家賃収入が入りはじめると、次に立ちはだかるのが確定申告です。「白色のままでも申告はできるらしいけれど、青色申告にすると何が変わるのか」「帳簿づけが大変そうで手が出ない」と感じて、そのまま白色で数年過ごしてしまう方は少なくありません。
ところが、不動産所得の申告方法を白色から青色に切り替えるだけで、経費を増やさずに課税所得を圧縮できる余地が生まれます。手続き自体は書類1枚の提出から始まり、会計ソフトを使えば記帳のハードルもかなり下がりました。この記事では、不動産投資で青色申告を選ぶメリット、事業的規模の判定基準、実際の手続きの流れ、そして始める前に知っておきたい注意点までを順番に整理します。
そもそも青色申告とは何か
所得税の確定申告には、青色申告と白色申告の2種類があります。青色申告は、一定の水準を満たした帳簿を備え付けて記帳し、その記録にもとづいて申告することを条件に、税制上の特典を受けられる制度です。不動産の貸付けによる所得は「不動産所得」に区分され、事業所得や山林所得とならんで青色申告の対象になります。
ポイントは、青色申告は自動で適用されるものではないという点です。あらかじめ税務署へ「所得税の青色申告承認申請書」を提出し、承認を受けてはじめて使えます。この届出を出していない年は、どれだけ丁寧に帳簿をつけていても白色申告として扱われます。
逆にいえば、届出さえ間に合っていれば、区分マンションを1室だけ所有しているような小さな規模でも青色申告を選べます。「うちはまだ規模が小さいから関係ない」と思い込んで機会を逃してしまうのは、もったいない話です。
申告の流れは、不動産の確定申告を扱った本で一度押さえておくと、手続きの全体像がつかみやすくなります。
不動産投資で青色申告を選ぶメリット
1. 青色申告特別控除で課税所得を圧縮できる
青色申告の中心的な特典が青色申告特別控除です。実際に支出をしていないにもかかわらず、不動産所得から一定額を差し引けます。控除額には段階があり、記帳の方法と申告の仕方によって次のように変わります。
| 控除額 | 主な要件 |
|---|---|
| 10万円 | 簡易な帳簿でも可。事業的規模でなくても適用できる |
| 55万円 | 事業的規模であること、複式簿記による記帳、貸借対照表と損益計算書の添付、期限内申告 |
| 65万円 | 55万円の要件に加え、e-Taxによる電子申告または優良な電子帳簿の保存 |
つまり、最大65万円の控除を受けるには「事業的規模」「複式簿記」「電子申告または電子帳簿保存」という3つの条件が重なる必要があります。要件を満たせない場合でも10万円の控除は残るため、規模が小さくても青色申告を選ぶ価値は十分にあります。詳しい要件は国税庁のタックスアンサーNo.2072 青色申告特別控除で確認できます。
青色申告特別控除の金額や要件は、税制改正によって見直されることがあります。申告の前にはかならず国税庁の最新の案内を確認してください。この記事の内容は執筆時点で公表されている情報にもとづくものです。
2. 家族への給与を経費にできる
生計を同じくする家族に管理業務を手伝ってもらっている場合、白色申告では原則として給与を必要経費にできません。青色申告なら、青色事業専従者給与としてあらかじめ届け出た範囲内で、実際に支払った給与を経費に算入できます。
ただし、この特典を使うには不動産所得が事業的規模であること、専従者がその年を通じて6か月を超える期間その業務に従事していることなど、いくつかの条件があります。名前だけ借りて実態のない給与を計上すると否認されるため、どの業務を誰が担当したのかを記録に残しておくことが大切です。
3. 赤字を翌年以降に繰り越せる
不動産投資では、購入初年度に登録免許税や不動産取得税などの費用がまとまって発生し、不動産所得が赤字になることがあります。給与所得などと損益通算してもなお赤字が残った場合、青色申告なら純損失の繰越控除として、その赤字を翌年以降の所得から差し引けます。
繰り越せる期間は原則として翌年以後3年間です。初年度の赤字を2年目・3年目の黒字とぶつけることで、トータルの税負担をならすことができます。なお、土地取得のための借入金利子に対応する部分の損失は損益通算の対象外になるという決まりがあるため、借入をして土地付き物件を買った場合は計算方法に注意が必要です。
4. 30万円未満の資産を一括で経費にできる
本来、10万円以上の備品や設備は減価償却によって数年に分けて経費化します。青色申告者には少額減価償却資産の特例が用意されており、取得価額が30万円未満のものであれば、一定の年間限度額まで取得した年に全額を経費にできます。
