数万円から数十万円という価格で売りに出ているリゾートマンション。物件価格だけを見ると「これなら買える」と感じるかもしれません。しかし、リゾートマンション投資で問題になるのは購入価格ではなく、買った後に毎月出ていくお金と、手放したいときに手放せるかどうかです。
この記事では、リゾートマンションを投資対象として検討するときに確認すべき点を、維持費の構造、管理組合の状態、収益化の可能性、そして出口戦略の順に整理します。
価格が安い理由を理解する
供給過剰と需要の縮小
スキーリゾートや温泉地に立ち並ぶリゾートマンションの多くは、需要が大きかった時期に集中して建てられました。その後、レジャーの形が変わり、所有して通うより都度宿泊するスタイルが主流になっていきます。結果として、売りたい人が多く、買いたい人が少ないという状態が長く続いています。
価格が下がっているのは、建物が古いからというだけの理由ではありません。市場の構造そのものが変わったことによるもので、時間が解決してくれる性質のものではない点を押さえておく必要があります。
「格安物件」に含まれる意味
数万円で売られている物件は、売主が維持費の負担から逃れたくて手放しているケースがあります。つまり、価格の安さは、その物件の維持費が重いことの裏返しであることが少なくありません。購入を検討するなら、なぜこの価格なのかを最初に確認してください。
維持費の構造を確認する
管理費と修繕積立金
リゾートマンションは、温泉大浴場、プール、ラウンジ、フロントサービスといった共用施設を備えていることが多く、それらの維持費が管理費に乗ってきます。設備が充実している物件ほど維持費は高くなり、管理費と修繕積立金を合わせて月数万円、規模や設備によっては10万円近くに達する物件もあるとされています。
加えて、温泉権利金や温泉使用料が別途かかる物件、駐車場代が必要な物件もあります。購入前に、月々いくら出ていくのかを費目ごとに書き出して合計しておきましょう。
費目ごとの合計は、桁数の多い電卓で一度確かめておくと見落としに気づきやすくなります。
| 費目 | 内容 |
|---|---|
| 管理費 | 共用部の維持、フロント人件費、清掃 |
| 修繕積立金 | 大規模修繕への積み立て |
| 温泉利用料 | 温泉付き物件の場合に別途発生することがある |
| 駐車場代 | 敷地内駐車場の使用料 |
| 固定資産税・都市計画税 | 毎年発生 |
| 火災保険料 | 寒冷地では水道管凍結の補償も検討 |
修繕積立金は上がっていく前提で見る
マンションの修繕積立金は、建物の経年とともに引き上げられていくのが一般的です。分譲当初は低く設定されていたものが、大規模修繕の時期に合わせて改定されます。現在の金額がこの先も続くという前提で計算してはいけません。長期修繕計画の書面を取り寄せ、将来の引き上げ予定を確認してください。
管理組合の状態を調べる
滞納の有無が最重要チェック項目
リゾートマンションで特に注意したいのが、管理費・修繕積立金の滞納です。所有者の定住率が低いため管理組合が機能しにくく、滞納が積み上がっているケースが見られます。相続を放棄されて所有者が不在になった住戸があると、その分の負担は他の所有者にのしかかります。
積立金の残高が計画に対して不足している物件は、将来の一時金徴収や積立金の大幅な引き上げが起こり得ます。購入前に、管理費等の滞納状況と積立金の残高を書面で確認してください。
前所有者の滞納は引き継がれる
区分所有法の規定により、前の所有者が滞納していた管理費等は、新しい買主に請求される可能性があります。安く買ったつもりが、引き渡し後に数十万円の請求を受けるという事態は実際に起こります。売買契約の前に、その住戸に滞納がないかを管理会社に確認しておきましょう。
マンション管理に関する制度の考え方は、国土交通省のマンション政策に関するページでも公開されています。
重要事項調査報告書には、管理費・修繕積立金の額、滞納の有無、積立金の残高、大規模修繕の予定などが記載されます。仲介会社に依頼すれば取得できるので、契約前に必ず目を通してください。
購入前にそろえたい書類
重要事項調査報告書
管理会社が発行する書類で、その住戸と建物全体の状況がまとまっています。管理費と修繕積立金の月額、当該住戸の滞納の有無、管理組合全体の滞納額、修繕積立金の総額、直近と今後の大規模修繕の予定、専有部分の使用に関する制限などが記載されます。リゾートマンションの検討では、この1枚を読み込むことが最優先だといっても大げさではありません。
管理規約と使用細則
ペットの可否、楽器の使用、リフォームの制限、そして賃貸や民泊の可否が書かれています。「貸して収益を上げよう」と考えていたのに規約で禁じられていた、という行き違いはここを読めば防げます。細則は規約とは別冊になっていることが多いので、両方をもらってください。
総会議事録と長期修繕計画
直近数年分の総会議事録には、管理組合が今どんな課題を抱えているかが率直に書かれています。出席者が極端に少ない、議案が否決され続けている、修繕の先送りが議論されている。こうした兆候は、数字には出てこない建物の健康状態を教えてくれます。長期修繕計画とあわせて読むと、今後の負担の見通しが立ちます。
現地での確認
書面だけでは分からないことも多くあります。共用部の清掃状態、エレベーターや大浴場が実際に稼働しているか、駐車場に停まっている車の台数、郵便受けの使用状況。住んでいる人の気配がどれくらいあるかは、現地に行かないと掴めません。冬季にしかアクセスが難しい立地であれば、除雪の体制も確認しておきたいところです。
収益化は成り立つのか
長期賃貸に出せるか
リゾート地の物件を通常の賃貸に出す場合、周辺にどれだけの居住需要があるかが問われます。観光地であっても、通年で住む人が少ない地域では借り手が見つかりにくくなります。家賃収入が維持費を上回るかどうかを、周辺の賃貸募集事例を調べて確認する必要があります。
