カンボジアは、人口の平均年齢が若く、経済成長率も高い水準で語られてきた国です。米ドルが日常的に流通していること、プノンペンでコンドミニアムの建設が続いていることもあって、日本人向けの海外不動産セミナーで名前が挙がる機会が増えています。
ただ、成長の話と投資の成否は別の問題です。外国人が持てる権利の種類が限られており、出口で買い手を見つけにくいという構造上の制約があります。この記事では、カンボジア不動産投資で先に把握しておくべき所有規制と、実際に指摘されているリスクを整理します。
外国人の不動産所有に関する規制
土地は所有できない
カンボジアでは、外国人が土地を直接所有することは認められていません。これは戸建てやアパートの一棟買い、商業用地の取得を含めて共通する原則です。土地を伴う物件を「所有できる」と説明された場合は、その仕組みが何なのかを慎重に確認する必要があります。
取得できるのは区分所有権（ストラタタイトル）
外国人が自分の名義で取得できるのは、コンドミニアムの区分所有権にあたるストラタタイトルです。ここには具体的な条件が付いています。
外国人が取得できるのは建物の2階以上のユニットに限られ、1階および地下のユニットは対象外とされています。また、外国人が保有できる面積は建物全体の70%までという上限が設けられています。物件を検討する際は、その棟の外国人枠がすでに埋まっていないかを確認してください。
権利証書の種類を混同しない
カンボジアの不動産には複数の権利証書が存在し、これが取引を分かりにくくしています。
| 権利証書 | 概要 |
|---|---|
| ハードタイトル | 国の担当省庁に登録された権利証書。全国的な効力を持つ |
| ソフトタイトル | 地方の行政単位で登録された証書。ハードタイトルより権利の強度が劣るとされる |
| ストラタタイトル | コンドミニアムの区分所有権。外国人が取得できる形態 |
「タイトルがある」と説明されても、その種類によって意味がまったく違います。契約前に、どの証書が発行されるのか、発行の時期はいつかを書面で確認してください。
海外不動産の権利や制度の考え方を一冊で押さえておくと、説明の中の違和感に気づきやすくなります。
税金と諸費用
取得・保有・賃貸にかかる税
複数の情報源で示されている税制の概要は次のとおりです。制度は改正されることがあるため、実際の取引前には現地の会計事務所や弁護士に最新の内容を確認してください。
- 資産譲渡税：政府が定める評価額を基準に4%とされています
- 不動産税（保有時）：評価額が1億リエル（約2万5,000米ドル）を超える不動産が課税対象で、評価額の80%から1億リエル相当を差し引いた金額に対して0.1%とされています
- 賃貸収入への課税：総賃貸収入に対する課税があり、非居住の外国人については税率が異なるという説明があります
これに加えて、管理費（共益費）、仲介手数料、送金コストがかかります。表面利回りだけを見て判断すると、手残りは想定よりかなり小さくなります。
指摘されている主なリスク
供給過剰と空室
プノンペンではコンドミニアムの建設が相次いだ時期があり、供給が需要を上回る局面では貸主側が不利になります。近隣に新築が次々竣工すれば、賃料は下がり、空室期間は延びます。周辺の建設計画まで含めて確認しないと、購入後に競合が急増することになります。
出口で買い手が限られる
外国人向けに販売されたユニットは、次に買うのも外国人か、購入余力のある現地の富裕層に限られます。現地の一般的な所得水準と、外国人向け物件の価格帯には開きがあるため、売りたいときに買い手が現れないという流動性のリスクが構造的に存在します。
いわゆる「日本人価格」
不動産情報の流通が限定的で、現地の相場を確認しにくいことから、外国人が相場より高い価格で購入してしまう事例が指摘されています。複数の仲介会社から同一エリアの価格を取り、現地の賃料水準と突き合わせるという手順を省かないでください。
仲介会社・デベロッパーの信用
紹介だけを頼りに選んだ仲介会社が事業を停止し、家賃の送金や管理が止まったという事例が紹介されています。また、建設中の物件を購入するプレビルド方式では、竣工が遅れる、あるいは計画が中断するという事態も想定しておく必要があります。
詐欺的な勧誘への警戒
現地の制度が分かりにくいことにつけ込んだ勧誘についても、注意を促す情報が出ています。「外国人でも土地が持てる」「利回りが保証されている」といった説明が出てきたら、その時点で立ち止まってください。前者は制度上成り立たず、後者も契約の中身を見なければ意味を持ちません。
為替と送金
カンボジアでは米ドルが広く流通しているため、実質的にはドル建ての投資に近い性格を持ちます。したがって、円で見た成績はドル円の動きに左右されます。また、海外への送金や資金の持ち出しについては、金融機関の手続きと手数料が発生します。
情報の少なさ
