「家賃収入だけで生活できるようになりたい」という目標を持って不動産投資を始める方は多くいます。ただ、実際に必要な金額を計算しようとすると、家賃収入と手元に残るお金は同じではないという壁にぶつかります。
家賃収入から差し引かれるものは、管理費や修繕費だけではありません。ローンの返済、固定資産税、所得税と住民税、会社を辞めた場合は国民健康保険料と国民年金保険料まで自分で負担することになります。額面の家賃収入と、生活に使えるお金の間には大きな差があるという前提を押さえないと、目標設定そのものがずれてしまいます。
この記事では、生活費から逆算して必要な家賃収入を求める考え方、そこから必要になる物件の規模、そして途中でつまずきやすいポイントを整理していきます。
家賃収入から引かれるものを並べてみる
家賃収入がそのまま自由に使えるお金になるわけではありません。何が引かれるのかを整理しておきましょう。
【運営にかかる費用】管理会社への管理委託手数料、共用部の電気代・水道代、清掃費、退去時の原状回復費、突発的な修繕費、火災保険料
【固定的な負担】固定資産税・都市計画税、借入がある場合のローン返済（元本＋利息）
【税金・社会保険】所得税、住民税、条件によって個人事業税、専業になった場合の国民健康保険料と国民年金保険料
このうち運営にかかる費用は、一般に家賃収入の20％前後が経費率の目安とされています。ただし築年数が古い物件、エレベーターのある建物、戸数の多いアパートでは、これより高くなることも珍しくありません。逆に築浅の区分マンション1室であれば、もう少し低く収まる場合もあります。
厄介なのがローンの元本返済です。元本返済は経費にならないのに、現金は毎月出ていきます。帳簿上は黒字なのに通帳の残高が増えないという状況は、この構造から生まれます。減価償却が終わったあとにこの差が広がる現象は、一般にデッドクロスと呼ばれています。
生活費から必要な家賃収入を逆算する
逆算の手順はシンプルです。まず年間の生活費を確定させ、そこから手取りとして必要な金額を決め、税金と社会保険料を上乗せし、さらに経費を戻して家賃収入の目標額を出します。
ステップ1：年間の生活費を出す
ここは家庭によって大きく変わる部分です。単身で持ち家があるのか、子どもの教育費がかかる時期なのか、賃貸に住み続けるのかで必要額はまるで違います。月々の支出を12倍するだけでなく、車検・帰省・家電の買い替えといった不定期の出費も年額に含めておきましょう。
毎月の収支を頭の中だけで管理していると、修繕費が出た月に一気に計算が狂います。物件ごとの入出金を書き出すなら、A4方眼のノートと12桁のソーラー併用電卓を手元に置いて、通帳と管理会社の報告書を並べて突き合わせる時間をつくると精度が上がります。
ステップ2：税金と社会保険料を上乗せする
会社員を続けながらの家賃収入と、会社を辞めて専業大家になる場合とでは、負担がまったく変わります。専業になると健康保険は国民健康保険に切り替わり、年金も国民年金の保険料を自分で納めることになります。この社会保険料の自己負担が、想像以上に効いてくる部分です。
おおまかなイメージをつかむために、借入のない専業のケースで概算してみます。あくまで前提を単純化した試算であり、実際の金額は所得控除の状況や自治体によって変わります。
| 項目 | 金額の例 |
|---|---|
| 年間の家賃収入 | 500万円 |
| 必要経費（20％で想定） | △100万円 |
| 不動産所得 | 400万円 |
| 青色申告特別控除（課税所得の計算上の控除） | △65万円 |
| 社会保険料（国民年金＋国民健康保険の概算） | △60万円程度 |
| 所得税・住民税・個人事業税の概算 | △40万円程度 |
| 手元に残る金額の目安 | およそ300万円 |
表の青色申告特別控除は、現金が出ていく費用ではなく、税額を計算するときに所得から差し引ける金額です。そのため手元に残る金額の計算では引いていません。また、不動産所得でこの65万円の控除を使うには、貸付けが事業的規模（一般におおむね5棟10室が目安とされます）であることに加えて、複式簿記による記帳、期限内申告、そしてe-Taxでの申告または優良な電子帳簿の保存という要件を満たす必要があります。要件を満たさない場合の控除額は55万円または10万円になります（国税庁「No.2072 青色申告特別控除」）。所得税・住民税・事業税がそれぞれどう計算されるのかは、以下の記事で整理しています。
