家賃収入が入るようになると、必ずついてくるのが税金の話です。「家賃が年200万円あったら、いくら税金を払うことになるのか」を知りたくて調べ始めたものの、所得税・住民税・事業税・消費税と用語が次々出てきて、結局よくわからないまま終わってしまう。そんな経験をした方も多いのではないでしょうか。
実は、家賃収入にかかる税金の計算は順番さえ押さえれば流れはとてもシンプルです。収入から経費を引いて所得を出し、そこに税率をかける。基本はこれだけです。この記事では、その順番に沿って、それぞれの税金がどう計算されるのかを整理していきます。
家賃収入と不動産所得は別物
税金がかかるのは家賃収入そのものではありません。課税の対象になるのは、家賃収入から必要経費を差し引いた「不動産所得」です。
不動産所得 ＝ 総収入金額 － 必要経費
この不動産所得に対して、所得税・住民税・（条件により）個人事業税が課されます。
年間の家賃収入が300万円でも、必要経費が100万円あれば不動産所得は200万円です。税額は200万円をもとに計算されるため、経費をきちんと拾えているかどうかで納税額は大きく変わります。
総収入金額に含まれるもの
家賃だけが収入ではありません。次のようなものも総収入金額に含めます。
- 毎月の家賃、共益費・管理費として受け取る金額
- 礼金、更新料
- 敷金や保証金のうち、退去時に返還しないことが確定している部分
- 駐車場代、駐輪場代、自動販売機の設置料
- 原状回復費用として入居者から受け取り、返還しない部分
敷金は預かっているだけの間は収入になりませんが、償却として返さない取り決めがある部分は収入に計上します。ここは処理を間違えやすいポイントです。
必要経費になるもの・ならないもの
| 経費にできるもの | 経費にできないもの |
|---|---|
| 管理会社への管理委託手数料 | ローン返済のうち元本部分 |
| ローン返済のうち利息部分 | 所得税・住民税 |
| 固定資産税・都市計画税 | 物件購入時の土地の代金 |
| 火災保険料・地震保険料 | 私的な支出、家事費 |
| 修繕費、原状回復費用 | 自宅部分に対応する費用 |
| 建物の減価償却費 | 反則金・罰金 |
| 入居者募集の広告費 | 資本的支出とされる大規模改修（減価償却で処理） |
| 不動産取得税、登録免許税、印紙税 | |
| 司法書士・税理士への報酬 | |
| 物件の管理に要した交通費・通信費 |
特に間違えやすいのがローン返済の扱いです。返済額のうち経費になるのは利息部分だけで、元本は経費になりません。毎月の返済がそのまま経費になると勘違いしていると、想定より大きな所得が出て、納税資金が足りなくなります。
経費になるもの・ならないものの区分は、不動産の確定申告を扱った本で一度整理しておくと、申告の時期に迷いにくくなります。
もうひとつ大きいのが減価償却費です。建物の取得価額を法定耐用年数にわたって配分し、毎年の経費に計上します。実際の現金支出をともなわないのに経費になるため、税負担を抑えるうえで重要な役割を果たします。ただし土地は減価償却の対象外です。
所得税の計算
不動産所得が出たら、次は所得税です。不動産所得は総合課税の対象で、給与所得など他の所得と合算してから税率をかけます。
1. 各種所得を合計する（給与所得＋不動産所得など）
2. 所得控除（基礎控除、社会保険料控除、扶養控除など）を差し引く
3. 残った課税所得金額に税率をかけ、控除額を引く
4. さらに復興特別所得税（所得税額の2.1％）を加える
なお、復興特別所得税は2027年1月から税率が1.1％に引き下げられ、あわせて防衛特別所得税1％が新設される予定です。所得税額に上乗せされる合計の割合は2.1％のまま据え置かれる見込みですが、名称と内訳が変わるため、申告の時期には国税庁の案内を確認してください。
所得税は課税所得が増えるほど税率が上がる累進課税です。区分と税率のおおまかな関係は次のとおりですが、税率や控除額は改正されることがあるため、申告の際は国税庁のNo.2260 所得税の税率で最新の内容を確認してください。
| 課税される所得金額 | 税率 |
|---|---|
| 195万円以下 | 5％ |
| 195万円超 330万円以下 | 10％ |
| 330万円超 695万円以下 | 20％ |
| 695万円超 900万円以下 | 23％ |