入居者向けに設置するエアコンや給湯器、宅配ボックス、共用部のLED照明といった設備は、この特例が使える価格帯に収まることがよくあります。修繕のタイミングを年度末にずらすか年明けにするかで、その年の所得が変わってくるわけです。
5. 貸倒引当金を計上できる
家賃の滞納が発生した場合、青色申告では回収できない可能性に備えて貸倒引当金を計上できます。事業的規模であれば、年末時点の未収家賃などの合計額に一定率を乗じた金額を経費にできる仕組みです。滞納が長引いている入居者がいるオーナーにとっては、実務的に使いどころのある特典といえます。
「5棟10室」という事業的規模の目安
ここまで何度か登場した「事業的規模」は、55万円・65万円控除や専従者給与を使えるかどうかを左右する重要な線引きです。判定にはいわゆる5棟10室基準という目安が使われています。
・独立した家屋（戸建て）の貸付けは、おおむね5棟以上
・アパートやマンションなど独立した室の貸付けは、おおむね10室以上
上記のいずれかに当てはまれば、原則として事業的規模として取り扱われます。
戸建てと区分マンションを組み合わせて所有している場合は、戸建て1棟をおおむね2室相当として換算する考え方が実務で使われています。たとえば戸建て2棟と区分マンション6室を持っていれば、2棟×2＝4室相当に6室を加えて10室相当となり、事業的規模と判断される可能性があります。
また、5棟10室に届かなくても、賃貸に充てている部分の規模や収入の状況、管理にかけている労力などから総合的に判断して事業的規模と認められた事例もあります。判断に迷う規模であれば、自己流で決めつけずに税理士や税務署へ相談するのが確実です。
青色申告を始める手続きの流れ
ステップ1：青色申告承認申請書を提出する
最初にやるべきことは「所得税の青色申告承認申請書」の提出です。提出先は納税地を所轄する税務署で、提出期限は青色申告をしようとする年の3月15日までとされています。その年の1月16日以後に新しく不動産の貸付けを始めた場合は、開始した日から2か月以内が期限です。
この期限を1日でも過ぎると、その年は青色申告が使えず自動的に白色申告になります。物件の引き渡しを受けたら、鍵の受け取りと同じくらいの優先度で申請書を用意しておきたいところです。手続きの詳細は国税庁の所得税の青色申告承認申請手続のページに掲載されています。
あわせて、家族に給与を支払う予定があるなら「青色事業専従者給与に関する届出書」も忘れずに提出しておきます。こちらも提出期限が決められており、後出しでは適用できません。
ステップ2：帳簿づけの体制をつくる
青色申告では帳簿の備え付けと保存が求められます。10万円控除であれば現金出納帳などの簡易な帳簿でも認められますが、55万円・65万円控除を狙うなら複式簿記による記帳が必要です。
簿記の知識がゼロでも、複式簿記に対応した会計ソフトを使えば、日付と金額と勘定科目を選ぶだけで貸借対照表まで自動で作られます。個人の確定申告で広く使われているものとしては、弥生の青色申告 オンライン、freee会計、マネーフォワード クラウド確定申告などがあります。銀行口座やクレジットカードと連携させておけば、家賃の入金や管理費の引き落としが自動で取り込まれ、入力の手間がかなり減ります。
そのなかのマネーフォワード クラウド確定申告は、公式サイトで白色申告・青色申告の両方に対応し、不動産所得を入力して青色申告決算書や確定申告書を作成できると案内されています。ソフト選びで迷う場合は、1か月間の無料トライアル（クレジットカードの登録は不要）で、自分の収支が入力できるかを確かめてから決めるとよいでしょう。
紙の書類の扱いも決めておきましょう。管理会社からの月次報告書、修繕の見積書、固定資産税の納税通知書、火災保険の証券。これらが引き出しの中でごちゃ混ぜになっていると、申告直前に探し回るはめになります。物件ごとにA4サイズのファイルボックスを1つずつ用意し、年度別の個別フォルダー（A4）で仕切っておくだけで、探す時間は大きく減ります。レシートはA4・30ポケット程度のクリアファイルに月ごとに差していく方法が扱いやすいでしょう。
ステップ3：e-Taxで期限内に申告する
65万円控除を狙うなら、e-Taxによる電子申告または優良な電子帳簿の保存が条件になります。e-Taxを使うにはマイナンバーカードとカードを読み取る手段が必要で、スマートフォンをカードリーダー代わりに使う方法のほか、パソコンで申告するならマイナンバーカード対応のICカードリーダライタを用意する方法もあります。
もうひとつ見落とされがちなのが期限内申告という条件です。55万円・65万円の控除は、申告期限までに提出することが要件に含まれています。1日でも遅れると控除額が10万円まで下がってしまうため、期限には余裕を持って動きたいところです。
