「相続対策なら不動産がいい」という話は、あちこちで耳にします。ただ、なぜ不動産だと相続税の負担が変わる可能性があるのか、その理屈まできちんと説明されることは多くありません。仕組みを理解しないまま営業トークだけで物件を買ってしまい、あとから空室や修繕に悩まされる――そんなケースは実際に起きています。
不動産投資を使った相続対策の核心は、現金と不動産では相続税を計算するときの「評価額」の求め方が違うという一点にあります。この評価のルールを知っているかどうかで、対策の設計はまったく別物になります。
この記事では、不動産投資による相続対策のやり方とメリットを、評価減の仕組みから具体的な進め方、そして見落とされがちな注意点まで順を追って解説します。
なぜ不動産が相続対策で使われるのか
現金と不動産では評価のものさしが違う
相続税は、亡くなった方が残した財産の「相続税評価額」を合計し、そこから債務や基礎控除を差し引いた金額に対して課税されます。ここで重要なのが、財産の種類によって評価額の求め方が定められているという点です。
現金や預貯金は、額面がそのまま評価額になります。1億円の預金は1億円として計算されます。一方、不動産は次のように評価します。
- 土地：路線価方式（路線価×地積×各種補正率）または倍率方式で評価
- 建物：固定資産税評価額をそのまま使用
路線価は公示地価のおおむね8割程度を目安に設定されており、建物の固定資産税評価額も新築時の建築費より低い水準になるのが一般的です。この時点で、同じ金額を現金で持っている場合と比べて、相続税を計算する土台となる評価額が下がる可能性があります。
相続税の基礎控除も押さえておく
相続税には基礎控除があり、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算されます。たとえば法定相続人が配偶者と子2人の合計3人なら、3,000万円＋1,800万円で4,800万円です。財産の合計評価額がこの範囲に収まれば、原則として相続税の申告・納税は不要になります。
つまり相続対策を考える前提として、まず自分の財産総額が基礎控除を超えているのかどうかを確認することが出発点になります。ここを飛ばして物件購入から入るのは順番が逆です。
財産の評価や相続税の計算の流れは、不動産の相続を扱った入門書で一度整理しておくと、全体の見通しが立てやすくなります。
賃貸に出すとさらに評価が下がる仕組み
貸家建付地の評価
所有する土地に賃貸住宅を建てて人に貸している場合、その土地は「貸家建付地」として評価されます。入居者がいる以上、所有者が自由に使えないという事情が評価に反映されるためです。計算式は次のとおりです。
自用地としての価額 －（自用地としての価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）
借家権割合は全国一律で30%とされています。借地権割合は地域ごとに定められており、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できます。賃貸割合は、賃貸されている部分の床面積が全体に占める割合です。詳しい取扱いは国税庁のタックスアンサー「No.4614 貸家建付地の評価」に掲載されています。
建物も「貸家」として評価が下がる
建物についても、賃貸に出していれば「固定資産税評価額 －（固定資産税評価額 × 借家権割合30% × 賃貸割合）」という形で評価されます。満室であれば、固定資産税評価額の7割程度が評価額になる計算です。
ここで見落とせないのが賃貸割合です。空室が多いと賃貸割合が下がり、評価減の効果も小さくなります。相続が発生したタイミングでたまたま半分が空室だった、という状況では想定していた評価減が得られないこともあります。「一時的な空室」として賃貸中と扱える場合もありますが、判断には個別の事情が絡むため、税理士に確認してください。
小規模宅地等の特例で200㎡まで50%減
貸付事業用宅地等に該当すれば大きい
賃貸アパートや貸駐車場の敷地は、要件を満たすと「小規模宅地等の特例」のうち貸付事業用宅地等として、200㎡を上限に評価額を50%減額できます。貸家建付地としての評価減とは別の制度なので、両方が適用されれば効果は重なります。
主な要件は、相続税の申告期限までにその宅地を取得した相続人が貸付事業を引き継ぎ、継続していることです。制度の全体像は国税庁のタックスアンサー「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」で確認できます。
