重ねて取得費が小さくなっていることが多いため、手元に残るお金は売却額から大きく減る場合があります。
HOME4U不動産売却査定を使うメリット
1. 一度の入力で最大6社に依頼できる
自分で不動産会社を探して1社ずつ連絡する手間が省けます。物件の住所や広さ、築年数といった情報を1回入力すれば、物件の特徴に合う会社が表示され、その中から依頼先を選ぶ流れです。複数の物件を持つオーナーほど、同じ説明を繰り返す手間の差を感じやすいでしょう。
2. 査定額を横並びで比べられる
同じ条件で依頼するため、査定額だけでなく、その根拠や売り出し方の提案も比べられます。公式サイトでは、1社だけの安い査定額を信じてしまうと高く売れる可能性を逃すかもしれない、と説明されています。もちろん、査定額が高い会社が良い会社とは限りません。価格と、その理由の説明のわかりやすさをセットで見るのがコツです。
3. 依頼した会社以外から連絡が来ない
公式サイトには「依頼した会社以外からの連絡は一切ありません」と書かれています。最大6社という上限を設けているのも、たくさんの会社から連絡が来て困る、という声に対応したものだと説明されています。連絡が来る範囲が見えるのは安心材料です。
4. 運営会社と個人情報の扱いが確認できる
運営は情報サービス大手のNTTデータグループに属する株式会社NTTデータ・ウィズです。公式のプライバシーポリシーには、プライバシーマークおよび情報セキュリティマネジメントシステムの要求事項に準拠した管理を実施していると記載されています。個人情報を入力するサービスなので、運営元や情報の扱いが公開されているかは、利用前に確かめたい項目です。
HOME4U不動産売却査定のデメリット・注意点
- 複数の不動産会社から電話やメールの連絡が来る
- 査定額は売却価格を約束するものではない
- 収益物件は入居状況や賃料で見られ方が変わる
- 売却時のローン残債・税金・手数料は別に考える必要がある
複数社から連絡が来る
最大6社に依頼すると、それぞれから連絡が入ります。公式サイトにも、より正確な査定のために、査定結果の連絡の前に不動産会社から確認の連絡が入る場合があると書かれています。電話番号は日中つながるものを入力するよう案内されているので、連絡が取りやすい時間帯を決めておくと対応しやすくなります。
査定額と実際の売却額は別物
査定額は、不動産会社が「この価格なら売れそう」と見積もった目安です。実際の成約価格は、買い手との交渉や市況で決まります。売り出しの段階で高めの価格を示して依頼を取りにくる会社もあるため、金額だけで決めるのは避けましょう。
収益物件は、入居状況や賃料で見方が変わる
収益物件は、住むための物件と違い、家賃収入に対する価格（利回り）で評価されるのが一般的です。入居率、現行賃料が相場と比べて高いか低いか、修繕の履歴などが価格に影響します。入力の段階では詳しく書けないため、不動産会社から確認の連絡が来たときに、賃貸借契約の内容や直近の収支をすぐ出せるよう準備しておくとやり取りが進みます。
売却後の手取りは別に計算する
ローンが残っている場合は、売却代金で完済できるかが前提になります。売却額がローン残債を下回ると、差額を自己資金で補う必要があります。査定額を見たら、残債・仲介手数料・税金を引いた「手元に残る額」を計算してから判断しましょう。
評価されやすい点・気になりやすい点（編集部の整理）
ここからは、公式サイトの情報と一般的な考え方をもとに、編集部で整理した内容です。口コミを集めたものではありません。
評価されやすいと考えられる点
- 運営会社と提供の歴史が公開されており、利用前に確認しやすい
- 一棟物件や賃貸中の状況を入力フォームで選べる
- 依頼先を6社までに絞れ、連絡が来る範囲を自分で決められる
気になりやすいと考えられる点
- 投資用に特化した専用の仕組みは確認できず、収益物件の評価方法は不動産会社ごとに異なる
- 収益物件の査定は、入居状況などの詳細確認が入るぶん、やり取りに時間がかかることがある
- 連絡の電話に対応できないと、査定結果が届くまで時間がかかる
他の売却の進め方との比較
投資用物件の売り方はひとつではありません。一括査定は「相場と会社を比べる入口」として位置づけると、他の方法との違いが整理しやすくなります。
| 進め方 | 向いている人 | 気をつけたい点 |
|---|---|---|
| 一括査定で複数社を比べる | 相場感をつかみ、売り出し方の提案を比べたい人 | 複数社への対応が必要。査定額は目安にとどまる |
| 付き合いのある1社に相談する | すでに信頼できる担当者がいる人 | その会社の見立てが相場か判断しにくい |
| 不動産会社に直接買い取ってもらう | 早く現金化したい人・手間を減らしたい人 | 一般に仲介より価格が下がりやすい |
どの方法でも、売却を決める前に近い条件の取引価格を調べておくと、査定額の高低を判断しやすくなります。国土交通省の不動産情報ライブラリでは、周辺の取引価格などを確認できます。