年間300万円は、月あたりにすると25万円ほどです。家賃収入が年500万円あっても、生活に使えるのはその6割程度というイメージになります。専業大家として暮らすには手取りで年500万円ほしいという声もあり、その水準を目指すなら家賃収入は年600万円台から700万円前後が必要になる計算です。
ステップ3：借入がある場合を上乗せする
ローンを組んで購入している場合、返済額を丸ごと足す必要があります。年間の返済が200万円あるなら、先ほどの家賃収入500万円のケースでは手元に残るのは100万円程度まで落ちます。専業として生活するには、返済が進んで残債が減っているか、返済比率を抑えた買い方をしているかのどちらかが前提になります。
返済比率（年間返済額÷年間家賃収入）は、一般に50％を超えると資金繰りが苦しくなりやすいと言われます。空室が数戸出た時点で返済が回らなくなるためです。満室を前提にした計算は、いずれ崩れる前提で見直すようにしてください。
必要な物件の規模を利回りから見積もる
目標とする家賃収入が決まったら、そこから必要な物件の総額を見積もれます。表面利回りは「年間家賃収入÷物件価格」で計算されるため、逆に「年間家賃収入÷表面利回り」で必要な物件価格が出ます。
| 目標の年間家賃収入 | 表面利回り6％の場合 | 表面利回り8％の場合 | 表面利回り10％の場合 |
|---|---|---|---|
| 300万円 | 5,000万円 | 3,750万円 | 3,000万円 |
| 500万円 | 約8,300万円 | 6,250万円 | 5,000万円 |
| 700万円 | 約1億1,600万円 | 8,750万円 | 7,000万円 |
数字だけを見ると、利回りの高い物件を選べば少ない金額で目標に届くように見えます。しかし表面利回りが高い物件は、築年数が古い、駅から遠い、地方の人口減少エリアにあるなど、それなりの理由があるのが通常です。空室が続けば実際の収入は表の数字どおりにはなりません。
逆に都心の築浅区分マンションは利回りが低い代わりに、入居が決まりやすく売却もしやすい傾向があります。利回りの高さと安定性はトレードオフの関係にあると理解したうえで、自分がどこまでの変動に耐えられるかを決めることが大切です。
途中でつまずきやすいポイント
空室と家賃下落を織り込んでいない
入居率100％で計算した収支は、現実にはほぼ実現しません。退去のたびに空室期間が生まれ、原状回復費がかかり、次の募集では家賃を下げざるを得ないこともあります。稼働率を85〜90％程度に落として計算しても目標に届くかどうかを、購入前に確認しておきましょう。
大規模修繕の積み立てをしていない
一棟物件の場合、外壁塗装や屋上防水、給排水管の更新といった費用がまとまって発生します。区分マンションでも修繕積立金が将来値上げされることがあります。毎月のキャッシュフローを全額生活費に回していると、この時期に一気に資金が足りなくなります。
金利上昇を想定していない
変動金利で借りている場合、金利が上がれば返済額も増えます。現在の返済額を前提に生活設計を組み立てていると、金利が動いたときに一気に苦しくなります。金利が1％上がった場合の返済額を試算しておくと、余裕を持った判断ができます。
会社を辞めるタイミングが早すぎる
家賃収入が生活費に届いた瞬間に退職してしまうと、新しい物件を買うための融資が受けにくくなります。金融機関は返済原資として給与収入も見ているためです。属性が強いうちに物件を増やしておくという考え方は、規模拡大を目指すなら押さえておきたい点です。
現実的な進め方
いきなり専業を目指すのではなく、段階を踏むほうが失敗しにくくなります。多くの方は本業の収入がある状態で1戸目を購入し、運営を軌道に乗せてから次の物件へ進んでいます。
おおまかな流れとしては、まず自己資金を貯めながら物件の見方を学び、比較的手が届きやすい価格帯の物件で経験を積みます。そこで得たキャッシュフローと運営実績を土台に、少しずつ規模を広げていく形です。金融機関との取引実績も、年数をかけて積み上がっていきます。月収の目標に向けて必要な規模や積み上げの手順を考えたい方は、以下の記事も参考になります。
知識の土台をつくる段階では、賃貸経営の実務や税務を扱った不動産投資の入門書（賃貸経営と確定申告の実務を扱ったもの）を1冊通読しておくと、営業担当者の説明を鵜呑みにせずに判断できるようになります。収支シミュレーションを繰り返すなら、表計算ソフトのほか複式簿記に対応した会計ソフトを早めに使い始めておくと、確定申告の準備もそのまま進みます。
