不動産投資を始めて最初の確定申告に取りかかると、「この支払いは経費になるのだろうか」という判断で何度も手が止まります。管理会社への手数料は迷わず経費だとしても、物件を見に行った交通費は？ 大家仲間との食事代は？ ローンの返済額は全部入れていいのか？ ――このあたりで多くの方がつまずきます。
不動産所得の必要経費は、ざっくり言えばその不動産の貸付けによる収入を得るために直接必要だった支出です。この原則さえ押さえておけば、判断に迷ったときの手がかりになります。
この記事では、不動産投資で経費に含まれるものを費目ごとに整理し、あわせて「経費にならないもの」と判断が分かれやすい項目についても解説します。
不動産所得の計算と経費の位置づけ
まずは計算式を確認
不動産所得は、次の式で計算します。
不動産所得 ＝ 総収入金額 － 必要経費
総収入金額には、家賃だけでなく礼金・更新料・駐車場代・共益費なども含まれます。ここから必要経費を差し引いた金額が、他の所得と合算されて課税対象になります。基本的な考え方は国税庁のタックスアンサー「No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」にまとめられています。
ここで大切なのは、経費を増やすこと自体が目的ではないという点です。経費が増えれば所得は下がりますが、それは実際にお金が出ていったということでもあります。減価償却費のように現金支出を伴わないものは別として、無理に経費を積み上げても手元の現金は増えません。
経費に含まれる主な費目
税金・公課
| 費目 | 内容 |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 物件にかかる分。毎年の納税通知書で確認 |
| 不動産取得税 | 取得後しばらくして届く。忘れやすい費目 |
| 登録免許税 | 所有権移転登記などにかかるもの |
| 印紙税 | 売買契約書・金銭消費貸借契約書に貼付した分 |
| 事業税 | 事業的規模の場合に課される |
不動産取得税は物件の引渡しから数か月後に納税通知書が届くことがあり、翌年に届いたものを計上し忘れるケースがよくあります。届いた通知書はその場でファイルに入れる習慣をつけてください。表に挙げた登録免許税がかかる登記の流れと費用の内訳は、以下の記事でまとめています。
管理・運営にかかる費用
- 管理委託費：管理会社に支払う手数料
- 管理費・修繕積立金：区分マンションの場合に毎月支払うもの
- 広告宣伝費：入居者募集の広告料、仲介会社への広告費
- 修繕費：原状回復工事、設備の修理など
- 損害保険料：火災保険・地震保険のうちその年に対応する分
- 水道光熱費：共用部の電気代・水道代
- 清掃費：共用部の清掃を外注している場合
火災保険を10年分など長期で一括払いした場合、支払った年に全額を経費にすることはできません。その年に対応する分だけを按分して計上し、残りは前払費用として翌年以降に繰り越します。
減価償却費
建物や設備の取得価額を、法定耐用年数にわたって分割して費用化するのが減価償却費です。現金の支出を伴わないのに経費にできる、不動産投資の特徴的な費目と言えます。
住宅用建物の主な法定耐用年数は次のとおりです。
| 構造 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造 | 47年 |
| れんが造・石造・ブロック造 | 38年 |
| 金属造（骨格材の肉厚4mm超） | 34年 |
| 木造・合成樹脂造 | 22年 |
中古物件を取得した場合は、簡便法によって耐用年数を見積もることができます。法定耐用年数の全部を経過している場合は「法定耐用年数×20%」、一部を経過している場合は「（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×20%」で計算し、1年未満の端数は切り捨てて、2年に満たないときは2年とします。
構造別の耐用年数は、国税庁の確定申告書等作成コーナーの耐用年数一覧で確認できます。なお、土地は時の経過によって価値が減少しないと考えられているため、減価償却の対象になりません。
借入金の利子
ローンの返済額のうち、経費になるのは利息部分だけです。元本の返済は借りたお金を返しているだけなので、経費にはなりません。金融機関から届く返済予定表を見れば、毎回の返済額が元本と利息にどう分かれているか確認できます。
もう一点、注意すべき制度があります。不動産所得が赤字になった場合、その赤字のうち土地等を取得するための借入金の利子に相当する部分は、他の所得との損益通算ができません。給与所得との通算を前提に収支を組んでいると、想定と結果がずれることがあります。
その他の費用
- 旅費交通費：物件の見回り、管理会社との打ち合わせ、物件の内見にかかった交通費
- 通信費：入居者や業者とのやり取りに使った電話代・インターネット代（事業使用分）
- 新聞図書費：不動産投資や税務に関する書籍・専門誌の購入費
- 接待交際費：管理会社や仲介会社との打ち合わせを兼ねた飲食費
- 消耗品費：文房具、プリンターのインク、10万円未満の備品
- 税理士報酬：確定申告を依頼した場合の費用
- 司法書士報酬：登記手続きを依頼した費用
新聞図書費については、書籍代も対象になります。『不動産投資のお金の残し方 裏教科書 税理士大家さんがコッソリ教える』のような大家向けの税務解説書や、全国宅地建物取引業協会連合会が毎年発行している『不動産の税金これだけガイド』のような年度版の実務書は、手元に置いておくと調べ物が早くなります。会計ソフトの利用料も経費に計上できます。
経費に含まれないもの
明確に対象外となる支出
| 支出 | 理由 |
|---|---|
| ローンの元本返済 | 借入金の返済であり費用ではない |
| 土地の取得価額 | 減価償却の対象外。売却時の取得費になる |
