保有している賃貸物件を、いずれは子どもに渡したい。そう考えたとき、選択肢は「相続で引き継ぐ」か「生前に贈与する」かの二択になります。どちらが有利かは家庭の状況によって変わりますが、贈与という手段を持っているかどうかで、選べる打ち手の幅がまったく変わります。
ただし、不動産の贈与は現金の贈与と違って、登記の手続きや贈与税以外の税金が絡んできます。「毎年110万円ずつなら無税」という話だけを聞いてそのまま進めると、思わぬコストが発生することもあります。
この記事では、不動産投資における贈与対策の方法を、暦年課税と相続時精算課税という2つの制度を軸に整理します。あわせて、贈与にかかるコストと実務上の注意点も解説します。
贈与税には2つの課税方式がある
暦年課税と相続時精算課税
贈与税の計算方法には、暦年課税と相続時精算課税の2つがあります。何も選択しなければ暦年課税が適用され、相続時精算課税を使いたい場合は届出が必要です。
| 項目 | 暦年課税 | 相続時精算課税 |
|---|---|---|
| 基礎控除 | 年110万円 | 年110万円 |
| 特別控除 | なし | 累計2,500万円 |
| 税率 | 超過累進（10%〜55%） | 特別控除超過分は一律20% |
| 贈与者の要件 | 制限なし | 贈与の年の1月1日に60歳以上の父母・祖父母など |
| 受贈者の要件 | 制限なし | 贈与の年の1月1日に18歳以上の子・孫（贈与者の直系卑属である推定相続人、または孫） |
| 相続時の扱い | 相続開始前一定期間の贈与を加算 | 贈与財産を相続財産に加算（基礎控除分を除く） |
| 撤回 | ― | 一度選ぶと同じ贈与者からの贈与は元に戻せない |
制度の詳細は国税庁のタックスアンサー「No.4103 相続時精算課税の選択」で確認できます。
2つの制度の違いは、相続・贈与と不動産をテーマにした本で一度整理しておくと、税理士に相談するときの話もスムーズになります。
暦年課税は「7年ルール」に注意
暦年課税で贈与した財産のうち、相続開始前の一定期間内のものは相続財産に加算されます。この加算対象期間は、従来の3年から段階的に7年へと延長されました。令和6年1月1日以後の贈与から適用が始まっています。
延長された部分（相続開始前3年超7年以内の贈与）については、その合計額から100万円を控除した残額が加算対象になります。つまり「毎年110万円ずつ贈与していれば安心」という考え方は、相続が近い時期には通用しません。詳細は「No.4161 贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）」に整理されています。
逆に言えば、暦年贈与は時間を味方につけてこそ効果が出る手法です。健康なうちから、長い期間をかけて計画的に進めることが前提になります。
相続時精算課税の年110万円は加算されない
令和6年1月1日以後の贈与から、相続時精算課税にも年110万円の基礎控除が設けられました。この基礎控除の範囲内の贈与は、相続が発生しても相続財産に加算されず、贈与税の申告も不要とされています。
暦年課税の110万円が相続前7年分は持ち戻されるのに対し、相続時精算課税の110万円は持ち戻しがない。この違いが、制度選択の判断材料のひとつになります。
不動産を贈与する具体的な方法
方法1：持分を少しずつ贈与する
不動産は現金のように分割できませんが、共有持分という形なら分けられます。物件の相続税評価額が1,100万円なら、10分の1ずつを10年かけて贈与する、といった進め方が可能です。
ただし、この方法には見落とされがちなコストがあります。持分を移すたびに登記が必要になり、その都度、登録免許税と司法書士報酬が発生します。贈与税がゼロでも、登記費用の積み重ねで思ったほど得にならないことがあるので、事前に総額を試算しておいてください。
方法2：建物だけを贈与する
土地は自分名義のまま残し、建物だけを子どもに贈与する方法があります。建物の相続税評価額は固定資産税評価額なので、築年数が経った物件ほど評価額は低くなります。
この方法の利点は、贈与後の家賃収入が子どもの収入になる点です。親の財産がそれ以上増えるのを抑えられますし、子ども側に将来の納税資金を蓄えてもらうこともできます。ただし、土地の使用関係（使用貸借とするか賃貸借とするか）によって相続時の土地評価が変わるため、この点は必ず税理士に確認してください。
方法3：相続時精算課税で一括贈与する
収益力の高い物件を、相続時精算課税を使って早めに渡してしまう方法です。特別控除2,500万円の枠内であれば贈与時の贈与税はかかりません。
この方式の考え方は、相続時に加算されるのは「贈与時の価額」であるという点にあります。贈与後に生じる家賃収入は子どもに帰属するため、親の財産の増加を抑える効果が期待できます。ただし、一度選択すると同じ贈与者からの贈与について暦年課税に戻せないこと、小規模宅地等の特例が使えなくなる場合があることなど、慎重な検討が必要です。贈与ではなく相続で備える場合の評価減の仕組みと落とし穴は、以下の記事で解説しています。
贈与にかかるコストを忘れない
贈与税以外に3つの費用がかかる
- 登録免許税：贈与による所有権移転登記は、固定資産税評価額の2%。相続の場合の0.4%と比べて高く、贈与には軽減措置がありません
- 不動産取得税：都道府県税。相続では課されませんが、贈与では課税対象になります。税率や軽減措置は取得する不動産の種類・時期によって異なるため、都道府県の窓口でご確認ください
- 司法書士報酬：登記手続きを依頼する場合の費用