申し込み・利用の流れ
公式サイトでは、一括査定サービスの流れが4つのステップで案内されています。
- 物件情報の入力：住所や広さなどを入力します。この情報をもとに、各社が査定額を算出します。
- 連絡先の入力：メールなどの連絡先を入力します。入力した連絡先に、各社が算出した査定額が提示されます。
- 不動産会社の選択：物件の種類や特徴に応じて、得意とする不動産会社が表示されます。依頼したい会社を選びます。
- 査定結果の連絡：各社から査定結果の連絡が届きます。査定額と不動産会社を比べて検討します。
入力の前に、登記事項証明書、固定資産税の納税通知書、ローン残高が分かる書類に加えて、投資用なら現行の賃貸借契約書や家賃の一覧、直近の収支がわかる資料をそろえておくと、確認の連絡に答えやすくなります。
査定結果を見るときのチェックポイント
査定額の根拠を聞く
収益物件は、近隣の取引事例や、家賃収入から価格を見積もる考え方など、会社によって見方が異なります。「この価格にした理由は何か」を聞き、納得できる説明をしてくれる会社を優先しましょう。
売却までの期間と販売方法を比べる
査定額が近い会社が並んだときは、売り出し価格の設定、買い手へのアプローチ方法、売却までの目安期間などを見比べます。入居中のまま売る提案か、空室にして売る提案かも会社によって異なります。
媒介契約の種類は急がず決める
査定の後、実際に売却を依頼するときは媒介契約を結びます。契約の種類によって、複数の会社に依頼できるかどうかや、報告の頻度が変わります。契約の内容は、書面で確認してから進めましょう。査定を依頼したからといって、売却を依頼する義務は生じません。
失敗しない選び方のコツ｜オーナーのタイプ別
区分ワンルームを1戸だけ売る場合
同じマンションの取引事例が比較的見つかりやすく、査定額の差が出にくい傾向があります。そのぶん、売却の進め方や担当者の対応で比べると違いが見えてきます。賃貸中なら、現行の家賃と入居期間、管理会社の情報を整理しておきましょう。
一棟アパート・マンションを売る場合
金額が大きく、買い手も投資家に限られやすくなります。収支や修繕の履歴、入居者の入れ替わりの状況まで資料をそろえ、査定の根拠を具体的に説明してくれる会社を選んでください。物件の規模や所在地によっては、依頼できる会社の顔ぶれが変わる点も念頭に置きましょう。
すぐには売らず、まず現在価値を知りたい場合
売却時期の選択肢から、検討の度合いに近いものを選び、査定額と手残りの目安を確認する使い方もできます。ただし、公式サイトは売却意思のない価格調査だけの利用を想定していません。相場を知りたいだけなら、まず不動産情報ライブラリなどの公的なデータを確認するのも一案です。
よくある質問（Q&A）
Q. 査定の依頼に料金はかかりますか？
A. 公式サイトのトップに「ご利用0円」と表示されています。売却が決まった際の仲介手数料などは別にかかります。
Q. 何社に依頼できますか？
A. 一度に最大6社まで依頼できると案内されています。
Q. 投資用のアパートや一棟マンションも査定できますか？
A. 入力フォームの物件種別に、マンション一棟・アパート一棟・ビル一棟が用意されています。ただし投資用の専用ページは確認できなかったため、対応できる会社の範囲や評価の方法は、確認の連絡の際に尋ねてください。
Q. 賃貸中でも依頼できますか？
A. 物件の状況に「賃貸中」の選択肢があります。入居者がいる状態でも依頼できる形です。
Q. 依頼した会社以外から連絡は来ますか？
A. 公式サイトには、依頼した会社以外からの連絡は一切ないと書かれています。
Q. 困ったときの問い合わせ先はありますか？
A. 公式サイトにユーザーサポートセンターの案内があり、受付時間は平日10時から18時と記載されています。最新の連絡先は公式サイトで確認してください。
HOME4U不動産売却査定はこんな方におすすめ
- 賃貸中の区分マンションや一棟アパートの売却を考え、まず複数社の査定額を並べたい方
- 入居中のまま売るか、空室にして売るか、会社ごとの考え方を聞いてみたい方
- 連絡が来る会社を最大6社に絞り、対応する範囲を決めておきたい方
- 運営会社の情報が公開されているサービスで、査定を依頼したい方
まとめ
HOME4U不動産売却査定は、一度の入力で最大6社の不動産会社に査定を依頼できる、NTTデータグループ運営の一括査定サービスです。利用は無料で、物件種別には一棟のアパート・マンション・ビルが、物件の状況には「賃貸中」が用意されています。一方で、投資用に特化した専用の仕組みは確認できないため、収益物件ならではの評価は不動産会社とのやり取りで確かめていく必要があります。
査定額は売却額の約束ではありません。金額・根拠・売却までの期間・手元に残るお金を並べて比べることが、納得できる売却につながります。気になる方は、まず公式サイトで最新の内容を確認してみてください。
公式サイト：不動産売却HOME4U（NTTデータ・ウィズ）
