物件を探して、収支を計算して、融資の相談も進んだ。あとは契約するだけ――という段階に来たとき、多くの方が一気に気が緩みます。ところが不動産投資でトラブルになるポイントの多くは、この契約の場面に集中しています。売買契約書と重要事項説明書は、合...

「外国人の入居申し込みが入ったけれど、受けていいものか迷う」――賃貸経営をしていると、一度は直面する場面です。言葉が通じるだろうか、ゴミ出しや騒音のトラブルにならないか、家賃はきちんと払ってもらえるのか。不安の中身を挙げていくとキリがありま...

不動産投資を始めるとき、火災保険は当然のように案内されるのに、地震保険については「入りますか？どうしますか？」とあっさり選択を委ねられることがあります。保険料は上乗せになりますし、補償の中身もわかりにくいため、判断を保留したまま契約日を迎え...

物件資料の片隅に「告知事項あり」と小さく書かれている――不動産投資をしていると、こうした物件に出会うことがあります。相場より明らかに安く、利回りだけ見れば魅力的に映るのですが、中身を確認せずに買うのは避けるべきです。告知事項という言葉が指す...

不動産投資の規模が大きくなってくると、必ず話題に上がるのが法人化です。そして法人化を決めた次に迷うのが、合同会社にするか、株式会社にするかという選択になります。どちらも法人格を持ち、事業を行ううえでの基本的な機能に差はありません。それでも設...

入居者が退去するたびに発生するのが原状回復費用です。不動産投資のシミュレーションでは見落とされがちですが、退去1回あたり数万円から数十万円が動く、無視できない支出項目です。やっかいなのは、この費用を誰がどこまで負担するかで、退去時にトラブル...

不動産投資で物件を検討するとき、資料だけで判断してしまうのは危険です。図面と写真では、駅からの実際の歩きやすさ、周辺の騒音、共用部の管理状態といった数字に出てこない情報がまったく見えません。とくに投資用物件の内見は、自分が住む部屋を選ぶのと...

不動産投資で最も痛いトラブルは、空室よりも家賃滞納です。空室なら次を募集すればいいだけですが、滞納は部屋を占有されたまま収入が入らない状態が続き、解決までに数ヶ月から年単位かかることもあります。その入口にあたるのが入居者審査です。審査は管理...

不動産投資の収益は、突き詰めれば「どれだけ埋まっているか」で決まります。表面利回りが10％の物件でも、年の3割が空室なら実質的な収入は7割に落ちます。入居率は利回りを直接押し下げる、最も影響の大きい変数だと言えます。それでも、空室が続くと「...

区分マンションで不動産投資を行う場合、家賃収入から毎月引かれていくのが管理費と修繕積立金です。とくに修繕積立金は、購入時の金額が安く見えても、10年後・20年後に大幅な増額が待っていることがあり、キャッシュフローの前提を静かに崩していきます...

不動産投資で物件を手放すとき、多くの方が最初に迷うのが「仲介にするか、買取にするか」という選択です。どちらも所有物件を現金化する方法ですが、売却価格・スピード・手数料・売却後の責任まで、性質がまったく異なります。この違いを知らないまま不動産...

空室が半年埋まらない。内見は入るのに申込につながらない。そんな状態が続くと、「思い切ってリノベーションすべきだろうか」という考えが頭をよぎります。ただし、リノベーションは数十万円から数百万円が動く設備投資です。きれいになったから満足、で終わ...

中古物件を買うとき、いちばん怖いのは「見えない部分」です。内見で確認できるのは室内の見た目だけ。床下の湿気、屋根裏の雨漏り跡、基礎のひび割れといった部分は、素人が見ても判断がつきません。購入後に想定外の修繕が発覚すれば、収支計画は一気に崩れ...

空室がなかなか埋まらない。家賃を下げる以外の打ち手が思いつかない。そんなときに検討されるのが、募集条件をペット可に変更するという選択です。賃料を下げずに物件の訴求力を高められる数少ない空室対策として、不動産投資の現場で使われてきました。一方...

不動産投資の物件選びで、単身者向けとファミリー向けのどちらを狙うかは最初の分かれ道です。物件数が多く価格も手頃な単身者向けから入る方が多い一方、入退去の頻度に悩んで、後からファミリー向けへ軸足を移すオーナーも少なくありません。ファミリー向け...

空室が続いている部屋を眺めながら、「何か設備を足せば決まるのだろうか」と悩んだことはないでしょうか。数ある空室対策のなかで、長年にわたり入居希望者の支持を集めているのがインターネット無料の設備です。ただし、導入すれば必ず空室が埋まるという単...

物件資料の冒頭に必ず書かれている「構造」の欄。RC造、SRC造、鉄骨造、木造——この一語で、融資期間も、毎年の減価償却費も、修繕コストも、売却時の評価も変わってきます。利回りや価格ばかり見ていると、この項目を読み飛ばしてしまいがちです。構造...

空室が出るたびに原状回復とリフォームで数十万円が飛んでいく。築古物件を運用していると、この出費が収支をじわじわ削っていきます。そこで選択肢に入ってくるのがDIYを取り入れた賃貸経営です。DIYの活かし方には、大きく分けて2つの道があります。...

不動産投資を始めようと物件情報を眺めていると、同じエリア・同じ築年数なのに「1R」「1K」「1LDK」で価格も家賃もまったく違うことに気づきます。専有面積が数平米違うだけに見えて、実は入居者層・入居期間・融資の付き方・出口戦略まで丸ごと変わ...

不動産投資を始めようとすると、必ず出てくるのが「まず資格を取るべきか」という悩みです。結論から言えば、大家業をするだけなら資格は一つも要りません。自己所有の物件を貸す行為は宅地建物取引業に当たらないため、免許も資格も不要です。それでも資格の...