白色申告との違いを整理する
| 項目 | 青色申告 | 白色申告 |
|---|---|---|
| 事前の届出 | 必要 | 不要 |
| 特別控除 | 10万円・55万円・65万円 | なし |
| 家族への給与 | 青色事業専従者給与として算入可（要件あり） | 事業専従者控除の範囲に限られる |
| 赤字の繰越 | 原則3年間の繰越が可能 | 不可 |
| 30万円未満の資産 | 一括経費算入の特例あり | 特例なし |
| 記帳の負担 | 簡易帳簿または複式簿記 | 簡易な記帳 |
白色申告でも帳簿の記帳と保存は義務づけられています。「白色なら帳簿をつけなくてよい」というのは過去の話で、記帳の手間はどちらを選んでも発生します。同じように帳簿をつけるなら、特典がある青色を選ぶほうが合理的という判断になりやすいのは、このためです。控除額や手間の違い、切り替えの手順をもう少し詳しく見たい方は、以下の記事も参考になります。
始める前に知っておきたい注意点
青色申告にはメリットが多い一方で、いくつか気をつけたい点もあります。
ひとつめは、控除額の大きさに気を取られて実態と合わない経費を計上してしまうケースです。物件の視察と称した旅行費用や、私的な飲食費を交際費に混ぜるといった処理は、税務調査で指摘を受ける典型例です。あくまで賃貸経営に必要だったと説明できる支出だけを計上します。
ふたつめは、記帳が追いつかなくなる問題です。日々の入出金を放置して年末にまとめて入力しようとすると、領収書の内容を思い出せず作業が止まります。月に一度、通帳と管理会社の報告書を突き合わせる時間を確保しておくと、申告期のバタバタを避けられます。
みっつめは、規模の変化に気づかないまま前年と同じ処理を続けてしまうことです。物件を買い増して事業的規模に達したのに10万円控除のままだったり、逆に売却して室数が減ったのに55万円控除で計算していたりすると、後から修正が必要になります。年が明けたら、まず自分の所有状況を棚卸しする習慣をつけておきましょう。
よくある質問
Q. 区分マンション1室でも青色申告はできますか
できます。事業的規模でなくても青色申告そのものは選択でき、10万円の青色申告特別控除を受けられます。55万円・65万円の控除や専従者給与は事業的規模が条件になるため、その部分は適用外になります。
Q. 申請書を出し忘れました。今年は何もできませんか
その年については白色申告になりますが、翌年分の申告に向けて申請書を出しておけば、翌年から青色申告に切り替えられます。期限は原則としてその年の3月15日です。忘れないうちに提出しておきましょう。
Q. サラリーマンでも青色申告は使えますか
給与所得があっても、不動産所得があれば青色申告を選べます。会社の年末調整とは別に、自分で確定申告を行うことになります。給与所得と不動産所得の損益通算ができる点も、会社員の不動産投資でよく挙げられる論点です。
Q. 会計ソフトは必要ですか
10万円控除であれば手書きの帳簿やスプレッドシートでも対応できます。ただし55万円・65万円控除に必要な複式簿記と貸借対照表の作成を手作業で行うのは負担が大きいため、会計ソフトを使う方が現実的です。
Q. 税理士に依頼したほうがよいですか
物件が1〜2件で取引の数も少ないうちは、自分で申告している方も多くいます。棟数が増えて減価償却の計算が複雑になってきたり、法人化を検討する段階になったりしたら、専門家に相談する価値が高まります。費用と手間を天秤にかけて判断するとよいでしょう。
Q. 帳簿はいつまで保存する必要がありますか
青色申告では帳簿書類の保存期間が定められており、帳簿や決算関係書類は原則7年間の保存が求められます。領収書などの書類は種類によって保存期間が異なるため、迷ったら長いほうに合わせて残しておくと安全です。
まとめ
不動産投資における青色申告は、届出を出して帳簿を整えるという手間と引き換えに、特別控除・専従者給与・赤字の繰越といった複数の特典を受けられる制度です。規模が小さくても10万円控除は使えますし、5棟10室の事業的規模に達すれば控除額は大きく変わります。
やるべきことを整理すると、承認申請書を期限内に提出する、複式簿記に対応した記帳環境を用意する、e-Taxで期限内に申告するという3点に集約されます。まずは自分の物件数を数え、どの控除額を目指せるのかを確かめるところから始めてみてください。具体的な税額の計算や個別の判断については、国税庁の情報や税務署の相談窓口、税理士などの専門家に確認したうえで進めることをおすすめします。