日本語で得られる情報は、販売に関わる事業者が発信しているものが中心です。中立的な統計や取引事例が手に入りにくく、自分で検証する材料が乏しいという点そのものがリスクになります。海外の投資リスク全般については、外務省 海外安全ホームページもあわせて確認しておくと、国の状況を把握しやすくなります。ほかの国の外国人規制と進め方も比べたい方は、タイの例を整理した以下の記事も参考になります。
検討するなら押さえておきたい手順
現地を自分の目で見る
パンフレットと現地の景色は違います。周辺に何が建っているか、夜の人通りはどうか、実際に入居しているのはどういう層か。現地を歩いて確かめる時間と費用を、投資予算に最初から組み込んでおく必要があります。
短期の視察でも、荷物は最小限にまとめたほうが動きやすくなります。機内持ち込みサイズのスーツケースと、コンセント形状に対応するマルチ変換プラグ付きのUSB充電器があると移動が楽です。現地では雨季にスコールがあるため、折りたたみ傘も一つ入れておくと困りません。
独立した専門家に確認する
販売会社が紹介する弁護士だけでなく、自分の側に立つ専門家を確保してください。権利証書の種類、外国人枠の残り、既存の担保設定の有無。これらは契約書を読める人でなければ確認できません。
日本での税務も忘れない
日本の居住者は、海外の不動産から得た所得も日本で申告する必要があります。加えて、国外中古建物の減価償却による赤字は他の所得と損益通算できないという取り扱いがあり、詳細は国税庁「No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」で確認できます。節税を目的に検討している場合は、前提が成り立つかを税理士に確認してください。日本から海外物件を買う場合の税金の注意点は、アメリカの例を扱った以下の記事でも整理しています。
カンボジア不動産投資に関するQ&A
Q. 利回りはどれくらいですか
紹介されている数値には幅があり、時期や物件、エリアによって大きく変わります。日本語の情報には数年前のものも混ざっているため、見かけた数字をそのまま前提にしないでください。実際の判断は、周辺の実際の募集賃料と空室状況を自分で確認したうえで行う必要があります。
Q. 現地に行かずに購入できますか
手続き上は可能とされていますが、権利証書の確認や物件の実態把握が難しくなります。情報の非対称性が大きい市場であることを考えると、遠隔だけで完結させるのはリスクが高い進め方です。
Q. 土地付きの物件を持つ方法はありますか
現地法人の設立や現地パートナーとの共同保有といった枠組みが語られることがありますが、実質的な支配関係が問題になる可能性や、パートナーとの関係が崩れた場合のリスクを伴います。安易に勧められた場合は、その仕組みが現地法上どう評価されるのかを独立した弁護士に確認してください。
Q. プレビルド物件はどう考えればいいですか
完成前に購入する方式は、価格面で有利な条件が提示されることがあります。一方で、完成の遅延や中断、竣工後の仕様の違いといった問題が起きる余地があります。デベロッパーの過去の竣工実績を確認することが前提になります。
Q. 管理はどうすればいいですか
現地の管理会社に委託するのが一般的です。入居者募集、家賃の回収、送金、修繕の手配までを任せることになるため、報告の頻度と内容、送金のタイミングを契約前に確認してください。日本からは実態が見えにくいぶん、報告書の質が生命線になります。
Q. 外国人枠が埋まっているかはどう確認しますか
その棟の管理主体やデベロッパーに、外国人が保有している面積の割合を確認することになります。建物全体の70%という上限があるため、人気の棟では枠が残っていないこともあります。口頭の説明だけで進めず、書面で残っている数字を見せてもらうのが安全です。契約直前になって「枠が埋まっていた」と分かると、それまでにかけた時間と費用が無駄になります。
Q. 入居するのはどういう層ですか
外国人向けのコンドミニアムでは、駐在員や現地で働く外国人、事業を営む層が主な借り手になると説明されることが多い分野です。ただし、進出企業の動向や現地の経済状況によって、この層の規模は変動します。特定の需要層に依存している物件は、その層が減ったときに一気に苦しくなります。周辺にどういう勤務先があり、どの程度の賃料帯で募集が出ているかを、購入前に自分で確かめてください。
Q. 初心者が最初に選ぶ投資先として適していますか
情報が少なく、権利関係が複雑で、出口も限られるという条件が重なっています。国内で賃貸経営を経験し、収支計算と管理会社との付き合い方を身につけてから検討するほうが、判断を誤りにくくなります。
まとめ
カンボジア不動産投資は、外国人が土地を持てず、コンドミニアムの2階以上の区分所有に限られるという制度上の枠組みがあります。そのうえで、供給過剰、出口の買い手の少なさ、価格情報の不透明さといった実務的なリスクが重なります。
成長率の数字だけで判断せず、誰に貸し、誰に売るのかを具体的に説明できるかどうかを自分に確認してください。現地訪問と独立した専門家の確保は、この国での投資においては省略できない工程です。