物件の情報収集では、レインズのような業界の仕組みや、国土交通省の不動産情報ライブラリで公開されている取引価格情報にも目を通しておくと、提示された価格が相場から離れていないかを判断する材料になります。
手元に残るお金を増やすための工夫
必要な家賃収入に届くまでの道のりを短くしたいなら、収入を増やす方向と、出ていくお金を減らす方向の両方から手を打つことになります。
出ていくお金を減らす代表的な方法が、金融機関との金利交渉や借り換えです。返済期間が長く残っている段階で金利が下がれば、その差額はそのままキャッシュフローの改善につながります。取引実績を積んだうえで相談すると、話が進みやすくなります。
管理委託手数料の見直しも検討の余地があります。物件が増えてきたら、複数棟をまとめて任せることで条件を調整してもらえる場合があります。ただし手数料の安さだけで管理会社を選ぶと、募集力や入居者対応の質が落ちて空室期間が延び、かえって損をすることもあります。
収入を増やす側では、設備の追加による家賃アップが定番です。インターネット無料化、宅配ボックスの設置、独立洗面台への交換といった施策は、周辺の競合物件と比べて弱い部分を補うときに効果が出やすくなります。投資額と家賃の上げ幅、そして何年で回収できるかを計算してから判断してください。
そして忘れられがちなのが、確定申告での取りこぼしをなくすことです。青色申告特別控除や経費の計上漏れをなくすだけでも、手取りは変わります。領収書を月ごとにまとめる習慣をつけ、記帳を先送りしないことが、結果的にいちばん堅実な手取り改善になります。
領収書は月別に仕切れるファイルにまとめておくと、申告の時期に探し回る手間を減らせます。
よくある質問
Q. 区分マンション何室くらいで生活できますか
家賃と返済状況によって大きく変わるため、室数だけでは決まりません。家賃8万円の部屋を無借金で保有している場合、手取りベースで月25万円を確保するには単純計算でも5室以上が必要です。ローン返済がある場合はさらに多くの部屋数が要ります。
Q. 一棟アパートと区分マンション、どちらが生活費を賄いやすいですか
一棟のほうが1件あたりの収入規模は大きくなりますが、修繕負担も土地の管理責任もまとめて背負うことになります。区分は1室ごとにリスクを分散できる反面、空室になると収入がゼロになります。どちらが優れているというより、資金量とリスクの取り方の違いです。
Q. 家賃収入がいくらから確定申告が必要ですか
給与所得者の場合、給与以外の所得の合計が年20万円を超えると確定申告が必要になります。ここでいうのは家賃収入そのものではなく、経費を差し引いた不動産所得の金額です。なお住民税の申告は20万円以下でも必要になる場合があります。
Q. 専業大家になると社会保険はどうなりますか
会社の健康保険から外れ、国民健康保険に加入するのが一般的です。配偶者が会社員であればその扶養に入れる場合もありますが、収入の要件があります。年金も国民年金の保険料を自分で納めることになるため、その分の負担を年間の必要額に組み込んでおきましょう。
Q. 生活費のうち、どこまでを家賃収入で賄う想定にすべきですか
すべてを家賃収入だけで賄う設計にすると、空室や修繕が重なった月に生活が直撃を受けます。年金、配当、事業収入など別の収入源と組み合わせて、家賃収入が想定の8割に落ち込んでも暮らせる状態をつくっておくと安心です。生活費のうち固定費だけを家賃収入で賄い、変動費は別の収入から出すという分け方も現実的な方法です。
Q. 目標に届くまでどのくらいの期間がかかりますか
元手となる自己資金と、購入できる物件の規模によって差が大きく出ます。1戸ずつ積み上げていく方法では10年以上かかることもありますし、一棟物件から入る方はもっと短い期間で規模を作る場合もあります。焦って条件の悪い物件を買うと、かえって遠回りになる点には注意が必要です。
まとめ
家賃収入だけで生活するために必要な金額は、生活費から逆算して求めます。家賃収入の2割前後が経費で消え、そこからローン返済、税金、社会保険料が引かれるため、手取りで欲しい金額のおよそ1.5倍から2倍の家賃収入を目標に置いておくと現実に近づきます。
そして、その数字は満室を前提にしたものではなく、空室と修繕を織り込んだ数字であるべきです。まずは自分の年間生活費を書き出し、必要な家賃収入と物件規模を紙の上で計算してみてください。目標が具体的な数字になれば、次に何をすべきかも自然と見えてきます。