| 900万円超 1,800万円以下 | 33％ |
| 1,800万円超 4,000万円以下 | 40％ |
| 4,000万円超 | 45％ |
会社員の方が押さえておきたいのは、不動産所得は給与所得に上乗せされるという点です。給与だけで課税所得が330万円を超えているなら、追加された不動産所得には20％の所得税がかかり、後述する住民税10％と合わせて約30％が引かれる計算になります。手元に残る金額を見積もるときは、この上乗せ分を意識しておく必要があります。
赤字が出たときは損益通算ができる
不動産所得が赤字になった場合、給与所得などと損益通算して全体の所得を減らせます。購入初年度は登録免許税や不動産取得税がまとまって出るため、赤字になることも珍しくありません。
ただし例外があります。土地を取得するための借入金の利子に対応する部分の損失は、損益通算の対象外です。土地付きの物件をフルローンで購入したケースでは、赤字の一部が切り捨てられることになるため、計算のときに区分して把握しておく必要があります。
住民税の計算
住民税は前年の所得をもとに計算され、翌年の6月から納付が始まります。金額は所得に応じてかかる「所得割」と、所得にかかわらず定額でかかる「均等割」の合計です。
所得割の税率はおおむね10％前後、均等割は5,000円前後が目安とされています。自治体によって細部が異なるため、正確な金額は市区町村の案内で確認してください。
会社員が副業として不動産投資をしている場合、確定申告書の住民税に関する欄で「自分で納付」を選ぶと、不動産所得にかかる住民税の納付書が自宅に届きます。給与から天引きされる方式のままだと、住民税額の変化から会社に副収入の存在が伝わる可能性があるため、この欄の選択は忘れずに確認しておきましょう。
個人事業税がかかる場合
不動産の貸付けが一定の規模を超えると、都道府県が課す個人事業税の対象になります。不動産貸付業の税率は5％で、年額290万円の事業主控除があります。
個人事業税の課税対象になるかどうかの認定基準は、所得税の「5棟10室」とは別に都道府県ごとに定められています。住宅用の建物は10棟10室以上といった基準が用いられることがあり、地域によって扱いが異なります。所得税では事業的規模と判定されても個人事業税はかからない、あるいはその逆というケースもあるため、詳細は事業所の所在地を管轄する都道府県税事務所へ確認してください。
計算式は「（不動産所得 － 290万円）× 5％」です。不動産所得が400万円なら、（400万円－290万円）×5％で5万5,000円という計算になります。なお、個人事業税として納めた金額は、翌年の不動産所得を計算する際の必要経費に算入できます。
消費税がかかるケース
住宅として貸し付ける家賃は、消費税が非課税とされています。そのため居住用アパートやマンションだけを運営している場合、消費税を意識する場面はほとんどありません。
一方、事務所や店舗として貸し付けるテナント賃料、住宅と一体でない駐車場の使用料などは課税の対象になります。これらの課税売上が基準期間で1,000万円を超えると、消費税の課税事業者となり申告と納付が必要です。テナント物件を組み入れる予定があるなら、早い段階から意識しておくべき論点です。
計算の流れを具体例で追ってみる
会社員の方が区分マンションを2室運営しているケースで、流れを追ってみます。数値は説明のための仮定であり、実際の税額は各種控除の状況によって変わります。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 年間家賃収入（2室分） | 192万円 |
| 管理委託手数料・修繕積立金など | △34万円 |
| 固定資産税 | △12万円 |
| ローン利息 | △18万円 |
| 減価償却費 | △48万円 |
| 不動産所得 | 80万円 |
| 青色申告特別控除（10万円のケース） | △10万円 |
| 課税所得への上乗せ額 | 70万円 |
この方の給与部分の課税所得がすでに330万円を超えているとすると、上乗せされた70万円には所得税20％と住民税10％がかかり、あわせておよそ21万円の負担増となります。減価償却費48万円が効いているため、実際のキャッシュフローに比べて課税される所得は小さく抑えられている状態です。