| 所得税・住民税 | 個人にかかる税金であり必要経費ではない |
| 私的な飲食・旅行 | 賃貸経営との関連性がない |
| 自宅の家賃・光熱費の全額 | 事業に使った割合分のみが対象 |
| スーツ代・時計など | 私的利用と区別できない |
建物本体の購入代金は「その年の経費」ではない
物件を3,000万円で買ったからといって、その年に3,000万円を経費にできるわけではありません。建物部分は減価償却を通じて耐用年数にわたり費用化し、土地部分は売却するまで経費になりません。購入初年度に大きな赤字が出ると期待していると、想定が外れます。初年度の所得の見通しを立てる際は、収入から控除までの計算の流れを以下の記事で整理しています。
判断が分かれやすい費目
自宅の一部を事務スペースにしている場合
自宅で帳簿づけや物件の管理業務を行っているなら、家賃・電気代・通信費のうち事業に使った割合分を経費にできます。ただし按分の根拠が必要です。面積や使用時間といった客観的な数字で説明できるようにしておいてください。
車の費用
物件の見回りや管理会社訪問に車を使っている場合、ガソリン代・駐車場代・自動車保険料・車検費用などを事業使用分だけ経費にできます。走行距離を記録しておくと、按分の根拠として説明しやすくなります。
セミナー参加費・情報収集の費用
賃貸経営に直接関係する内容であれば経費になり得ますが、これから始める人向けの一般的なセミナーや、投資対象を広げるための費用は判断が分かれます。領収書に加えて、参加したセミナーの内容が分かる資料を残しておくと説明しやすくなります。
経費の判定は、支出の内容と賃貸経営との関連性によって個別に判断されます。この記事の内容は一般的な考え方の説明であり、すべてのケースに当てはまるものではありません。判断に迷う支出については、税理士や所轄の税務署にご確認ください。
経費の管理を楽にする工夫
書類を放り込む場所を決める
確定申告でいちばん時間を取られるのは、実は計算ではなく書類探しです。1年分のレシートと請求書を2月にまとめて仕分ける作業は、想像以上に消耗します。物件ごとにA4サイズのファイルボックスを用意し、届いた書類をその場で入れていくだけで負担は大きく変わります。レシートが多い方は、両面同時読み取りに対応したドキュメントスキャナで電子化している方もいます。
会計ソフトで月次処理する
「やよいの青色申告 オンライン」「freee会計」「マネーフォワード クラウド確定申告」といったクラウド会計ソフトは、銀行口座やクレジットカードの明細を自動で取り込んで仕訳の候補を出してくれます。家賃入金と管理費の引き落としが毎月同じパターンで発生する賃貸経営とは相性が良い仕組みです。料金プランは各公式サイトで最新のものを確認してください。
経費の記帳を月次で進めたい方は、マネーフォワード クラウド確定申告の公式案内も見ておくと比較しやすくなります。公式サイトでは、2,300以上の銀行・カードなどのサービスとの連携、不動産所得の入力、青色申告決算書と確定申告書の作成が案内されています。経費かどうかの判断自体はソフトでは代わりにできないため、迷う費目は税理士や税務署に確認してください。料金は公式サイトで確認できます。
専用口座とカードを分ける
賃貸経営用の銀行口座とクレジットカードを生活用と分けておくと、家事按分が必要な費目が減り、記帳も明細の確認だけで済むようになります。最初にひと手間かけておくと、毎年の作業が軽くなる典型例です。
よくある質問（Q&A）
Q. 物件を探している段階の交通費は経費になりますか？
A. すでに賃貸経営を行っている方が、規模拡大のために物件を見に行く費用は経費として扱われることがあります。一方、まだ1件も所有していない段階の費用は不動産所得が生じていないため、扱いが異なります。個別に税務署へご確認ください。
Q. 退去時に敷金から差し引いた原状回復費はどう処理しますか？
A. 差し引いた金額を収入に計上し、実際にかかった工事費用を経費に計上するのが基本的な処理です。相殺して何も記帳しない、という処理は避けてください。
Q. 家族に物件の掃除を手伝ってもらった分を経費にできますか？
A. 生計を一にする親族への支払いは、原則として必要経費になりません。青色申告で事業的規模の場合に、届出をしたうえで青色事業専従者給与として扱える制度があります。
Q. 経費が多いほど有利ですか？
A. 所得は下がりますが、実際にお金は出ていっています。また、経費が多すぎる申告は融資審査で不利に働くことがあります。規模拡大を考えているなら、収支のバランスも意識してください。
Q. 領収書がない支出はどうすればいいですか？
A. 銀行振込の記録やクレジットカードの明細など、支払いの事実を示せる資料があれば説明の材料になります。交通費のように領収書が出ない支出は、日付・行き先・目的・金額を記録した出金伝票を作成しておく方法があります。
Q. サブリース契約の場合、経費の考え方は変わりますか？
A. 収入がサブリース会社からの賃料になる点が異なりますが、固定資産税や減価償却費といった経費の考え方は基本的に同じです。契約内容によって負担者が変わる費目があるので、契約書を確認してください。
まとめ
- 必要経費の基本は「その不動産の貸付けによる収入を得るために直接必要だった支出」
- 税金（固定資産税・不動産取得税など）、管理費用、減価償却費、借入金利子が主な費目
- ローンの元本返済・土地の取得価額・所得税や住民税は経費にならない
- 赤字のうち土地等を取得するための借入金利子に相当する部分は損益通算できない
- 火災保険の長期一括払いは、その年に対応する分のみ計上
- 専用口座・専用カードと会計ソフトで、記帳と按分の手間を減らせる
経費の判断は、迷ったら「賃貸経営のために必要だったと説明できるか」に立ち返るのが基本です。この記事は一般的な考え方の整理であり、個別の税務判断を行うものではありません。実際の申告にあたっては、税理士や所轄の税務署にご相談ください。