「相続開始前3年以内」の縛りに注意
この特例には重要な制限があります。相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等は、原則として対象外となります。亡くなる直前に駆け込みで賃貸物件を買っても、この特例は使えないということです。
ただし、被相続人が相続開始前3年を超えて事業的規模で貸付事業を行っていた場合には、この3年の制限が適用されない取扱いがあります。いずれにせよ、相続対策としての不動産取得は、時間に余裕を持って進めるのが前提だと考えておきましょう。
不動産投資による相続対策の進め方
ステップ1：財産の棚卸しをする
まずは現状把握です。預貯金、有価証券、生命保険、自宅、既存の不動産、そして借入金。これらを一覧にして、おおよその相続税評価額を出します。この段階で基礎控除を大きく下回っていれば、無理に不動産を買う必要はありません。
手元で整理するなら、財産の一覧表と資料をまとめておけるA4サイズのファイルボックスを1つ用意して、登記事項証明書・固定資産税の納税通知書・残高証明書を放り込んでいくのが手軽です。相続の場面では家族が資料を探し回ることになりがちなので、どこに何があるかを1か所にまとめておくだけでも、遺された家族の負担はかなり軽くなります。エンディングノートを併用している方も少なくありません。
ステップ2：家族と方針をすり合わせる
相続対策で最ももめやすいのは、税額ではなく分け方です。不動産は現金と違って簡単に分割できません。子どもが複数いる場合、「誰が物件を引き継ぐのか」「引き継がない子にどう配慮するのか」を先に話し合っておく必要があります。
この話し合いを後回しにして物件だけ増やすと、相続税は減っても家族関係にひびが入る、という本末転倒な結果になりかねません。家族で話し合う際には、認知症による資産凍結への備えとしての家族信託も、以下の記事で解説しています。
ステップ3：物件を選ぶ
相続対策で物件を選ぶときは、評価減の大きさだけで判断しないことが大切です。相続が発生するまでの間、その物件は賃貸経営として回り続けなければなりません。立地、賃貸需要、築年数、修繕の見通しといった、通常の不動産投資と同じ観点での検討が欠かせません。
また、購入時にローンを使った場合、借入金の残高は債務として財産から差し引かれます。ただし借入れそのものが評価を下げるわけではなく、あくまで「借りた現金で評価額の低い不動産を取得したこと」が効いている点は理解しておきましょう。
ステップ4：専門家に検証してもらう
ここまでの設計ができたら、相続に強い税理士にシミュレーションを依頼します。物件の規模や家族構成によって結論は変わるため、一般論だけで進めるのは危険です。相続対策は「やった結果」が出るのが何年も先になるため、途中で軌道修正できる体制を組んでおくことが重要になります。
メリットと注意点を整理する
不動産を使った相続対策のメリット
| メリット | 内容 |
|---|---|
| 評価額の圧縮 | 現金より相続税評価額が低くなるケースがある |
| 賃貸による追加の評価減 | 貸家建付地・貸家としての評価減が使える |
| 小規模宅地等の特例 | 要件を満たせば200㎡まで50%減額 |
| 家賃収入が入る | 納税資金や生活費の原資になり得る |
| 資産の分散 | 預貯金に偏った資産構成を見直せる |
見落としがちな注意点
- 空室・家賃下落：賃貸割合が下がれば評価減の効果も小さくなる
- 分割の難しさ：不動産は現金のように等分できない
- 納税資金の不足：財産が不動産に偏ると、相続税を払う現金が足りなくなることがある
- 行き過ぎた対策の否認リスク：明らかに税負担の軽減だけを目的とした極端な取引は、通常の評価方法によらず個別に評価される場合がある
- 売却時の税負担：将来売る際には譲渡所得税がかかる
特に4つ目は近年注目されています。相続直前に多額の借入れで不動産を購入し、相続後すぐに売却するといった極端な事例では、財産評価基本通達に定める評価方法によらず、鑑定評価などによって課税された裁判例があります。「合理的な経済的理由があるか」が問われると考えておくのが安全です。
分譲マンションの評価は見直された