相続なら登録免許税は0.4%で不動産取得税もかかりませんが、贈与では2%に加えて不動産取得税が発生します。この差は、贈与の回数が増えるほど効いてきます。持分を毎年少しずつ贈与する方式を検討する際は、必ずこのコストを含めた総額で比較してください。
贈与税の申告期限
贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、受贈者が申告と納税を行います。相続時精算課税を選択する場合は、この期限までに「相続時精算課税選択届出書」を提出する必要があります。期限を過ぎると選択できなくなるため、スケジュール管理は重要です。
実務で気をつけたいポイント
「贈与した」と言えるだけの形を整える
贈与は、あげる側ともらう側の合意によって成立します。親が勝手に子ども名義にしただけで、子どもが知らなかった、という状態では贈与として認められないことがあります。
- 贈与契約書を作成し、双方が署名・押印する
- 登記を確実に行い、名義を移す
- 贈与後の家賃は受贈者名義の口座で受け取り、受贈者が管理する
- 固定資産税の納税や確定申告も受贈者が行う
- 贈与税の申告が必要な場合は期限内に行う
これらの書類は、A4サイズのファイルボックスにまとめて年ごとに保管しておくのが確実です。贈与契約書は何年も後に確認を求められる可能性があるため、どこにしまったか分からなくなるのがいちばん困ります。書類が増える方は、両面同時読み取りに対応したドキュメントスキャナで電子化しておく方法もあります。
贈与後の確定申告は受贈者が行う
物件を贈与した後、その家賃収入は受贈者の不動産所得になります。受贈者側で記帳と確定申告が必要になるため、会計ソフトの準備や記帳のやり方についても引き継いでおく必要があります。「やよいの青色申告 オンライン」「freee会計」「マネーフォワード クラウド確定申告」といったクラウド会計ソフトを使っているなら、アカウントの扱いも整理しておきましょう。
また、受贈者が青色申告を希望する場合は、贈与を受けた後にあらためて開業届と青色申告承認申請書を提出する必要があります。親が青色申告だったからといって、自動的に引き継がれるわけではありません。
受贈者が初めて不動産所得の記帳と申告に取り組む場合は、マネーフォワード クラウド確定申告のような会計ソフトを試してみる方法もあります。公式サイトでは、不動産所得を入力して青色申告決算書や確定申告書を作成でき、青色申告に必要な開業届や承認申請書の作成手段も案内されています。1か月間の無料トライアルはクレジットカードの登録なしで始められます。
家族間で認識をそろえる
贈与は、受け取る側にとって管理の責任と納税義務を引き受けることでもあります。「もらえるならありがたい」と単純に喜べる話ではありません。賃貸経営の実務をどこまで引き継ぐのか、修繕費が必要になったときの資金はどうするのか――こうした点を先に話し合っておかないと、後で関係がこじれます。
よくある質問（Q&A）
Q. 暦年課税と相続時精算課税、どちらが有利ですか？
A. 財産の総額、相続人の数、贈与を始める年齢、物件の収益力によって結論が変わります。一般論として、財産が基礎控除の範囲に収まりそうなケースと、相続税がかかることが確実なケースでは判断が異なります。税理士に試算を依頼するのが確実です。
Q. 相続時精算課税は後から取りやめられますか？
A. 同じ贈与者からの贈与については、一度選択すると暦年課税に戻すことはできません。この不可逆性が最大の注意点です。
Q. 婚姻期間20年以上の配偶者への贈与の特例は使えますか？
A. あの特例（贈与税の配偶者控除）は居住用不動産またはその取得資金が対象です。投資用の賃貸物件には適用されません。
Q. 借入金が残っている物件を贈与できますか？
A. 債務も一緒に引き継ぐ「負担付贈与」となり、通常の贈与とは評価方法が変わります。譲渡所得の課税が生じる場合もあるため、この形での贈与を検討する場合は必ず専門家にご相談ください。金融機関の承諾も必要です。
Q. 贈与した年に相続が発生したらどうなりますか？
A. 暦年課税の場合、加算対象期間内の贈与として相続財産に加算されます。支払った贈与税があれば相続税額から控除される仕組みがあります。
Q. 孫に贈与することもできますか？
A. 可能です。相続時精算課税の受贈者は、贈与者の直系卑属である推定相続人（子など）のほか、推定相続人にあたらない孫も対象とされています。要件の詳細は国税庁のタックスアンサーでご確認ください。
Q. 贈与について学べる本はありますか？
A. 全国宅地建物取引業協会連合会が毎年発行している『不動産の税金これだけガイド』のような年度版の実務書は、贈与を含む不動産税制を横断的に確認できます。相続・贈与に強い税理士が書いた解説書も書店やネット書店で入手できます。制度改正が多い分野なので、必ず最新版を選んでください。
まとめ
- 贈与税には暦年課税と相続時精算課税の2方式。相続時精算課税は届出が必要で、一度選ぶと戻せない
- 暦年課税は相続開始前7年以内の贈与が加算される（延長部分は合計100万円を控除）
- 相続時精算課税の年110万円の基礎控除は、相続財産に加算されない
- 不動産の贈与方法は、持分の分割贈与・建物のみの贈与・相続時精算課税での一括贈与など
- 登録免許税は贈与2%・相続0.4%。贈与には不動産取得税もかかる
- 贈与契約書・登記・家賃の受取口座まで、形を整えることが大切
贈与対策は、始める時期が早いほど選択肢が広がります。一方で、一度動かした不動産は簡単には戻せません。この記事は一般的な制度の説明であり、個別の税務判断を行うものではありません。実行にあたっては、相続・贈与に詳しい税理士や所轄の税務署に必ずご相談ください。