逆にいえば、減価償却が終わる年を境にこの48万円が消え、その分だけ課税所得が跳ね上がります。償却期間の終わりは、購入時点から把握しておくことが資金計画のうえで欠かせません。なお、物件を売却したときの利益にかかる譲渡所得の計算は、家賃収入とは別の仕組みで、以下の記事で解説しています。
納税額を抑えるために意識したいこと
まず取り組みたいのが青色申告への切り替えです。承認申請書を提出して帳簿を整えれば、特別控除の分だけ課税所得を減らせます。詳しい要件は国税庁のNo.2072 青色申告特別控除で確認できます。
次に、経費の計上漏れをなくすことです。物件の視察に使った交通費、入居者や管理会社とのやりとりに使った通信費、確定申告のために購入した書籍や消耗品なども、賃貸経営に必要だったと説明できるものは経費に含められます。領収書が行方不明では計上のしようがないため、保管の仕組みづくりが実質的な節税につながります。
紙の書類が机の上に散らかったまま年末を迎えると、それだけで数日が消えます。物件ごとにA4サイズのファイルボックスを用意し、月別にA4・30ポケットのクリアファイルへレシートを差していく。さらに紙を溜めたくないならA4対応のドキュメントスキャナーで読み取って保存する方法もあります。記帳そのものは複式簿記に対応した会計ソフトに任せ、銀行口座と連携させておけば入力の手間はぐっと減ります。
そして、修繕のタイミングを意識することです。年内に実施すればその年の経費になり、年明けなら翌年の経費になります。所得が大きく出た年に必要な修繕を前倒しするといった調整は、実務でもよく行われる工夫です。もちろん、必要のない工事を税金のためだけに行うのは本末転倒である点は言うまでもありません。
よくある質問
Q. 家賃収入がいくらから確定申告が必要ですか
給与所得者の場合、給与以外の所得の合計が年20万円を超えると所得税の確定申告が必要になります。判定するのは家賃収入の額ではなく、経費を差し引いたあとの不動産所得の額です。なお、20万円以下でも住民税の申告は必要になる場合があります。
Q. 赤字なら申告しなくてもよいですか
申告義務がない場合でも、赤字を給与所得と損益通算して源泉徴収された税金の還付を受けたい場合や、青色申告で純損失を繰り越したい場合は申告が必要です。申告しなければ、これらの取り扱いは受けられません。
Q. 減価償却費はどうやって計算しますか
建物の取得価額に、構造ごとの法定耐用年数に応じた償却率をかけて求めます。中古物件の場合は、経過年数をもとに耐用年数を見積もる簡便法が使えます。土地と建物の価格が一括表示されている場合は、まず建物部分の金額を合理的な方法で区分する必要があります。
Q. 法人化すると税金は安くなりますか
所得が大きくなるほど個人の累進税率は上がるため、一定の所得水準を超えると法人税率のほうが低くなる場面が出てきます。ただし法人には設立費用、赤字でもかかる均等割、決算にかかる税理士報酬などの負担もあります。所得の規模と将来の計画を踏まえて判断すべきテーマです。
Q. 経費にしてよいか迷う支出はどうすればよいですか
賃貸経営との関連を説明できるかどうかが判断の軸になります。説明が難しいものを無理に計上すると、税務調査で否認されたうえに加算税が生じるおそれがあります。判断に迷う支出は税務署や税理士に確認するのが確実です。
Q. 納税資金はどのくらい用意しておくべきですか
不動産所得に対する所得税と住民税を合わせると、税率区分によっては3割前後になることもあります。家賃収入から生まれた利益をすべて使ってしまうと、翌年の納付時期に資金が足りなくなります。利益の一部は納税用として別に確保しておくと安心です。税金を引いた手取りから、必要な家賃収入を逆算する考え方は、以下の記事で整理しています。
まとめ
家賃収入にかかる税金は、「収入から経費を引いて不動産所得を出す」「他の所得と合算して所得税と住民税を計算する」「規模によっては個人事業税がかかる」という3段構えで理解すると整理しやすくなります。
計算の精度を左右するのは、経費を正しく把握できているかどうかです。ローンの元本は経費にならない、減価償却はいつか終わるという2点を押さえておくだけでも、資金計画の見通しはずいぶん変わります。まずは手元の収支を並べて、自分の不動産所得がいくらになるのかを計算してみてください。個別の判断が必要な部分については、国税庁の情報や税務署の相談窓口、税理士などの専門家に確認しながら進めることをおすすめします。