もう一点、押さえておきたい変更があります。居住用の区分所有財産（いわゆる分譲マンション）については、令和6年1月1日以後に相続・遺贈・贈与で取得したものから、新しい評価方法が適用されています。従来の相続税評価額に「区分所有補正率」を掛ける仕組みで、市場価格と評価額の乖離が大きい物件ほど評価が引き上げられる方向です。
詳細は国税庁のタックスアンサー「No.4667 居住用の区分所有財産の評価」で確認できます。高層階の区分マンションを使った相続対策は、以前と同じ効果が見込めるとは限らない点に注意してください。
よくある質問（Q&A）
Q. 相続対策のために今すぐ物件を買うべきですか？
A. まずは財産総額が基礎控除を超えているかの確認が先です。超えていない場合、相続税の心配より賃貸経営のリスクのほうが大きくなる可能性があります。順番を間違えないようにしてください。
Q. ローンを組んだほうが相続対策になりますか？
A. 借入金は債務として財産から控除されますが、借りた現金も財産として計上されます。効果が生まれるのは、その現金で評価額の低い資産を取得した場合です。借金をすること自体が対策になるわけではありません。
Q. 相続税の申告期限はいつまでですか？
A. 相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内です。小規模宅地等の特例など、申告することが適用の要件になっている制度もあるため、期限管理は重要です。
Q. 地方の安い物件でも相続対策になりますか？
A. 評価額の圧縮という点では機能する可能性がありますが、賃貸需要がなければ空室が続き、賃貸割合の低下や維持費の負担につながります。出口（売却）も見えにくくなるため、慎重な検討が必要です。
Q. 自分で勉強するには何を読めばいいですか？
A. 国税庁のタックスアンサーは無料で読める一次情報です。書籍では、全国宅地建物取引業協会連合会が毎年発行している『不動産の税金これだけガイド』のような年度版の実務書が、制度の全体像をつかむのに向いています。相続分野を専門とする税理士が書いた解説書も書店やネット書店で入手できます。
Q. 家族に何を伝えておけばいいですか？
A. 保有物件の所在地、管理会社の連絡先、ローンの借入先と残高、火災保険の内容、そして関係書類の保管場所です。これらが分からないと、相続の手続きが進みません。書類をまとめたファイルの場所だけでも共有しておいてください。
Q. 生前贈与と組み合わせられますか？
A. 組み合わせている方はいます。ただし暦年課税による贈与には相続財産への加算のルールがあり、相続時精算課税を選択した場合の取扱いも異なります。どちらが有利かはケースバイケースなので、税理士に試算してもらうのが確実です。贈与対策の方法と使い分けについては、以下の記事でまとめています。
実際に相続が起きて相続税の申告が必要になった場合は、書類の収集から申告までを専門家に任せる選択肢もあります。相続アシストは、税理士法人SWATSとSWATS法律事務所が運営する相続サービスで、公式サイトでは、戸籍や残高証明などの書類収集を代行する「ゼロタッチ相続税申告」が案内されています。対応は東京・神奈川・大阪・京都・兵庫の案件とされているため、対象エリアは公式サイトで確認してください。申告期限は10か月以内なので、必要になったときは早めの相談が安心です。
まとめ
不動産投資による相続対策のポイントを整理します。
- 現金は額面、不動産は路線価・固定資産税評価額で評価されるため、評価額に差が生まれる
- 賃貸に出せば貸家建付地・貸家としてさらに評価が下がる（借家権割合は全国一律30%）
- 小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）は200㎡まで50%減。ただし相続開始前3年以内の取得は原則対象外
- まずは財産の棚卸しと基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）の確認から
- 分譲マンションの評価は令和6年1月以後に取得したものから見直されている
- 空室リスク・分割の難しさ・納税資金の確保という3つの課題を必ずセットで検討する
相続対策は、税額だけを見て設計すると必ずどこかで無理が出ます。家族が納得できる分け方と、対策が終わるまでの数年〜数十年を回し続けられる賃貸経営、この2つが揃って初めて機能します。この記事は一般的な制度の説明であり、個別の税務判断を行うものではありません。実行にあたっては、必ず相続に詳しい税理士や所轄の税務署にご相談ください。