スキー場や観光施設で働く方の需要がある地域なら、季節限定の賃貸という形が成り立つこともあります。ただし空室期間の維持費は自己負担になるため、年間で均した収支を見なければなりません。
宿泊事業として貸す場合
民泊や簡易宿所として運用する構想もありますが、リゾートマンションの管理規約で民泊が禁止されているケースは多く見られます。規約で認められていなければ、そもそも運用できません。加えて、住宅宿泊事業法に基づく届出や自治体の条例への対応も必要になります。観光庁のサイトで制度の枠組みを確認したうえで、管理規約と照らし合わせてください。民泊の届出の流れや初期費用は、以下の記事でまとめています。
自己利用と投資は分けて考える
「年に数回使いながら、使わない時期は貸す」という発想は魅力的に聞こえますが、実際には貸し出しの管理が必要になり、清掃や鍵の受け渡しをどうするかという問題が出てきます。自己利用が主目的なら投資としての採算は求めない、投資として買うなら自己利用は諦める。この切り分けをしておくと判断がぶれません。
自己利用を前提にするなら、遠方の物件を維持する手間も見込んでおく必要があります。長期間空けたあとの室内はカビや埃が溜まりやすく、到着してすぐには使えないという声もよく聞きます。据え置き型の除湿剤を各部屋に置いておく、防カビくん煙剤を浴室に使っておく、コードレスのスティック掃除機を現地に常備しておくといった備えがあると、滞在初日の負担が減ります。寒冷地の物件では、水道管の凍結防止のために屋外用の保温チューブを巻いておく作業も欠かせません。
出口戦略を先に考える
売却が難しい理由
リゾートマンションは、購入希望者の絶対数が少ない市場です。セカンドハウスとして求める人が中心で、実需の裾野が広くありません。加えて維持費が高いことが知られているため、価格を下げても買い手が現れにくい状況が生まれます。値下げを繰り返してようやく売れたという事例が語られるのは、この構造によるものです。
「手放せない資産」になるリスク
売れないまま所有し続けると、管理費と修繕積立金、固定資産税を払い続けることになります。相続が発生すれば、その負担は次の世代に引き継がれます。買う前に、どういう状態になったら手放すのかを決めておくのが、この分野では特に重要です。
買取という選択肢
仲介での売却が難しい場合、買取業者に引き取ってもらう方法もありますが、リゾートマンションは買取自体を断られることもあります。「いざとなれば売れる」という前提は置かず、保有し続ける前提で維持費を負担できるかを判断してください。仲介と買取それぞれの違いは、以下の記事で比較しています。
よくある質問
Q. 融資は使えますか
リゾートマンションは担保評価が付きにくく、金融機関によっては取り扱い自体を避けている場合があります。実際には現金で購入する方が多い分野です。借入の可否や条件は物件と個人の状況によって異なるため、事前に相談して確かめてください。
Q. 温泉付きの物件は価値がありますか
温泉は魅力的な設備ですが、源泉の維持や配管の更新に費用がかかります。温泉使用料が別途必要な物件もあり、設備の充実は維持費の上昇と表裏一体です。魅力として評価すると同時に、コスト面でも確認しましょう。
Q. 固定資産税はどのくらいかかりますか
評価額と自治体の税率によって変わるため一律には言えませんが、建物が古く評価額が低い場合でも、土地の持分に応じた課税は続きます。売買前に、直近の課税明細を売主から見せてもらうのが確実です。
Q. 管理会社が撤退することはありますか
管理費の徴収が滞り、採算が合わなくなれば、管理会社が契約を更新しないという事態は起こり得ます。管理不在になると建物の劣化が加速し、資産価値はさらに下がります。管理組合が機能しているかどうかは、購入判断の中心に置くべき項目です。
Q. 空室のまま放置しておくとどうなりますか
使わないまま長期間閉め切ると、湿気がこもって内装が傷みます。寒冷地では水道管の凍結・破裂が起こり、階下への漏水事故につながることもあります。定期的に換気と通水に通うか、管理会社に見回りサービスを依頼するか、いずれかの手当てが必要です。放置は維持費以外のコストを生むという点を計算に入れておきましょう。
Q. 相続で引き継いだ物件はどうすればいいですか
売却が難しく維持費だけがかかる状態であれば、早い段階で仲介会社と管理会社に相談するのが得策です。相続放棄という選択肢もありますが、他の財産もまとめて放棄することになるため、単独では選べません。判断に迷う場合は、期限のある手続きなので専門家に早めに相談してください。
Q. どういう物件なら検討の余地がありますか
維持費が相場より低く抑えられていて、積立金の残高が計画に対して不足しておらず、周辺に通年の賃貸需要がある。この3つがそろえば、検討の余地はあります。ただし、そういう物件は価格もそれなりに付いているのが通常です。極端に安い物件には理由があるという前提で見ていきましょう。
まとめ
リゾートマンション投資で確認すべき点は、購入価格ではなく維持費と出口です。管理費と修繕積立金を合わせて月数万円、設備の充実した物件では10万円近くに達する例もあり、修繕積立金は今後引き上げられていく前提で見る必要があります。管理組合の滞納状況と積立金の残高は、契約前に書面で確かめてください。
収益化については、周辺の賃貸需要と管理規約の制限が壁になります。そして最も重い問題が売却の難しさです。「いつでも売れる」という前提を外して、持ち続けられるかどうかで判断する。それがこの分野での現実的な考え方です。利回りや価格の見通しは物件や地域の状況によって大きく変わりますから、書面と現地で自分の目で確かめてから決めてください。
